Признание недействительными решений общего собрания членов тсж и возврат контроля над тсж. Судебная практика по делам об оспаривании общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и спорам о создании и ликвидации тсж Судебная коллегия по г
Справка о результатах обобщения практики рассмотрения судами
Самарской области гражданских дел по спорам, связанным с деятельностью
товариществ собственников жилья (ТСЖ)
В соответствии с планом работы Самарского областного суда из судов Самарской области были истребованы гражданские дела указанной категории, рассмотренные в 2008 году и в первом полугодии 2009 года.
Всего на обобщение поступило 55 гражданских дел из 15 судов области:
Железнодорожный районный суд г. Самары - 7 дел;
Ленинский районный суд г. Самары - 3 дела;
Октябрьский районный суд г. Самары - 8 дел;
Кировский районный суд г. Самары - 3 дела;
Красноглинский районный суд г. Самары - 2 дела;
Советский районный суд г. Самары - 3 дела;
Самарский районный суд г. Самары - 5 дел;
Промышленный районный суд г. Самары - 2 дела;
Автозаводский районный суд г. Тольятти - 4 дела;
Комсомольский районный суд г. Тольятти - 1 дело;
Центральный суд г. Тольятти - 2 дела;
Жигулевский городской суд Самарской области - 1 дело;
Сызранский городской суд Самарской области - 10 дел;
Чапаевский городской суд Самарской области - 3 дела;
Красноярский районный суд Самарской области - 1 дело.
В остальных судах Самарской области согласно поступивших ответов, дел такой категории в указанный период не рассматривалось.
Изучение дел показало, что большая часть дел разрешена судами по существу.
Так, из 55 дел с вынесением решения рассмотрены 48 дел, из которых:
требования удовлетворены в полном объеме - 22 дела;
удовлетворены в части - 8 дел;
в иске отказано - 18 дел.
По 2 делам требования оставлены без рассмотрения в связи с вторичной неявкой сторон (ст. 222 абз. 7 ГПК РФ).
Производство прекращено по 5 делам, из них: 3 - в связи с отказом истца от иска (ст. 220 абз. 3 ГПК РФ); 1- в связи с неподведомственностью спора суду общей юрисдикции (арбитраж) (ст. 220 абз. 1 ГПК РФ); 1- утверждение судом мирового соглашения (ст. 220 абз. 4 ГПК РФ).
Поступившие на обобщение дела можно выделить по категориям:
Об оспаривании решений общего собрания - 24 дела;
О признании незаконными действий председателя, правления ТСЖ - 7 дел;
О признании недействительными положений Уставов ТСЖ - 3 дела;
Об устранении препятствий в пользовании общим имуществом товарищества собственников жилья - 6, из которых по искам товарищества собственников жилья и прокурора - 3 дела; по искам собственников помещений -3 дела;
О понуждении исполнить обязательства, заключить договоры - 6 дел;
По искам ТСЖ о взыскании задолженности по оплате помещений - 3 дела;
Иные споры - 6 дел.
Изучение дел свидетельствует о том, что, в основном, судами Самарской области дела данной категории разрешаются правильно, что подтверждается кассационной и надзорной практикой Самарского областного суда.
Так, из 48 рассмотренных по существу дел указанной категории 28 решений проверялось в кассационном порядке, из которых 27 - оставлено без изменения, 1 - отменено в части с вынесением нового решения.
В порядке судебного надзора проверялось 5 судебных постановлений, из которых по 3 делам - отказано в передаче в суд надзорной инстанции; 1 - отменено с направлением на новое рассмотрение; 1 - отменено в части с вынесением нового решения.
В соответствии с Конституцией Российской Федерации жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
24.05.1996 года Государственной думой был принят Федеральный закон "О товариществах собственников жилья", который утратил силу с 1.03.2005 года в связи с введением в действие Жилищного кодекса РФ.
Федеральное законодательство, регулирующее деятельность ТСЖ, в настоящее время состоит из статьи 291 ГК РФ, раздела 6 ЖК РФ, некоторых статьей Федерального Закона от 29.12.2004 года N189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также изданных в соответствии с ними Указов Президента РФ, постановлений Правительства РФ, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, принятых законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ, нормативных правовых актов органов местного самоуправления.
Следует отметить, что в случае несоответствия норм жилищного законодательства , содержащихся в федеральных законах и иных нормативных правовых актов РФ, субъектов РФ и органов местного самоуправления положениям ЖК РФ, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации, как специального Закона.
Анализ дел показывает, что указанные положения учитываются судами области при разрешении споров, возникающих из деятельности ТСЖ, и суды, в основном, правильно определяют характер спорных правоотношений, закон, их регулирующий, а также значимые для данной категории дел обстоятельства.
Дела об оспаривании решений общего собрания собственников помещений и членов товарищества собственников жилья можно выделить на две части:
1) иски о признании решений общего собрания недействительными по процедурным вопросам (отсутствие кворума, нарушение порядка уведомления и проведения собрания, порядка подсчета голосов, формы проведения собрания (собрание или заочное голосование) и т.д.);
2) иски о признании недействительными решений собрания членов ТСЖ в связи с несоответствием принятых решений требованиям закона.
Изначально, при формировании ТСЖ, на собрании собственников помещений в многоквартирном доме голосование ведется с учетом количества "квадратных метров", принадлежащих каждому собственнику, по правилам статьи 45 ЖК РФ.
Впоследствии, после создания ТСЖ, утверждения Устава и регистрации ТСЖ, как юридического лица, общее собрание членов ТСЖ проводится по правилам, закрепленным в статье 146 ЖК РФ, где подсчет голосов происходит с учетом количества членов ТСЖ, проголосовавших за принятие данного решения, вне зависимости от количества принадлежащих собственникам помещений квадратных метров в доме.
Количество голосов, которым обладает на общем собрании каждый собственник помещения в многоквартирном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).
Понятие доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме приведено законодателем в ст. 37 ЖК РФ, а также в ст. 15 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", где указано, что эта доля пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если принятым до вступления в силу настоящего Федерального закона решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное.
Общее собрание собственников помещений правомочно (имеет кворум), если в нём приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Решения общего собрания собственников помещений по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников. Исключение составляют решения о реконструкции дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме; пределах использования земельного участка, на котором расположен дом, в том числе введение ограничений пользования им, о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме (ст. 44 ч. 2 п.п. 1-3 ЖК РФ), которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников.
В соответствии со ст. 46 ч. 2 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.
В силу ст. 47 ч. 1 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решения по вопросам, поставленным на голосование) путем проведения заочного голосования - передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением Настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд, с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику (ст. 46 ч. 6 ЖК РФ).
Сызранским городским судом Самарской области рассмотрено гражданское дело по иску У*** В.П., М*** А.М. и других (всего 9 истцов) к ТСЖ "Военный городок летчиков - Авиатор" и В*** Г.А. о признании решения общего собрания незаконным.
В обоснование своих требований истцы ссылались на то, что В*** Г.А. незаконно заочно оформил Товарищество собственников жилья, в которое в нарушение требований ст.136 ЖК РФ включены четыре жилых дома по ул. Ж*** в г. Сызрани. Фактически никакого собрания не было, их надлежащим образом о проведении собрания не извещали, и они против создания такого ТСЖ. В связи с чем, просили суд признать решение общего собрания собственников помещений о создании ТСЖ незаконным, и исключить данное ТСЖ из Единого государственного реестра юридических лиц.
Решением суда, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда, в удовлетворении иска отказано, поскольку нарушений закона при проведении общего собрания собственников помещений не установлено.
Признано законным создание ТСЖ при объединении четырех жилых домов, поскольку установлено, что эти дома расположены на общем земельном участке и объединены общими сетями инженерно-технического обеспечения, то есть с соблюдением требований ст.136 ЖК РФ, в соответствии с которой товарищество собственников жилья может быть создано при объединении нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.
Кроме того, установлено, что проведение собрания в форме заочного голосования, подсчет голосов проведены без нарушения закона в соответствии со ст.ст. 45-48 ЖК РФ.
