Оценка недвижимости, сущностные характеристики недвижимости - оценка имущества. Физические характеристики недвижимости

Характеристика недвижимости как объекта оценки.

ФСО №7 . Недвижимое имущество - это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что являет­ся обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обус­ловленные владением объектами. Под физическими объектами понима­ются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и распо­ложенные на них улучшения.

В соответствие со ст. 130 ГК РФ , к недвижимости относятся: земельные участки, участки недр, водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также подлежащие регистрации воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Однако методика оценки недвижимости применима не для всех объектов, отнесенных к недвижимости по Гражданскому Кодексу. К таким объектам, как земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, здания и сооружения применяется подходы и методы оценки стоимости недвижимости. Для оценки морских, воздушных судов и судов внутреннего плавания применяется методика оценки стоимости машин и оборудования, транспортных средств; для оценки предприятия как имущественного комплекса - затратный подход к оценке стоимости предприятия.

Недвижимое имущество включает в себя все права, интересы и выгоды, связанные с собственностью на недвижимость. Интерес или интересы в недвижимом имуществе обычно представлены некоторым свидетельством о праве собственности (например, титульным документом) отдельно от самой физической недвижимости. Поэтому недвижимое имущество не является физическим понятием.

Родовые признаки объектов недвижимости.

1. Стационарность , неподвижность – характеризует прочную физическую связь объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможность его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его не пригодным для дальнейшего использования.

2. Материальность – объект недвижимости всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, окружающей среде, подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте. Совокупность этих характеристик определяет полезность физического объекта, которая и составляет основу стоимости объекта недвижимости. Однако сама по себе полезность не определяет стоимость. Любой физический объект имеет стоимость, обладая в той или иной мере такими характеристиками, как пригодность и ограниченный характер предложения. Ограниченность предложения способствует повышению стоимости. Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, обусловливая изменение стоимости объекта недвижимости.

3. Долговечность объектов недвижимости выше долговечности всех иных товаров (кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов). Например, согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП), жилые задания в зависимости от материала основных конструкций (фундамента, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.

Классификация объектов недвижимости.

1. ПРОИСХОЖДЕНИЕ
1.1. Естественные (природные) объекты.
1.2. Искусственные объекты (постройки).

2. НАЗНАЧЕНИЕ
1.1.1. Свободные земельные участки (под застройку или другие цели использования поверхности земли).
1.1.2. Природные комплексы (месторождения и т.п.) для их эксплуатации.
1.2. Постройки
1.2.1. Для жилья.
1.2.2. Для офисов.
1.2.3. Для торговли и сферы платных услуг.
1.2.4. Для промышленности.
1.2.5. Прочие.

3.МАСШТАБ
1.1.1.1. Земельные массивы.
1.1.1.2. Отдельные земельные участки.
1.2.1.1. Комплексы зданий и сооружений (дачный поселок, микро-
район, гостиница, санаторий, мотель и т.п.).
1.2.1.2. Жилой дом многоквартирный.
1.2.1.3. Жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж).
1.2.1.4. Секция (подъезд).
1.2.1.5. Этаж в секции.
1.2.1.6. Квартира.
1.2.1.7. Комната.
1.2.1.8. Летняя дача.

1.2.2.1. Комплекс административных зданий.
1.2.2.2. Здание.
1.2.2.3. Помещения или части зданий (секции, этажи).

4. ГОТОВНОСТЬ К ИСПОЛЬЗОВАНИЮ
1. Готовые объекты
2. Требующие реконструкции или капитального ремонта.
3. Требующие завершения строительства («незавершенка»). Деление на подгруппы по признакам группы 4 может быть применено для всех групп (от 1.2.1 до 1.2.5).
Наиболее развитым сектором рынка недвижимости в России в настоящее время является рынок квартир. Рынки коммерческой и особенно промышленной недвижимости, а также рынок земли развиты значительно слабее.
Для оценки наиболее значима классификация недвижимости, в которой земля, здания и сооружения делятся на два класса:
1) специализированная недвижимость;
2) неспециализированная недвижимость.