Материалами дела опровергаются утверждения истцов о том, что они ненадлежащим образом извещались о проведении общего собрания. К тому же, суд пришёл к правильному выводу о том, что голосование истцов против принятия решений на этом собрании не могло повлиять на его результаты, указанным решением их права не нарушены и убытки не причинены (ст. 46 ч. 6 ЖК РФ).
Правильно разрешено тем же судом аналогичное гражданское дело по иску М*** С.Ю. и других к вышеприведенному ТСЖ.
Центральным районным судом г. Тольятти рассмотрено дело по иску Д*** В.Н. к инициативной группе собственников помещений в многоквартирном жилом доме по ул. Г***, 40 в г. Тольятти о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений по выбору способа управления домом. Истец, заявляя такие требования, указывал, что он, как и многие другие собственники дома, не был извещен о проведении собрания, также на собрании отсутствовал необходимый кворум.
Решением суда, оставленным без изменения судебной коллегией, в удовлетворении требований Д*** В.Н. отказано в связи с их необоснованностью.
При этом суд в решении привел расчет долей собственников жилого дома в праве общей долевой собственности, исследовал копии решений принявших участие в голосовании собственников в форме заочного голосования, и пришёл к правильному выводу о правомочности собрания. Ссылку истца о неизвещении, о проведении собрания суд признал несостоятельной, поскольку установил, что он был извещен об этом через супругу, которая расписалась в извещении и за себя, и за него, что она подтвердила в суде.
Кроме того, суд, отказывая истцу в иске, правильно указал, что его голос не мог повлиять на результаты принятого, на собрании решения, решением о смене управляющей компании, которая не справлялась с обязанностями по надлежащему обслуживанию жилого дома, права истца не нарушены и убытков не причинено.
Аналогичное дело рассмотрено Железнодорожным районным судом г. Самары по иску Н*** Г.А. к ТСЖ "Старт", которой также правильно в иске о признании решения общего собрания недействительным отказано в связи с необоснованностью требований истицы.
Автозаводский районный суд г. Тольятти рассмотрел дело по иску С*** С.Я. к ТСЖ "Д 34" о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Истец, оспаривал решение общего собрания, ссылался на нарушение ответчиком требований закона о кворуме и подсчете голосов при принятии решения о выборе управляющей компании.
Решением суда требования истца удовлетворены, поскольку установлено, что сведения об общей площади жилого дома и площади нескольких квартир в доме (10 квартир) ответчиком указаны при подсчете голосов неверно. При этом суд правильно принял во внимание сведения об общей площади всего дома, представленные органами технической инвентаризации, подтвержденные техническим паспортом, которые не совпадали с данными ответчика, и обоснованно пришёл к выводу о том, что в голосовании приняло участие всего 49,8% голосов (10.164,62 кв. м от 20.428,5 кв. м), то есть отсутствовал кворум.
Нашли подтверждение доводы истца о том, что некоторые собственники при голосовании выразили свою волю неоднозначно, то есть они проголосовали как за создание ТСЖ, так и против него, а некоторые из них воздержались от принятия решения по этому вопросу. Эти обстоятельства подтверждаются письменными решениями собственников с указанием их анкетных данных.
При этом суд правильно сослался на нарушение ответчиком требований ст. 48 ч. 6 ЖК РФ, в соответствии с которой при голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда решение оставлено без изменения. В порядке надзора жалоба ТСЖ оставлена без удовлетворения.
Аналогичное дело рассмотрено Самарским районным судом г. Самары по иску О*** В.М., Ч*** Н.М. к ТСЖ "Водников, 35"; Красноярским районным судом Самарской области - по иску П*** Г.В. к ТСЖ "Дом-29А".
Красноглинским районным судом г. Самары рассмотрено гражданское дело по иску К*** О.П., Н.Г., И.Н. к собственникам многоквартирного жилого дома N 4 квартала 6 пос. М*** К*** А.В., Е*** Н.Е. и другим о признании недействительным решений общего собрания собственников этого жилого дома.
Истцы в подтверждение требований указывали, что они являются собственниками квартиры в этом доме, каждый по 1\3 доли. Полагают, что решение общего собрания о реконструкции дома, предоставлении земельного участка для проектирования Министерству строительства и ЖКХ Самарской области и другим вопросам является незаконным, так как кворума на собрании не было, а также указывали на то, что этим собранием приняты решения по вопросам, которые не были включены в повестку дня.
Судом требования истцов удовлетворены, поскольку их доводы о нарушениях закона при проведении общего собрания нашли свое подтверждение. Установлено, что присутствовавшие на собрании собственники обладали с учетом их долей 28,4% голосов, то есть кворум на собрании отсутствовал.
Кроме того, судом установлено, что вопросы, по которым приняты решения на этом собрании, существенно отличаются от вопросов, включенных в повестку дня собрания, что фактически никем по делу не оспаривалось.
В связи с чем суд сделал правильный вывод о том, что ответчиком при проведении собрания нарушены требования ст. 46 ч. 2 ЖК РФ о том, что общее собрание собственников не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.
Также обоснованно суд указал в решении о том, что истцы не пропустили установленный законом шестимесячный срок на обжалование указанного выше собрания, поскольку узнали о нём позднее, что нашло подтверждение в ходе судебного разбирательства.
С таким решением согласилась и судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда.
Октябрьским районным судом г. Самары рассмотрено дело по иску Ш*** Р.М., К*** В.Н. и других к ТСЖ "Волжские зори" о признании недействительным решения общего собрания членов ТСЖ "Волжские зори", которым для собственников нежилых помещений в многоквартирном жилом доме установлены тарифы по оплате на содержание нежилых помещений из расчета 40 рублей за 1 кв. м.
Истцы в обоснование требований ссылались на несоответствие принятого решения собрания требованиям закона и Устава ТСЖ, а также на нарушение прав собственников нежилых помещений, которые поставлены в неравные условия оплаты за содержание общего имущества по сравнению с владельцами жилых помещений в этом же доме.
Решением суда, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда, требования истцов оставлены без удовлетворения. При этом суд фактически уклонился от рассмотрения заявленных истцами требований, сославшись в решении на отсутствие у суда права вмешиваться в деятельность ТСЖ и давать оценку принятым общим собранием членов ТСЖ решениям.
Постановлением Президиума Самарского областного суда от 26.02.2009 года состоявшиеся судебные постановления отменены с направлением дела на новое рассмотрение.
Отменяя решение суда и определение судебной коллегии, Президиум указал, что суд, в нарушение требований ст. 196 п. 3 ГПК РФ фактически не рассмотрел заявленные истцами требования по существу, без законных оснований отказавшись от проверки законности и обоснованности оспариваемого истцами решения общего собрания членов ТСЖ.
При этом суд оставил без внимания, что в соответствии со ст.156 п. 1 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающим содержание общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии с требованиями законодательства.
Согласно пункта 7.1.1. Устава ТСЖ "Волжские Зори" Товарищество обязано обеспечивать выполнение требований Жилищного Кодекса РФ, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также настоящего Устава.
Вышеприведенное свидетельствует о превышении своих полномочий общим собранием при принятии оспариваемого истцами решения.
Кроме того, в соответствии со ст.145 п. 2 пп. 4 ЖК РФ к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относится установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества (а не тарифов, как в данном случае).
В соответствии со ст.137 ч. 1 п. 3 ЖК РФ товарищество собственников жилья вправе устанавливать размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме на основе принятой сметы доходов и расходов на год и в соответствии с долей собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
При новом рассмотрении требования истцов судом удовлетворены, поскольку установлено, что размер оплаты для собственников нежилых помещений установлен решением общего собрания ТСЖ произвольно, без учета положений вышеприведенных статей материального закона, а также без учета требований Устава ТСЖ и утвержденной на текущий год сметы доходов и расходов товарищества.
При этом суд установил, что фактическая стоимость расходов на содержание и ремонт общего имущества спорного дома, расходов на отопление, водоснабжение и прочие расходы, составила 16,12 рублей в месяц за 1 кв. м, что в 2,5 раза меньше установленного ответчиком размера оплаты для собственников нежилых помещений.
Также в решении суда правомерно указано, что ни действующим гражданским и жилищным законодательством , ни Уставом ТСЖ не предусмотрен различный подход к определению размера оплаты за содержание общего имущества многоквартирного дома для собственников жилых и нежилых помещений.