Специализированная недвижимость - это недвижимость, которая в силу своего специального характера редко продается на открытом рынке, кроме случаев, когда она реализуется как часть использующего ее бизнеса. Специальный характер недвижимости обычно обусловлен ее конструктивными особенностями, специализацией, размером, местом расположения или сочетанием этих факторов.

Неспециализированная недвижимость - это недвижимость, на которую существует общий спрос и которая обычно покупается, продается или арендуется на открытом рынке с целью использования ее в качестве инвестиции или для развития и освоения.

Для различных оценок в зависимости от целей владения недвижимость делится на категории:
1) недвижимость, занимаемая владельцем, для использования в деятельности предприятия;
2) инвестиционная недвижимость, используемая владельцем для получения арендного дохода, для сохранения или увеличения стоимости капитала;
3) недвижимость, избыточная для потребностей производства (бизнеса);
4) недвижимость, которой владеют для целей освоения и развития;
5) недвижимость, которой владеют в качестве товарных запасов.

По своему функциональному назначению для ведения конкретного бизнеса недвижимость делится на типы:
1) жилая;
2) офисная;
3) индустриальная;
4) складская;
5) многофункциональная.

Спрос и предложение на рынке недвижимости.

Особенности проявления спроса и предложения на рынке недвижимости.

1. Рынок недвижимости относится территориальному виду рынка, имеющих достаточно четко очерченные границы, в пределах которых можно отслеживать ситуацию относительно фактическому предложению и предъявленному спросу.

2. Рынок недвижимости медленно реагирует на изменение конъюнктуры, что является результатом пульсирующей неустойчивой активности застройщиков.

3. Потребительская стоимость отдельных объектов может иметь значение только для ограниченного круга продавцов и покупателей.

4. Форс-мажорные могут оказать значительное влияние на конъюнктуру рынка.

Спрос на объекты недвижимости зависит от соотношения реального и прогнозируемого уровня цен на них и Ур. Доходов. Предложение зависит от уровня развития строительной индустрии, состояния и перспективы рынка. Спрос зависит от платежеспособности населения, условий и доступности финансирования.

Метод капитализации дохода

Капитализация дохода, - процесс пересчета потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости с учетом риска и времени.

PС = ЧОД/ R,

где PС – рыночная (текущая) стоимость объекта;

ЧОД – чистый операционный доход;

R – коэффициент капитализации.

Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Основными предпосылками метода капитализации дохода является:

·величина дохода постоянна, поэтому используют данные за один год;

·не учитывается величина начальных инвестиций;

·используется общий коэффициент капитализации.

Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершен­ного строительства, т. е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.

Решение.

1. Рассчитается отложенный доход 0,4 * 0,1574 (фактор фонда возмещения за 5 лет при 12%) = 0,063.

2. Из требуемой ставки дохода на капитал вычитается отложенный доход и, таким образом, определяется коэффициент капитализации.
R = 0,12 - 0,063 = 0,057 = 5,7%.

В случае повышения стоимости инвестированных средств, выручка от продажи не только обеспечивает возврат всего вложенного капитала, но и приносит часть дохода, необходимого для получения 12% отдачи на капитал. Поэтому коэффициент капитализации должен быть уменьшен с учетом ожидаемого прироста капитала.

Так как большинство объектов недвижимости покупается с помощью заемного и собственного капитала , коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина данного коэффициента определяется методом связанных инвестиций или техникой инвестиционной группы. Коэффициент капитализации для заемных средств называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле :

Если условия кредита известны, то ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций сложного процента: она будет представлять собой сумму ставки процента и коэффициента фонда возмещения или же будет равна коэффициенту взноса на амортизацию единицы.

Коэффициент капитализации для собственного капитала рассчитывается по формуле:

Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение

M - доля заемных средств в стоимости;
R m - коэффициент капитализации для заемного капитала;
R e - коэффициент капитализации для собственного капитала.