Следует отметить, что тем же судом в том же составе оставлены без удовлетворения требования Л*** О.С. к ТСЖ "Орбита" о признании недействительным решения общего собрания членов ТСЖ в связи с нарушениями порядка проведения собрания и порядка подсчета голосов, поскольку утверждения истицы о допущенных нарушениях закона и Устава ТСЖ своего подтверждения не нашли.
Вместе с тем, представляется ошибочным указание суда и судебной коллегии в судебных постановлениях о том, что суд не вправе давать оценку обоснованности принятого на общем собрании решения членов ТСЖ о повышении тарифов на содержание жилья, считая это вмешательством в деятельность товарищества, в связи с вышеизложенной позицией Президиума Самарского областного суда.
Следует обратить внимание судей на то, что судам необходимо проверять обоснованность решений общего собрания членов ТСЖ по основаниям несоответствия их требованиям закона.
Дела по искам о признании незаконными действий председателя и правления ТСЖ.
Октябрьским районным судом г. Самары рассмотрено гражданское дело по иску прокурора Октябрьского района г. Самары в интересах неопределенного круга лиц к ТСЖ "Волжские Зори" о признании незаконными действий ТСЖ по установке шлагбаума и поста для пропуска личных автомашин. В обоснование требований прокурор указывал, что по решению общего собрания жителей дома N 240Б по ул. С*** г. Самаре - членов ТСЖ "Волжские Зори" на въездах во двор этого дома установлены два шлагбаума и пост для пропуска личных автомашин. Считая указанные действия ТСЖ незаконными, прокурор просил признать действия ТСЖ в лице его председателя незаконными и обязать ТСЖ убрать установленный шлагбаум.
Решением суда требования прокурора удовлетворены.
При этом суд исходил из того, что земельный участок, на котором ТСЖ установлен шлагбаум, в собственности либо ином законном пользовании ТСЖ не находился, какие-либо правоустанавливающие документы на землю у ТСЖ отсутствуют.
Кроме того, из материалов дела усматривается, что Постановлением УФАКОН по Самарской области ТСЖ в лице председателя признано виновным в совершении административного правонарушения, выразившегося в использовании земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, а именно: в самовольной установке шлагбаума на дороге, предназначенной для общего пользования (нарушена ст. 25 ЗК РФ).
Тот факт, что спорный земельный участок, где установлен шлагбаум, является дорогой общего пользования, право которой не может быть ограничено, нашёл свое полное подтверждение в ходе судебного разбирательства.
Указанное решение суда оставлено без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда.
Следует обратить внимание судей при рассмотрении подобных споров об оспаривании действий председателя, членов правления ТСЖ на соблюдение требований главы 14 ЖК РФ (Правовое положение членов товарищества собственников жилья), в которой законодателем приведен порядок формирования органов управления ТСЖ, их компетенция.
Дела по искам об оспаривании положений Уставов ТСЖ.
Устав ТСЖ - основной документ, регламентирующий порядок управления и деятельности товарищества собственников жилья. При разрешении судебных споров по этой категории дел судам следует в первую очередь проверять соответствие действий тех или иных лиц, решений Уставу товарищества собственников жилья.
При этом необходимо учитывать, что положения Устава ТСЖ не должны противоречить Конституции Российской Федерации, федеральному законодательству, законодательным актам региона РФ, на территории которого создано товарищество. При изменении федерального и местного законодательства Устав ТСЖ должен быть приведен в соответствие вновь принятым (измененным) законам.
Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании большинством голосов собственников помещений в многоквартирном доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45-48 ЖК РФ.
Ленинским районным судом г. Самары рассмотрено дело по иску М*** А.Ю. к ТСЖ "А" об оспаривании положения п. 2.1 Устава товарищества, которое ограничивает право собственника нежилого помещения на членство в ТСЖ, а также решений ТСЖ об отказе в принятии его в члены этого товарищества.
В обоснование своих требований истец указывал, что он является собственником нежилого помещения в многоквартирном доме в г. Самара, ул. Л***.141, где создано ТСЖ "А". Он неоднократно подавал заявление о вступлении в члены этого ТСЖ, однако ему было отказано со ссылкой, что он не имеет в спорном доме жилого помещения, поэтому не может являться членом ТСЖ.
Решением суда, оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Самарского областного суда, требования М*** А.Ю. удовлетворены, п. 2.1 Устава и решения об отказе в принятии истца в члены ТСЖ признаны незаконными. ТСЖ обязано включить М*** А.Ю. в члены товарищества со дня подачи им заявления.
Удовлетворяя требования истца, суд исходил из буквального толкования ст. 135 ч. 1 ЖК РФ, в соответствии с которой товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Также учел ст. 143 ЖК РФ, в соответствии с которой членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья.
Анализируя вышеприведенные нормы материального закона, суд и судебная коллегия пришли к правильному выводу о том, что закон не содержит запрета на членство в ТСЖ собственников нежилых помещений в многоквартирном доме, в связи с чем, признал отказ ТСЖ "А" в принятии истца в члены ТСЖ незаконным, нарушающим его права и законные интересы, поскольку этот отказ препятствует осуществлению истцом права на участие в управлении общим имуществом, которое может быть осуществлено только в рамках ТСЖ как способа управления многоквартирным домом. Законных оснований для лишения истца установленного законом права судом не установлено.
Кроме того, суд и судебная коллегия правильно сослались в судебных постановлениях на то, что в ФЗ N72-ФЗ "О товариществах собственников жилья", действовавшим на момент создания ТСЖ "А" и принятия Устава, в ст. 32 п. 1 прямо предусматривалось, что членами товарищества являются домовладельцы - собственники помещений в кондоминиуме (то есть собственники как жилых, так и нежилых помещений в многоквартирном доме) .
Октябрьским районным судом г. Самары рассмотрено дело по иску С*** Н.В., Ж*** Т.Ю., А*** О.А. к ТСЖ "Мой Дом" о внесении изменений в учредительные документы ТСЖ "Мой Дом" и их регистрации в Едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ).
Истцы в заявлении указали, что решением общего собрания собственников помещений двух жилых домов, расположенных по адресу: г. Самара, ул. Б***, д. N 20 и д. N 20А, было создано ТСЖ "Мой Дом". В связи с тем, что жилой дом N 20А находится в плохом техническом состоянии, он ненадлежащим образом обслуживается, более 50% членов ТСЖ "Мой Дом" приняли решение о выходе из этого ТСЖ, и просили суд принять решение о ликвидации ТСЖ с внесением таких изменений в Устав и зарегистрировать их в ЕГРЮЛ, для того, чтобы они могли создать и зарегистрировать другое ТСЖ.
Решением суда, оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам, в удовлетворении требований истцам отказано.
При этом суд правильно указал, что в соответствии с п. 8 Устава высшим органом управления ТСЖ "Мой Дом" является общее собрание, к чьей компетенции относится решение вопроса о внесении изменений в Устав товарищества. В связи с тем, что общее собрание с такой повесткой дня не проводилось, такой вопрос на собрании не рассматривался, суд пришёл к обоснованному выводу о том, что подача заявлений части собственников о выходе из ТСЖ само по себе не может являться основанием для внесения изменений в Устав ТСЖ в судебном порядке.
Споры об устранении препятствий в пользовании общим имуществом.
Железнодорожным районным судом г. Самары рассмотрено дело по иску прокурора Железнодорожного района г. Самары в интересах неопределенного круга лиц - жителей г.о. Самара, в интересах муниципального образования г.о. Самара к ТСЖ "Ж" об устранении препятствий в пользовании земельным участком.
Прокурор в заявлении указал, что в ходе проверки коллективного обращения жителей дома N 17 по пр. К*** г. Самаре установлены нарушения требований земельного законодательства со стороны ТСЖ "Жизнь", которое самовольно заняло земельный участок, расположенный близ дома N 17 по пр. К*** на нём охраняемую платную стоянку, а также установило на въезде автоматический шлагбаум.
Решением суда, оставленным без изменения в кассационном порядке, требования прокурора удовлетворены. ТСЖ "Жизнь" обязано освободить незаконно занятый земельный участок общего пользования, демонтировав самовольно возведенные ограждения и шлагбаум.
Удовлетворяя требования прокурора, суд исходил из того, что спорный земельный участок является придомовой территорией, относится к землям общего пользования, прав на который ТСЖ не имеет. Установлено, что ТСЖ "Жизнь" с заявлением о предоставлении земельного участка в Министерство имущественных отношений Самарской области не обращалось, и соответственно, спорный земельный участок этому ТСЖ не предоставлялся.
Иски об устранении препятствий в пользовании общим имуществом в многоквартирном доме рассматривались также судом Самарского района г. Самары; Чапаевским городским судом; Сызранским городским судом.
Дела о понуждении заключить договоры, исполнить обязательства.
Железнодорожным районным судом г. Самары рассмотрено дело по иску К*** Г.Б. к ТСЖ "Г***" об обязании провести ремонт помещения и возместить убытки.
Истица обосновывала свои требования тем, что она является собственником нежилых помещений цокольного этажа многоквартирного дома по ул. Г., 53 в г. Самаре, которые неоднократно затопляло из-за неисправностей канализации.
Судом требования К*** Г.Б. в части возложения на ТСЖ обязанности по проведению ремонта канализационной системы удовлетворены, поскольку установлено, что между сторонами имеется договор на техническое и коммунальное обслуживание указанного многоквартирного жилого дома. Факт неисправности канализации также подтвердился в ходе судебного разбирательства.
В части возмещения убытков в размере 4.500 рублей за устранение последствий затопления клининговой компании, отказано в связи с недоказанностью убытков.
Аналогичные дела рассматривались также Ленинским районным судом г. Самары; Октябрьским районным судом г. Самары; Автозаводским районным судом г. Тольятти.
Споры по искам ТСЖ о взыскании задолженности.
Самарским районным судом г. Самары рассмотрено гражданское дело по иску ТСЖ "Н, 43" к Р*** А.И. о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг и содержания жилья.
В обоснование требования товарищество указывало, что ответчик, являясь собственником квартиры в многоквартирном жилом доме, техническое обслуживание и содержание которого осуществляет истец, недобросовестно исполняет свои обязанности по внесению платежей и взносов, в результате чего у него образовалась задолженность. Членом ТСЖ ответчик не является.
Требования о взыскании с ответчика задолженности по оплате коммунальных услуг и содержанию жилья судом удовлетворены, поскольку нашли свое подтверждение в ходе судебного разбирательства. При этом суд правильно указал в решении о том, что в соответствии с требованиями ст.155 ЖК РФ лица, не являющиеся членами товарищества собственников жилья, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ. С таким решением согласилась и судебная коллегия по гражданским делам.
Аналогичные дела рассматривались Советским районным судом г. Самары.
В соответствии со ст.143 ЖК РФ членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья.
Если в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, лица, приобретшие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения.
Членство в товариществе собственников жилья прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.
Железнодорожным районным судом г. Самары рассмотрено дело по иску В*** А.К. и Р*** И.В. к ТСЖ "Д" о снижении размера вступительных и членских взносов и возложении обязанности по принятию их в члены ТСЖ.
Истцы, заявляя такие требования к ТСЖ, указывали, что они оба являются инвалидами и имеют право на уменьшение размера вступительных и членских взносов в ТСЖ. Кроме того, полагали, что ответчик незаконно отказывает им в принятии в члены ТСЖ, ссылаясь на имеющуюся у них задолженность по оплате жилья.
Решением суда иск удовлетворен в части признания незаконным отказа в принятии истцов в члены ТСЖ по мотивам имеющейся у них задолженности. При этом суд правильно сослался на нарушение ответчиком требований ст.143 ЖК РФ и положений Устава ТСЖ, которые связывают членство в ТСЖ с имеющейся в этом многоквартирном доме собственностью и волеизъявлением собственника, выраженное подачей заявления.
Требования истцов о снижении размера вступительных и членских взносов с учетом их материального положения и состояния здоровья (инвалидности) правильно оставлены без удовлетворения, поскольку общим собранием членов ТСЖ в пределах своей компетенции (ст.145 ЖК РФ) установлен определенный размер взносов и не предусмотрено изменение этого размера в связи с какими-либо обстоятельствами.
В заключении хотелось ещё раз обратить внимание на то, что несмотря на определенную сложность указанной категории гражданских дел, отсутствие судебной практики и разъяснений Пленума ВС РФ, суды Самарской области, в основном, правильно разрешают споры, вытекающие из деятельности ТСЖ, хорошо ориентируются в действующем законодательстве, регулирующем спорные правоотношения, и приводят анализ норм материального закона в судебном решении.
Вместе с тем, следует отметить, что в целях соблюдения процессуальных сроков разрешения дел данной категории, судам необходимо более тщательно проводить досудебную подготовку к судебному разбирательству, учитывая требования главы 14 ГПК РФ, правильно определять на этом этапе значимые для дела обстоятельства, чтобы исключить необоснованное, неоднократное отложение слушания дела. С этой же целью судам следует своевременно истребовать у сторон письменные доказательства (Устав ТСЖ, письменные решения об участии в заочном голосовании, решения общего собрания, оспариваемые в судебном порядке и т.д.).
Хотелось бы обратить внимание также и на то, что ни в одном деле, поступившем на обобщение, судом не обсуждался вопрос о вынесении частного определения, хотя основания для этого имелись, что подтверждается установленными судом фактами существенных нарушений при проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, общих собраний членов ТСЖ и принятии ими решений.
Полагаю, что данное обобщение следует довести до сведения судей Самарской области.
1 сентября 2013 года вступили в силу изменения в Гражданский кодекс. Федеральным законом № 100-ФЗ от 07.05.2013 в него была добавлена глава 9.1 "Решения собраний", регламентирующая нормы проведения общих собраний и порядок их обжалования.
Во многих аспектах эти нововведения упразднили ранее существовавшие разночтения в Жилищном и Гражданском кодексах связанные с общими собраниями собственников. Однако, они же привели и к ряду проблем для добросовестных собственников желающих оспорить результаты общего собрания.
Согласно части 6 статьи 181.4 Гражданского кодекса РФ: "Лицо, оспаривающее решение собрания, должно уведомить в письменной форме заблаговременно участников соответствующего гражданско-правового сообщества о намерении обратиться с таким иском в суд и предоставить им иную информацию, имеющую отношение к делу. Участники соответствующего гражданско-правового сообщества, не присоединившиеся в порядке, установленном процессуальным законодательством, к такому иску, в том числе имеющие иные основания для оспаривания данного решения, в последующем не вправе обращаться в суд с требованиями об оспаривании данного решения, если только суд не признает причины этого обращения уважительными."
Под уведомлением в письменной форме здесь подразумевается уведомить либо лично под роспись, либо заказным письмом.
Не смотря на то, что Жилищный кодекс не содержит подобных норм в части описания порядка оспаривания решений общих собраний собственников МКД, судебная практика, сложившаяся в ходе 2013 – 2015 годов, говорит о том, что при рассмотрении большинства исков о признании решений общих собраний собственников МКД недействительными, суды требуют соблюдения данных норм.
В случае, если лицо, подавшее иск о признании решения собрания собственников недействительным, не предоставило доказательств о уведомлении всех остальных собственников МКД о факте подачи данного иска, как правило суды выносят Определение о оставлении иска без движения до тех пор, пока все собственники помещений в доме не будут уведомлены в установленном порядке.
Окончательно, точка была поставлена Верховным судом РФ .
Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 114 и 115 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации":
103. По смыслу "пункта 1 статьи 2", "пункта 6 статьи 50" и "пункта 2 статьи 181.1" ГК РФ под решениями собраний понимаются решения гражданско-правового сообщества, т.е. определенной группы лиц, наделенной полномочиями принимать на собраниях решения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия, обязательные для всех лиц, имевших право участвовать в таком собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.
В частности, к решениям собраний относятся решения коллегиальных органов управления юридического лица (собраний участников, советов директоров и т.д.), решения собраний кредиторов, а также комитета кредиторов при банкротстве, решения долевых собственников, в том числе решения собственников помещений в многоквартирном доме или нежилом здании, решения участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.