Существует еще один метод определения коэффициента капитализации - метод прямой капитализации. В рамках доходного подхода стоимость актива рассчитывается по формуле :

Где
V - стоимость оцениваемого объекта;
Y - ЧОД;
R - коэффициент капитализации.

Если вышеприведенная формула преобразует ЧОД в стоимость, то следующая формула переводит стоимость в коэффициент капитализации:

Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации. Определенный таким путем коэффициент капитализации называется общим . Эта формула используется, когда перепродажа актива производится по цене равной сумме первоначальных инвестиций и, следовательно, нет необходимости включать в коэффициент капитализации надбавку за возмещение капитала, а также когда прогнозируется поступление равновеликих доходов.

Пример. Имеется информация о недвижимости, сопоставимой с оцениваемой. Она показывает, что сопоставимая недвижимость продана за 325.000, а ЧОД составил 30.000 $.
Найти общий коэффициент капитализации позволяет вышеприведенная формула :
R = 30000/325000 = 0,09, или 9%.

6. На последнем этапе метода капитализации доходов стоимость недвижимого имущества определяется посредством деления величины прогнозируемого чистого операционного дохода (результат 4-го этапа) на коэффициент капитализации (результат 5-го этапа) :

Или ЧОД / Коэффициент капитализации

Ставки капитализации.

Модель CAPM

kˆ s = k rf + (kˆ m - k rf) * β

где k rf –доходность безрискового актива;

kˆ m – среднерыночная доходность;

β - коэффициента акции.

В качестве ставки безрисковой доходности принимается процент по долгосрочным казначейским облигациям.

Средневзвешенная стоимость капитала (англ. weighted average cost of capital , WACC ) - это средняя процентная ставка по всем источникам финансирования компании. При расчете учитывается удельный вес каждого источника финансирования в общей стоимости . Средневзвешенная стоимость капитала может быть рассчитана как:

В таблице прилагаются значения каждого из символов:

Символ	Значение	Единицы
	WACC	%
	требуемая или ожидаемая доходность от собственного капитала	%
	стоимость заёмных средств	%
t	ставка налога на прибыль для компании	%
	всего заёмных средств	валюта
	всего собственного капитала	валюта
	всего инвестированного капитала	валюта

Применение МСП

МСП применяется, когда имеются данные об относительно недавних надежных сделках, являющихся основой для стоимостных моделей или рыночных трендов.

Для тех объектов недвижимости, которые часто продаются и покупаются, МСП является наиболее прямым и систематическим подходом к определению стоимости.

Обычно он предполагает получение непосредственно ценовых характеристик при оценке недвижимой собственности, которая не обладает доходными характеристиками (односемейные жилые дома).

МСП также представляет наилучшие показатели для определения стоимости объектов недвижимости малого частного бизнеса.

При развитом рынке земли дает наилучшие результаты при оценке земельных участков.

Преимущества МСП:

♦наиболее простой подход;

♦статистически обоснованный;

♦предлагает методы корректировки;

♦обеспечивает данные для других подходов к оценке.

Недостатки МСП:

♦требует активного рынка;

♦сравнительные данные не всегда имеются;

♦требует внесения поправок, большое количество которых оказывает влияние на достоверность результатов;

♦основан на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания.

Применение МСП предлагает определенную последовательность действий.

1.Изучение рынка и выбор объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.

2.Сбор и проверка достоверности информации о сделках по каждому отобранному объекту.

3.Выбор необходимых единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.

4.Проведение корректировки цен продаж по каждому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом.

5.Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов v подход к показателю стоимости для оцениваемого объекта.

Источники информации:

♦ публичные записи (данные регистрационных служб);

♦данные страховых компаний;

♦ информационные службы;

♦периодические издания по недвижимости;

♦данные брокеров по недвижимости;

♦данные, предоставляемые участниками сделок;

♦архивы оценщика.

Элементы сравнения - это характеристики собственности и сделок, которые определяют факторы, влияющие на цену недвижимости. Корректировки проводятся по следующим элементам сравнения.

Последовательно:

1.Передаваемые права собственности.