114. В соответствии с "пунктом 6 статьи 181.4" ГК РФ лицо, оспаривающее решение собрания по основаниям ничтожности ("пункт 1 статьи 6" ГК РФ) или оспоримости, должно уведомить в письменной форме участников соответствующего гражданско-правового сообщества о намерении обратиться с таким иском в суд и предоставить им иную информацию, имеющую отношение к делу.
При этом по смыслу "пункта 6 статьи 181.4" ГК РФ учредительными документами не может быть предусмотрен такой порядок уведомления, который создаст существенные препятствия для обращения истца в суд. В частности, не допускается установление требования о направлении уведомления или связанных с ним документов акционерам публичного акционерного общества на их почтовые адреса.
115. Установленное "пунктом 6 статьи 181.4" ГК РФ правило о заблаговременном уведомлении участников соответствующего гражданско-правового сообщества о намерении обратиться с иском в суд не является досудебным порядком урегулирования спора, в связи с чем в случае невыполнения истцом указанных требований суд не вправе возвратить исковое заявление на основании "пункта 1 части 1 статьи 135" ГПК РФ, а также оставить исковое заявление без рассмотрения на основании "абзаца второго статьи 222" ГПК РФ, "пункта 2 части 1 статьи 148" АПК РФ.
В силу "части 1 статьи 136" ГПК РФ, "части 1 статьи 128" АПК РФ отсутствие доказательств об уведомлении других участников является основанием для оставления искового заявления без движения .
Что делать в таком случае?
А вот тут, к нашему глубочайшему сожалению, законодатели не дают четкого ответа.
1) Сделать так как требует суд и письменно уведомить других собственников о иске в установленный судом срок. Когда вы выиграете иск, вы сможете потребовать у ответчика возмещения всех судебных расходов.
2) Если есть подозрения на то, что протокол собрания, который вы решили оспорить, или решения отдельных собственников по данному собранию подделаны, а само собрание было проведено после 31 июля 2016 года, то вы должны обратиться в полицию или прокуратуру с требованием провести проверку по факту подделки документов .
3) Если документы не были подделаны, но были составлены с нарушением требований Жилищного кодекса РФ, вы имеете право обратиться в службу жилищного надзора с требованием о проведении проверки . Если в службе жилищного надзора вам ответят отказом, этот отказ можно обжаловать через прокуратуру или суд.
4) Очень часто, предыдущими решениями собраний собственников или договором управления предусмотрен упрощенный порядок оповещения собственников о проведении нового общего собрания собственников. В таком случае проще провести новое собрание собственников и принять на нем более правильное решение, чем оспорить результаты собрания в суде.
Дмитрий Иванов для нкжкх.рф
Федеральная налоговая служба РФ направила в подразделения письмо с обзором судебной практики по решению споров о налогообложении платежей, которые жители МКД перечисляют в управляющие организации за оказание ЖКУ. Читайте об основных тезисах судебных решений по данному вопросу.
Когда платежи жителей домов за ЖКУ в адрес УО облагаются налогом
При определении налоговой базы не учитываются доходы, которые поступают в организацию, если она выступает в качестве агента, комиссионера, посредника и исполняет обязательства по договору комиссии, агентскому договору (п. 9 ч. 1 ст. 251 НК РФ). К таким доходам не относятся вознаграждение, получаемое при этом организацией: комиссионное или агентское.
Если управляющая организация - посредник, закупающий коммунальные услуги по поручению собственников помещений в МКД, то налогом облагается только комиссионное или агентское вознаграждение за посреднические услуги.
Если УО самостоятельно выполняет работы или оказывает услуги и не является агентом или комиссионером, в налогооблагаемый доход включаются все поступившие от жителей МКД денежные средства.
Подобным образом решилось похожее дело № А26-9658/2009 , точку в котором поставил Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ. Президиум подтвердил правоту нижестоящих судов , которые посчитали, что средства, перечисленные жителями МКД управляющей организации за оказанные услуги по содержанию и ремонту общего имущества МКД, должны были учитываться в составе налогооблагаемого дохода.
Суд сделал вывод , что УО в этом случае не являлась агентом или посредником между собственниками и исполнителями КУ и никому не перечисляла плату за услуги. При этом суд счёл несущественным факт, самостоятельно ли УО выполняла работы согласно договору или привлекала для этого сторонних лиц.
Когда суд не признает оплату ЖКУ частью доходов УО и ТСЖ
Другим был исход дела № А41-86032/2016 , в котором рассматривался иск ТСЖ к межрайонной ИФНС РФ по вопросу доначисления налогов. Суд первой инстанции встал на сторону ТСЖ, отметив, что деятельность организации носит некоммерческий характер. Налоговый орган не доказал, что истец получил посредническое или агентское вознаграждение за перечисление денежных средств в оплату коммунальных услуг.
Апелляционный и кассационный суды не согласились с этой позицией, но Верховный Суд РФ оставил решение суда первой инстанции в силе. ВС РФ подтвердил, что если ТСЖ не получает экономической выгоды, передавая оплату собственников за ЖКУ в адрес исполнителей КУ и поставщиков, то нет оснований считать поступившие средства доходом ТСЖ.
Эти выводы были применены судом при рассмотрении иска УО к налоговому ведомству по делу № А53-15798/2017 . Дело также касалось правомерности требований налоговой службы об уплате доначисленного налога на доходы ТСЖ от платежей за ЖКУ. Арбитражный суд Северо-Кавказского округа отменил решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда , признавших требования налогового органа законными.
Окружной арбитражный суд отметил , что если отсутствуют факты получения вознаграждения за перечисление платы собственников за ЖКУ исполнителям или РСО, не доказана какая-либо финансовая выгода в связи с передачей средств собственников, то суды не должны принимать во внимание организационно-правовую форму истца.
Для УО и для ТСЖ действуют одинаковые принципы равенства налогообложения (постановление Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 № 5-П). Следовательно, если УО не получает экономической выгоды от передачи средств собственников поставщикам услуг, то нет оснований для доначислений налоговых выплат.
В каких случаях платежи за ЖКУ признаются целевыми
В были единодушны в выводах: средства, которые перечислялись ТСЖ жителями многоквартирного дома за оказанные коммунальные услуги и выполненные работы по содержанию и ремонту общего имущества дома, являлись целевыми и не подпадали под налогообложение. ТСЖ признавалось судами некоммерческой организацией без самостоятельных экономических интересов, выступающей в интересах собственников помещений в МКД.
Суды пришли к выводу, что средства, которые поступали от жителей МКД за ЖКУ, расходовались ТСЖ по назначению - на оплату коммунальных услуг, предоставленных сторонними организациями. Поэтому доначисление суммы налога было признано судами неправомерным.
Запомнить
Рассматривая приведённые в письме ФСН РФ примеры судебных решений, УО и ТСЖ следует запомнить, что доначисление налога на поступившие от собственников МКД денежные средства за ЖКУ возможно в тех случаях, когда:
- есть доказательства, что жители МКД оплатили управляющей организации (ТСЖ) услуги и работы по стоимости, превышающей их стоимость у поставщиков и сторонних лиц;
- услуги были оказаны непосредственно управляющей организацией (ТСЖ).
Если полученные от жителей дома за жилищно-коммунальные услуги платежи УО полностью перечисляет поставщикам услуг, то они не включаются в налоговую базу по налогу на прибыль либо по упрощённой системе налогообложения.
ПРАКТИКА РАССМОТРЕНИЯ СУДЕБНЫХ СПОРОВ С УЧАСТИЕМ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
Большой интерес при изучении правового регулирования деятельности товариществ собственников жилья (ТСЖ) вызывают материалы судебной практики. Систематизация и изучение решений судебных органов по вопросам применения жилищного и гражданского законодательства позволяют увидеть наиболее сложные и практически значимые проблемы деятельности ТСЖ, проследить характер влияния принятых четыре года назад в ходе реформы жилищного права норм, а также выработать способы улучшения условий работы товариществ собственников жилья как путем оказания мер государственно-правового воздействия, так и путем создания рекомендаций для частных субъектов правоотношений - собственников помещений, самих товариществ, подрядных организаций и др.
Количество рассматриваемых судами дел с участием товариществ собственников жилья сравнительно невелико. Например, в судебной практике Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа за 2гг. они составляли менее 0,5% от общего числа дел. Однако отмечается, что с каждым годом возрастает число обращений товариществ собственников жилья в арбитражные суды с исками и случаев вовлечения их в процесс в качестве ответчиков и третьих лиц <1>.