2.Условия финансирования.

3.Условия продажи.

4.Рыночные условия (корректировка на дату продажи).

На независимой основе:

5.Местоположение.

6.Физические характеристики объекта.

7.Экономические характеристики объекта.

8.Использование объекта.

9.Наличие дополнительных компонентов стоимости.

Корректировки (поправки) могут производиться в рублях (долларах), процентах и долях единицы.

Корректировки проводятся по выбранным единицам сравнения. Различные сегменты рынка используют различные единицы сравнения, типичные для данного конкретного сегмента.

При продаже земли это:

♦ цена за сотку, гектар;

♦цена за 1 м 2 ;

♦цена за 1 метр по фасаду;

♦цена за лот;

♦цена за единицу плотности.

При продаже застроенных участков это:

♦цена за 1 м 2 общей площади здания;

♦цена за 1 м 2 площади, подлежащей сдаче в аренду;

♦цена за 1 м 2 без учета местоположения (цена строительства 1 м 2);

♦цена за 1 м 3 ;

♦цена за единицу недвижимости (дом, комната);

♦цена за единицу недвижимости, приносящей доход (посадочное место, место стоянки и т. д.).

26) В подходе сравнительного анализа применяется два вида поправо к:

1. Процентные - учитываются посредством умножения стоимости продажи сопоставимого объекта на поправку (коэффициент), определяющий их различия с оцениваемым объектом. В ситуации когда основной (оцениваемый) объект лучше объекта сопоставления, то используется повышающая поправка, если хуже, то понижающая.

2. Стоимостные поправки бывают двух видов:

- абсолютные - учитываются с единицей сравнения. Такие поправки меняют стоимость реализованного объекта сопоставления на какую-то сумму, в которую оценено отличие двух объектов - основного и аналога. Если объект оценки лучше объекта сопоставления, то поправка положительная, если хуже - отрицательная;

- финансовые (денежные) - меняют стоимость объекта сопоставления на сумму, в которую оценены отличия.

3. Кумулятивные поправки - параметр, получаемый путем умножения индивидуальных корректировочных коэффициентов.

27) Характеристика, условия и ограничения метода соотнесения цены и дохода в стоимости недвижимости

Метод соотнесения цены и дохода основывается на предположении, что величина дохода, приносимого недвижимостью, является ценообразующим фактором, и соизмерение цены и дохода по аналогичным объектам дает основание для использования усредненных результатов при оценке конкретного объекта недвижимости. В зависимости от вида приносимого недвижимостью дохода можно использовать валовой рентный мультипликатор (ВРМ) и общий коэффициент капитализации (ОКК). Валовой рентный мультипликатор - это показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости. Валовой рентный мультипликатор применяется для объектов, по которым можно достоверно оценить либо потенциальный, либо действительный валовой доход. Данный показатель рассчитывается по аналогичным объектам недвижимости и используется как множитель к адекватному показателю оцениваемого объекта. Этапы оценки недвижимости при помощи валового рентного мультипликатора: 1. Оценивается валовой доход оцениваемого объекта, либо потенциальный, либо действительный. 2. Подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине потенциального либо действительного дохода. 3. Вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом. 4. По каждому аналогу рассчитывается валовой рентный мультипликатор. 5. Определяется итоговый ВРМ как средняя арифметическая расчетных ВРМ по всем аналогам. Рассчитаем средний валовой рентный мультипликатор по аналогам и его среднее значение. (100 000/20 000 + 95 000 / 21 000 + 120 000/27 000) : 3 = 4,656 ВРМ не корректируют на различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основе расчета ВРМ положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены указанные различия. Рыночная стоимость оцениваемого объекта 25 000 × 4,656 = 116 402. Метод достаточно прост, но требует соблюдения таких условий, как наличие развитого и активного рынка недвижимости, возможность получения достоверной рыночной и экономической информации. К недостаткам метода можно отнести невозможность достижения полной сопоставимости оцениваемого объекта и аналогов, а также влияние на рыночную стоимость величины операционных расходов. Общий коэффициент капитализации применяется к чистому операционному доходу объекта недвижимости. Общий коэффициент капитализации (ОКК) определяется отношением чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его цене: Основные этапы расчета стоимости объекта недвижимости при помощи общего коэффициента капитализации: 1. Рассчитывается чистый операционный доход оцениваемого объекта недвижимости. 2. Подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине чистого операционного дохода. 3. Вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом. 4. По каждому аналогу рассчитывается общий коэффициент капитализации. 5. Определяется итоговый ОКК как средняя арифметическая расчетных ОКК по всем аналогам. 6. Рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как отношение чистого операционного дохода оцениваемого объекта к среднему ОКК по отобранным аналогам. Подбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом, проводится в соответствующем по назначению сегменте рынка недвижимости; идентификация объектов включает такие параметры, как степень риска, уровень дохода и т.д.