<1> Раннева судебной практики рассмотрения споров с участием товариществ собственников жилья // Арбитражные споры. 2007. N 3.
и других объектов общего имущества
Одной из распространенных проблем в деятельности ТСЖ является определение состава общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и его закрепление за домовладельцами. В связи с неопределенностью порядка установления перечня общего имущества в многоквартирном доме часто возникают споры по поводу того, входит ли в его состав тот или иной объект, как правило, нежилое помещение, или же он принадлежит отдельному лицу, заключившему договор с застройщиком или органами местного самоуправления .
Также большинство товариществ собственников жилья столкнулось с проблемой оформления придомового земельного участка в собственность жильцов. По этому поводу пишет: "Вопрос о собственнике на землю до сих пор не решен... Практически нет примеров, чтобы жителям при организации ТСЖ отдавали их собственный двор без всяких условий... Практики, занимающиеся вопросами развития самоуправления в своем жилищном фонде, отмечают вместе с тем, что если и дадут ТСЖ землю, то многие товарищества не смогут этим правом воспользоваться, так как не определены границы самих участков, на которые они могут претендовать... Претензии на получение земельных участков стали ключевой темой судебных споров, не случайно два из последних Постановлений ВАС РФ (от 01.01.01 г. N 781/06 и от 01.01.01 г. N 1821/06) относятся именно к данной проблеме" <2>.
<2> Макаренко собственников жилья - проблемы и перспективы развития // Юрист. 2006. N 12.
Постановление ВАС РФ от 01.01.01 г. N 1821/06 <3> было принято по результатам рассмотрения следующего спора. Товарищество собственников жилья обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным отказа Департамента земельных ресурсов в предоставлении земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в общую долевую собственность домовладельцев, об обязании Департамента земельных ресурсов обеспечить изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и принять решение о предоставлении участка в общую долевую собственность домовладельцев.
<3> Вестник ВАС РФ. 2006. N 9.
Ответчик, ссылаясь на законодательство г. Москвы о землепользовании , заявлял, что рассмотрение вопроса о предоставлении указанного земельного участка возможно только при наличии у товарищества акта разрешенного использования земельного участка. Ввиду же непредставления такого акта возможно оформление земельно-правовых отношений на земельный участок на условиях краткосрочной аренды сроком на 11 месяцев.
В ходе рассмотрения дела в трех инстанциях требования ТСЖ отклонялись. Президиум ВАС РФ ранее принятые акты отменил, дело передал на новое рассмотрение. Как было указано в Постановлении, спор между сторонами возник не по поводу вновь предоставляемого земельного участка, а в отношении участка, занятого жилым домом, собственники квартир в котором организовали товарищество собственников жилья. Пункт 4 ст. 11 ФЗ "О товариществах собственников жилья" <4>, действовавшего в период возникновения спора, устанавливает, что передача в собственность бесплатно нормативной части земельного участка осуществляется государственными органами исполнительной власти или органами местного самоуправления в соответствии с законодательством. При таких обстоятельствах следует признать, что отказ в оформлении такого права по мотиву отсутствия у домовладельцев акта разрешенного использования земельного участка противоречит законодательству.
<4> СЗ РФ. 1996. N 25. Ст. 2963.
В настоящее время нормы, предусматривающие передачу земельного участка домовладельцам, закреплены в ст. 36 Земельного кодекса РФ и ст. 16 ФЗ от 01.01.01 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" <5>. На практике сложности в оформлении придомового участка сохраняются. В связи с этим указывает на необходимость "сплошного" формирования земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома <6>.
<5> СЗ РФ. 2005. N 1. Ст. 15.
<6> О создании условий для эффективной деятельности товариществ собственников жилья // Жилищное право. 2007. N 10.
На основании выявленного правонарушения орган Роснедвижимости вынес постановление о привлечении товарищества собственников жилья, созданного в жилом доме, к административной ответственности, предусмотренной ст. 7.1 Кодекса РФ об административных правонарушениях <7>. Товарищество оспаривало данное постановление в суде.
<7> СЗ РФ. 2002. N 1. Ст. 1.
Суд апелляционной инстанции, разрешая спор в пользу ТСЖ, указал, что в соответствии с положениями ст. 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", п. 1 ст. 36, п. 1 ст. 135 Жилищного кодекса РФ товарищество собственников жилья не является землепользователем, а лишь представляет интересы собственников помещений в многоквартирном доме. В связи с чем признал неправомерным привлечение товарищества к административной ответственности и вынесение в отношении его предписания об устранении выявленного нарушения.
Федеральный арбитражный суд Московского округа, отменяя постановление апелляционного суда, привел следующее обоснование.
Нормы права, положенные судом апелляционной инстанции в обоснование принятого по делу судебного акта, регулируют порядок использования земельного участка под жилым домом. Между тем выявленное правонарушение касается иного земельного участка, расположенного не под жилым домом, а примыкающего к нему, огороженного металлическим забором, охраняемого и используемого под детскую площадку и автостоянку.
Суд апелляционной инстанции не проверил, кто фактически осуществил ограждение спорного земельного участка и установил его охрану, не исследовал доказательства, подтверждающие заказчика этих работ. Также не дал оценки представленным в деле доказательствам, согласно которым товарищество обращалось в соответствующие инстанции за урегулированием земельных отношений на спорный земельный участок <8>.
<8> Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 01.01.01 г. N КА-А40/7948-07 // СПС "КонсультантПлюс".
В данном Постановлении был также затронут вопрос, часто возникающий при рассмотрении различных дел с участием товариществ собственников жилья: вправе ли ТСЖ подавать иски в интересах собственников помещений в многоквартирном доме, например о признании прав домовладельцев на общее имущество?
Ссылаясь на п. 8 ст. 138 ЖК РФ, пишет, что "ТСЖ признается представителем собственников помещений в многоквартирном доме, действует в их интересах, при этом приобретает самостоятельные права и обязанности, связанные с осуществлением им своей деятельности, а нарушение таких прав либо неисполнение обязанностей может послужить основанием для обращения в арбитражный суд для разрешения спора, стороной которого вправе выступать именно ТСЖ" <9>.
<9> Раннева. соч.
Большое количество разнообразных споров возникает по поводу других объектов общего имущества в многоквартирном доме, что вызвано рядом причин, отмечаемых в литературе. "Жилищный кодекс РФ прямо не устанавливает, кто именно и при каких обстоятельствах вправе определять состав общего имущества. Из анализа положений Жилищного кодекса РФ можно сделать вывод, что состав общего имущества должны определять в первую очередь сами собственники помещений в целях надлежащего выполнения своих обязанностей по его содержанию... В связи с тем, что во многих муниципальных образованиях общие помещения на практике нередко единолично использовались органами местного самоуправления, возникающие споры об определении состава общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должны будут разрешаться в судебном порядке" <10>.
<10> Макаренко. соч.
Недобросовестные застройщики зачастую в ходе строительства многоквартирного дома заключают сделки по передаче в собственность отдельным лицам нежилых помещений в доме, которые в соответствии с проектной документацией предназначались для использования в общих целях (размещения технических служб, органов управления товарищества собственников жилья и т. п.). В подобных ситуациях истребовать имущество от такого "приобретателя" довольно сложно.
В уже построенных домах граждане или организации при содействии государственных органов оформляют свои права на чердаки, подвалы, запасные выходы и иные подходящие для использования в тех или иных целях помещения, которые в силу закона являются общим имуществом домовладельцев и не подлежат отчуждению в собственность третьих лиц. В таких случаях приходится истребовать имущество из чужого незаконного владения и обжаловать акты органов власти, разрешившие передачу общего имущества.
Обжалование решений общих собраний
членов товарищества собственников жилья
Еще одна весьма распространенная категория споров касается вопросов обжалования принятых на общем собрании членов ТСЖ решений. Во многих домах существуют отдельные группы жильцов, противодействующие воле большинства домовладельцев. Противоречия возникают при установлении платы за жилье, решении вопросов о необходимости определенных видов ремонта или благоустройства дома и придомовой территории. В определенных случаях конфликты возникают по поводу состава правления, возникает борьба за власть.
С одной стороны, отмечается, что собственники вынуждены подчиняться решениям общих собраний, устанавливающим размер платы за содержание и ремонт жилья , что не всегда соответствует их законным интересам. "Гордый собственник, не участвуя в собрании, которое не собиралось вовсе, не подписавший опросный лист , не избиравший новое начальство, оказывается заложником безысходной правовой ситуации. Вместо прав, которые приобретает верхушка монстра в виде объединенного ТСЖ, сам собственник сохраняет за собой только одну обязанность - платить по счетам на основании ч. 3 и 4 ст. 137 ЖК" <14>.
<14> Там же.
С другой стороны, нежелание отдельных собственников вносить плату за жилье создает большое количество проблем в деятельности ТСЖ: необходимость создавать финансовые резервы под угрозой уплаты штрафных санкций коммунальным и иным организациям в случае нехватки средств, необходимость ведения судебных процессов. Связанные с этим дополнительные затраты фактически перекладываются на всех домовладельцев, включая добросовестных собственников.
Сложность работы со злостными неплательщиками заключается в том, что после вынесения решения суда о взыскании с них суммы задолженности приходится практически сразу же подавать новое исковое заявление о взыскании долга, образовавшегося в период рассмотрения судами предыдущего дела. Действенных мер побудить собственников добровольно вносить плату за жилье практически нет. Более того, суды зачастую не взыскивают с них даже проценты в размере ставки рефинансирования, предусмотренные ч. 14 ст. 155 ЖК РФ.
В то же время, как указывает по поводу требований, предъявленных коммунальными организациями "о взыскании с ТСЖ штрафных санкций за нарушение договорных обязательств по своевременной оплате поставленной энергии, оказанных коммунальных услуг, чаще всего суд отказывает в удовлетворении таких требований с учетом особого статуса ТСЖ как некоммерческой организации, характера его деятельности" <15>.
<15> Раннева. соч.
Представляет также определенный интерес вопрос о взыскании с домовладельцев-неплательщиков судебных расходов. Нередко при предъявлении товариществом требования о взыскании с должника - собственника квартиры расходов ТСЖ на юридические услуги по ведению в суде дела против него должник заявляет, что указанные услуги были заложены в смету товарищества, оплачиваются за счет общих средств домовладельцев, а значит, уже "проплачены" им и не могут взыскиваться с него "вторично".
Существует много других вопросов, для решения которых товарищества собственников жилья прибегают к судебной защите. К ним относятся споры с застройщиками по поводу качества общего имущества, в особенности коммуникаций и оборудования, споры с регистрирующими органами о создании, реорганизации и ликвидации, проблемы возведения на земельном участке построек, иски к органам государственной власти и местного самоуправления о возмещении расходов , связанных с предоставлением жильцам субсидий и льгот.
Товарищества собственников жилья существуют в России более 15 лет. Несмотря на количество и остроту спорных и конфликтных ситуаций, возникающих в повседневной деятельности многих товариществ, сам по себе этот институт заслуживает внимания со стороны как государственной власти, решающей проблему реализации конституционного права граждан на жилище, так и частных лиц - собственников и пользователей помещений, обслуживающих организаций и др. Зарубежный опыт показывает эффективность и востребованность данной формы управления многоквартирными домами. "За время своего существования в Соединенных Штатах кондоминиумы , т. е. ТСЖ, стали очень популярны среди населения. Американцы убедились в том, что кондоминиум значит - качество, комфорт, возможность экономии и надежность... В странах Западной Европы, например в ФРГ, ТСЖ также является популярным видом многоквартирного жилья" <16>.
<16> Варфоломеев товарищества собственников жилья: преимущества и проблемы // Юрист. 2006. N 2.
Во многих субъектах Российской Федерации органы государственной власти и местного самоуправления стараются всячески поддерживать инициативы граждан по объединению в товарищества - оказывать организационную, информационную, юридическую помощь.
"Комплексный подход в целях создания условий для реализации норм ЖК РФ по управлению многоквартирными домами применен Законодательным собранием Нижегородской области ... принявшим Постановление... "О необходимых мерах по реализации Жилищного кодекса Российской Федерации на территории Нижегородской области"... Комплексный подход к реализации реформ в жилищной сфере демонстрируют и органы государственной власти города Москвы" <17>.
<17> Рыжов. соч.
Вопросы развития товариществ собственников жилья достаточно долго и активно обсуждаются в юридической и экономической литературе. Разработано много предложений для решения этой задачи.
Так, отмечает, что "эффективное обеспечение прав и интересов граждан посредством ТСЖ требует создания детальных норм права , регламентирующих деятельность ТСЖ и масштабной внешней инфраструктуры... необходима инфраструктура услуг по проведению общих собраний членов, хранению и предоставлению связанной с управлением многоквартирным домом информации (независимому в определенной части и, возможно, использующему новые информационные технологии)... Для обеспечения эффективного функционирования ТСЖ, отвечающего современным стандартам и требованиям граждан, необходимы законодательные решения, касающиеся:
детальной регламентации процедур принятия решений коллегиальными органами управления ТСЖ, что снизит уровень конфликтности между членами ТСЖ;
процедур предоставления собственнику помещения в многоквартирном доме информации о составе собственников помещений в многоквартирном доме, их долях участия в общем имуществе, о финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ, об уставе ТСЖ, о принятых органами управления ТСЖ решениях, решениях общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме" <18>.
<18> Там же.
указывает на важность информирования населения об их правах, обязанностях и возможностях в сфере управления домами: "Позиция "граждане знают закон, если он был опубликован" не учитывает социальные, экономические факторы, влияющие на уровень знания законов гражданами... Должна вестись правовая пропаганда (сообщаться о принятии отдельных актов, об их содержании, разъясняться их применение). Необходимо использовать дополнительные средства и способы доведения содержания права до граждан (например, распространение информации в адаптированной форме и т. п.)" <19>.
<19> Макаренко. соч.
Государственная власть заявляет о понимании и готовности решать задачи развития ТСЖ в России.
Следует отметить, что значительную роль в поддержании государственных инициатив может сыграть юридическое сообщество.
Создание товарищество собственников жилья нередко сталкивает в суде соседей, по тем или иным причинам недовольным фактом создания ТСЖ, процедурой его создания и считающих, что создание товарищества нарушило их права.
Иски собственников помещений в многоквартирных домах по оспариванию создания товариществ собственников жилья рассматриваются судами общей юрисдикции.
Предметами таких исков, как правило, является признание решений общих собраний о создании товариществ незаконными и ликвидация созданных организаций.
Порядок создания ТСЖ регулируется статьей 136 ЖК РФ, посвященной непосредственно созданию товарищества и статьями 44-48 ЖК РФ, регулирующими порядок проведения общего собрания собственников многоквартирных домов.
Статья 136 ЖК устанавливает специальные требования к кворуму общего собрания, на котором принимается решение о создании ТСЖ - такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме, но устанавливает дополнительные требования к порядку оформления решения: в соответствии с изменениями, внесенным в 2011 году все собственники, принявшие решение о создании ТСЖ должны подписать протокол общего собрания.
Действующее законодательство устанавливает, что в доме может быть создано только одно товарищество собственников жилья.
Анализ Часть 6 статьи 46 ЖК РФ говорит о том, что лицо, подавшее заявление в суд должно быть собственником помещения на момент принятия решения общим собранием, не участвовать в собрании или голосовать против, решение должно быть принято с нарушениями Жилищного кодекса и решение должно нарушать права заявителя. Заявление в суд об оспаривании решения общего собрания в течение шести месяцев, когда он узнал или должен был узнать о состоявшемся собрании.
Лица, не являющиеся собственниками помещений в многоквартирном доме не могут обжаловать решения собственников такого дома.
Управляющая компания обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к Товариществу собственников жилья о признании внеочередного собрания собственников помещений в многоквартирном доме незаконным, а решения об изменении способа управления многоквартирным домом и выборе иной управляющей организации, принятого на данном собрании, недействительным. Отказывая в удовлетворении иска суд первой инстанции указал, что пункт 6 статьи 46 ЖК РФ устанавливает круг лиц, обладающих правом обжаловать такие решения и относит к таковым только собственником помещений. Иные лица не обладают правом обжалования решений, принятых на общих собраниях. Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из того, что истцом выбран не правильный способ защиты права. (Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2011 N 07АП-2210/11 по делу N А45-21737/2010-2011).