Массовая оценка имеет дело с оценкой большого количества объектов, которые, естественно, различаются между собой, поэтому вынужденным инструментом ее является применение стандартных методов к группам и классам объектов, что требует определенной работы по классификации и стратификации объектов. Разработка стандартных методов и приемов статистического анализа, описание правил их грамотного применения - это предмет массовой оценки как специальной отрасли теории оценки и прикладного анализа.

Поскольку массовая оценка предполагает разработку стандартной методики, здесь требуется согласование не только задачи, но и принятия решений, унифицированной процедуры оценки. Вес решения эксперта и способность влиять на конечный результат меньше, чем при индивидуальной оценке. Кроме того, модели оценки должны отражать структуру спроса и предложения, характерную для групп объектов, а не для отдельных объектов. Так как модель оценки рассматривается как математическая интерпретация поведения рынка недвижимости в определенное время, при массовой оценке модели сложнее, поскольку они пытаются воспроизвести деятельность рынка на обширной географической территории.

В массовой оценке используются три основных метода - затратный, доходный метод (капитализации дохода) и метод сравнения продаж. Выбор метода определяется видом недвижимости, состоянием рынка и доступностью необходимой информации.

Этапы массовой оценки

Процесс массовой оценки имеет следующие основные этапы:

• постановка задачи
• предварительное обследование и анализ объекта
• сбор данных, анализ рынка и выявление наиболее эффективного использования
• построение и калибровка модели
• тестирование, контроль качества и уточнение результатов оценки.

Массовая оценка является самостоятельной разновидностью оценки недвижимости. По своему содержанию и конечной цели она полностью совпадает с индивидуальной оценкой, так как в обоих случаях на основе единых базовых подходов определяется стоимостная характеристика (стоимостной эквивалент), но использует отличные процессы получения этого эквивалента Выгода массовой оценки недвижимости заключается в том, что в результате массовой оценки недвижимости получаются корректные данные о стоимости объектов недвижимости, при значительно меньших затратах на массовую оценку недвижимости, чем затраты на индивидуальную оценку.

Результаты массовой оценки недвижимости имеют широкий спектр применения. Прежде всего, они могут быть использованы как основа для расчета величины и ставок арендной платы, для определения величины платежа при получении наследства, основы страхования имущества, в качестве платы за регистрацию недвижимости, в целях продажи недвижимости, как информация, используемая в общественных и социальных целях.

31. Методы массовой оценки.