Данный вопрос решается судами однозначно, при рассмотрении дела необходимо установить, является ли истец собственником и принимал ли он участие в собрании. Достаточным доказательством факта участия Истца в собрания может являться собственно решение, подписанное данным лицом, в котором указаны результаты голосования собственника по вопросам повестки дня.
Так бывший председатель ТСЖ, оспаривал в Московском суде решение собственников, при этом указал, что не принимал участия в собрании, ничего не знал о результатах собрания. Рассматривая дело, суд установил, что «в период с 17 января по 14 февраля 2011 года проведено общее собрание собственников помещений ТСЖ "Синяя птица-2" в форме заочного голосования. В собрании приняли участие 1111 собственников, что составило 70,11% от общего числа голосов собственников. На собрание были вынесены следующие вопросы: избрание нового состава счетной комиссии, членов правления, состава ревизионной комиссии. Большинством голосов от числа участвовавших были приняты решения об утверждении состава всех органов управления ТСЖ, итоги проведенного собрания зафиксированы в протоколе заседания счетной комиссии от 18 февраля 2011 года.
О предстоящем проведении собрания были уведомлены собственники помещений путем размещения на доске объявлений каждого подъезда дома извещений. Кроме того, каждый собственник за десять дней до начала проведения собрания получил предлагаемое решение под роспись.
Допрошенные в качестве свидетелей.......... и..............., члены правления Товарищества, показали, что для организации проведения собрания были предприняты необходимые меры со стороны инициативной группы, старших по подъезду. Каждый собственник под роспись у консьержа, за десять дней до проведения собрания, получили соответствующее решение, в котором определился состав кандидатур в счетную комиссию, ревизионную комиссию и правление Товарищества. Бюллетень - решение, также получил истец через своего представителя................., т.к. он непосредственно с собственниками не общался, все дела вел через представителя, связаться с ним было невозможно. Они видели его всего два или три раза.
Судом обозревались представленные ответчиком бюллетени с подписями собственников (л.д. 98 - 100).
Ш. был до обсуждаемого решения...................... ТСЖ, однако после принятия нового ЖК РФ мер к регистрации необходимых изменений в Устав не принимал, общие собрания не созывал. Общее собрание было проведено по инициативе группы собственников, новым................. ТСЖ стал.................., о чем было сообщено Ш., от передачи новому правлению печати и документов Товарищества он уклонился.
Исходя из установленных обстоятельств, суд пришел к правильному выводу о том, что процедура проведения общего собрания не была нарушена, Ш. был извещен о его проведении надлежащим образом, поставил свою подпись в бюллетене.
Суд также правильно указал на то, что доля истца в общей собственности Товарищества незначительна, и если бы он не принимал участие в голосовании или голосовал бы "против", его мнение не могло повлиять не принятое решение.
При вынесении решения суд правильно сослался на пропуск истцом срока на обращение в суд с иском об оспаривании решения общего собрания. Заочное голосование собственников помещений проходило с 17 января 2011 года по 14 февраля 2011 года. Ш. принимал участие в голосовании, следовательно, о решении собрания ему стало известно 25 февраля 2011 года. Иск подан в суд 14 сентября 2011 года, т.е. по истечении установленного ст. 46 ЖК РФ шестимесячного срока для обжалования таких решений» (МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 6 февраля 2012 г. по делу N 33-3160).
В качестве доказательств по вышеприведенному примеру судом оценивались показания свидетелей, которые рассказали о процедуре подготовки собрания: порядке извещения собственников, а также о действиях Истца после принятие собранием решения, направленных на саботирование решения. В качестве письменных доказательств исследовались документы, подтверждающие извещение каждого собственника за 10 дней до собрания, собственно решения собственников и в том числе решение Истца. Совокупность этих доказательств позволила суду сделать вывод, что собрание подготовлено и проведено в соответствии с действующим законодательством, истец принимал решение в собрании и знал о его результатах.
К достаточно парадоксальному выводу приходят суды, рассматривая дела о нескольких ТСЖ, созданных в одном многоквартирном доме.
Так, рассматривая дело об оспаривании записи о создании ТСЖ, Санкт-Петербургский городской суд оставил в силе решение районного суда, отказавшего истцу в заявленных требованиях. Рассматривая кассационную жалобу, суд указал., что «как усматривается из материалов дела, послужившие основанием для создания ТСЖ "Северный ключ" и ТСЖ "Северный ключ 20" решения общих собраний дольщиков, в установленном законом порядке с соблюдением предусмотренных законом сроков лицами, которым в силу закона предоставлено такое право, не оспорены и доказательств иного не представлено.
Поскольку представленные для государственной регистрации ТСЖ "Северный ключ" и ТСЖ "Северный ключ 20" документы не признаны не соответствующими закону, процедура проведения государственной регистрации, предусмотренная федеральным законом, регистрирующим органом не нарушена, оснований для признания государственной регистрации ТСЖ "Северный ключ 20" незаконной не имеется». (САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 15 марта 2012 г. N 33-3893).
Рассматривая дело, суд посчитал, что сам факт наличия двух ТСЖ в одном доме не может являться основанием для признания незаконной регистрации одного из них. В данному случае, суду было важно установить факт действительности решений о создании данных ТСЖ. Поскольку заявители не представили суду доказательств того, что указанные решения были оспорены в установленном порядке, а в ходе рассмотрения дела лица, имеющие соответствующие права не заявили требований, суд принял такое парадоксальное на первый взгляд решение.
При рассмотрении дел, связанных с ликвидацией ТСЖ, так же важно понимать, что далеко не каждое лицо может заявить соответствующие требования и не все нарушения, допущенные при создании ТСЖ дают основания для принятия решения о его ликвидации.
В Мещанский районный суд обратился некий гражданин, который указал, после увольнения с должности руководителя ГУ ИС Красносельского района г. Москвы в 2008 г. он узнал, что, согласно выписок из Единого государственного реестра юридических лиц, он указан в качестве председателя правления более чем двадцати ТСЖ. Поскольку он не принимал участия в общих собраниях собственников жилья, не избирался на должность председателя правления ТСЖ, просил признать товарищества собственников жилья незаконно созданными и ликвидировать их, исключив из ЕГРЮЛ.
Отказывая данному гражданину в иске, суд обосновал свою позицию, что решение общего собрания собственников может оспорить только собственник, а «в соответствии с ч. 1 ст. 141 ЖК РФ, ликвидация товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.
Таким образом, данная норма закона носит отсылочный характер в части оснований и порядка ликвидации товарищества собственников жилья.
Т.е., Жилищный кодекс РФ не устанавливает каких-либо особенностей порядка ликвидации товарищества; следовательно, в этих вопросах необходимо руководствоваться ст. ст. 61 - 65 ГК РФ.
Ликвидируется товарищество собственников жилья либо добровольно - по решению общего собрания собственников, либо принудительно - по решению суда, принятому в соответствии с п. 2 ст. 61 ГК РФ.
Однако, при этом, п. 3 ст. 61 ГК РФ, определяет круг лиц, которыми может быть заявлено данное требование.
Так, в соответствии с названной нормой закона, требование о ликвидации юридического лица по основаниям, указанным в пункте 2 настоящей статьи, может быть предъявлено в суд государственным органом или органом местного самоуправления, которому право на предъявление такого требования предоставлено законом.
Как видно из материалов дела, иск заявлен не указанными органами, а физическим лицом - А., которому законом не предоставлено право на предъявление данного иска». (МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 6 марта 2012 г. по делу N 33-4058).
Как видно из вышеприведенной практики, при рассмотрении дел по оспариванию собраний собственников и споров, связанных с созданием ТСЖ, необходимо установить несколько фактов. Обладает ли лицо, заявившее требования правом обжалования решения, не пропущен ли этим лицом шестимесячный срок, установленный на обжалование решения, соблюдена ли процедура уведомления собственников помещений в многоквартирном доме, какое количество собственников приняло участие в собрании и могло ли голосование собственника повлиять на результаты такого собрания.