В массовой оценке, подобно индивидуальной применяются три метода, базирующиеся на трех разных подходах к оценке недвижимости: метод сравнения продаж, метод восстановительной стоимости, доходный метод. Метод сравнения продаж Метод сравнения продаж моделирует поведение рынка путем сравнения оцениваемых объектов недвижимости с аналогичными объектами, по которым недавно состоялись сделки. При оценке этим методом предполагается абсолютное право собственности. Для метода сравнения продаж модель оценки имеет следующий общий вид: V = f (X 1 ,X 2 ,...,X n), где V - оценка рыночной стоимости (X 1 ...X n) - характеристики объекта недвижимости (например - площадь здания, тип стен и т.д.) Существует более традиционная форма представления модели метода сравнения продаж, которая с помощью приемов массовой оценки может быть автоматизирована и откалибрована на данных рынка: V = S c + ADJ c , где V - оценка рыночной стоимости S c - цена объекта сравнения ADJ c - суммарная поправка с учетом различий между объектом сравнения и оцениваемым объектом. Для проведения компьютерного анализа предполагается существование представительной базы данных, число записей которой должно превосходить приблизительно на порядок число значимых факторов. В принципе, первоначально информация собирается по максимальному числу параметров объекта. В дальнейшем отбираются те параметры, по которым выборка достаточно представительна и которые являются значимыми в модели. После формирования базы данных и создания переменных из значимых факторов выбирается вид модели (на нем мы остановимся ниже). Следующим этапом выделим калибровку модели, здесь используются несколько приемов: Парный анализ продаж Множественный регрессионный анализ Метод адаптивной оценки (процедура обратной связи) Важной составной частью метода сравнения продаж является определение поправок, которые в целом можно сгруппировать (без учета оценки земли) на три вида: поправки на характеристики здания (сюда включен и износ) поправки на местоположение поправки на условия сделки (важнейшей из которых является поправка на время). На этом этапе получаем математическое выражение стоимости объекта в зависимости от ряда факторов (представленных набором переменных). Результат не является априорным (особенно в части количественных значений поправок) и требует критического подхода. Доходный метод Доходный метод основан на определении стоимости объекта недвижимости в зависимости от ожидаемых поступлений от его эксплуатации и капитализации. Таким образом, этот метод применим для оценки приносящей доход недвижимости. Доходный метод основан на допущении, что стоимость объекта напрямую зависит от размера, продолжительности и степени надежности дохода от эксплуатации объекта. В основе доходного метода лежит допущение о том, что будущие поступления стоят меньше, чем равная по величине денежная сумма, имеющаяся на руках в данный момент. Степень этой “временной предпочтительности” может рассматриваться как функция четырех факторов: предполагаемое снижение покупательной способности (инфляция), снижение ликвидности объекта, стоимость капитала или управления кредитом и риск. На основе анализа этих факторов устанавливается ставка капитализации. В массовой оценке для этого метода производится формирование базы данных с необходимой информацией по объектам недвижимости. Аналогично методу сравнения продаж выбирается вид модели и производится калибровка. Однако конечным результатом в зависимости от поставленной задачи может быть и ставка капитализации и стоимость объектов и их возможный доход. Затратный метод Затратный метод применяется только к застроенным земельным участкам (или при наличии других улучшений). Сразу отметим, при этом подходе стоимость земли оценивается методом сравнения продаж. В основе затратного метода лежит принцип замещения, в соответствии с которым стоимость имущества равна стоимости приобретения имущества эквивалентной полезности. Земельный участок оценивается как свободный для застройки в соответствии с наиболее эффективным использованием. Далее, поскольку рыночная стоимость учитывает текущее состояние здания и другие условия, для ее определения из полной стоимости замещения (восстановительная стоимость) вычитается накопленный износ, выражающий потерю полезности оцениваемого объекта.

	Для расчета стоимости строительства собирается информация о фактических затратах на строительство здания и его текущем использовании, а также о текущих расценках на строительные материалы и производимые работы. Необходимы надежные сведения о накопленном износе. При массовой оценке стандартные величины допустимого износа приводятся в справочных таблицах, составленных на основе рыночных данных. Получение такой информации составляет основную трудность использования затратного метода при массовой оценке: необходимо отчетливо представлять себе не только степень физического износа, но и износов функционального и экономического (внешнего). А последние виды износа часто носят уникальный характер, с трудом поддаются измерению и типизации, особенно, если объекты сильно различаются по срокам постройки и расположены на неоднородной в градостроительном отношении территории (чередование жилых, общественных, производственных и рекреационных зон с различными качественными характеристиками). Эти условия требуют большой экспертной работы. Необходимо уделять особое внимание оценке земли, поскольку точные стоимостные характеристики земли составляют основу эффективной системы оценки недвижимости.
Виды моделей массовой оценки Можно выделить три основных вида моделей массовой оценки, каждый из которых имеет свою специфику. Аддитивная модель имеет следующий вид: V = A 0 + A 1 X 1 + ... + A n X n где (Х 1 ... Х n) - характеристики объекта недвижимости, A i - численные коэффициенты при переменных характеристиках объекта, показывающие вклад соответствующих характеристик в стоимость. Математическая регрессия позволяет точно рассчитать оптимальные A i для конкретной базы данных, однако заложенное допущение о линейности вклада каждой характеристики обычно не соответствует реалиям рынка. Аддитивная модель не учитывает взаимосвязи факторов друг с другом, неудовлетворительно описывает пограничные ситуации (к примеру объект с очень большой площадью). Тем не менее, на основе этой модели можно сделать выводы о значимости тех или иных переменных и погрешностях информации. Аддитивная модель обычно используется для предварительного анализа. Мультипликативная модель имеет вид: V = B 0 Ÿ Y 1 B1 Ÿ ... Ÿ Y n Bn где (Y 1 ... Y n) - характеристики объекта недвижимости, B i - веса переменных характеристик объекта. Простая мультипликативная модель сводится к аддитивному виду путем логарифмирования, и обладает сходными недостатками. Однако, она позволяет более гибко отразить зависимость (в том числе и нелинейную) стоимости от значений характеристики. Гибридная модель является комбинацией двух вышеперечисленных видов, например: V = Z 1 B1 Ÿ ... Ÿ Z n Bn Ÿ (A 0 + A 1 Z n+1 + ... + A m Z m) где (Z 1 ... Z n) - характеристики объекта недвижимости, A-B i - веса и коэффициенты при переменных характеристик объекта.

I. Общие положения

1. Настоящий федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и устанавливает требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам. Отчет об оценке составляется по итогам проведения оценки.

2. Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

3. Отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

II. Требования к составлению отчета об оценке

4. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

· в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);

· информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

Все объекты недвижимости обладают уникальными характеристиками, которые отличают их от других товаров и, соответственно влияют на ценообразование в изменяющейся экономической среде.

Полезность.

Объект недвижимости удовлетворяет потребности покупателя в жилой или производственной площади, в комфортности и экологичности помещения, в престиже и т. д. Полезность объекта определяется такими его характеристиками, как размер помещения, планировка, благоустройство окружающей территории, месторасположение, материал основных конструкций и т. д.

Фиксированное местоположение в основном обуславливает уникальность каждого объекта недвижимости, во многом определяет его экономические характеристики и позиционирование на рынке. Даже две одинаковые квартиры в одном и том же многоквартирном доме имеют различное местоположение в терминах этажа, ориентации окон, расположения в доме и так далее.

Уникальность (неповторимость). Каждый объект недвижимости обладает определенными, свойственными только ему признаками, отличающими его от других объектов недвижимости.

Двухкомпонентность. Любой объект недвижимости, который включает улучшения, состоит из двух компонентов - земли и зданий (сооружений). Для различных типов недвижимости и различных экономических условий соотношение двух компонентов как в стоимостном, так и в физическом измерении может быть различным. Так как земля и здания как экономические объекты имеют разную экономическую сущность и характеристики, анализ недвижимости, по сравнению с однокомпонентными товарами, в целом является достаточно сложным.

Натуральная форма не потребляется, сохраняется в течение всего срока жизни.

Долговечность. Если говорить о "чистой" земле (как части поверхности земной суши), то теоретически она имеет бесконечный срок жизни и не изнашивается. Здания и сооружения, в свою очередь, по сравнению с землей имеют ограниченный срок жизни. Однако, по сравнению с абсолютным большинством других товаров, здания и сооружения относительно долговечны (хотя, в конечном счете, они требуют либо ремонта, либо замены). Именно долговечность недвижимости позволяет отделять право пользования недвижимостью от права владения, обеспечивая одновременное существование целого набора различных интересов в одной и той же недвижимости.

Фундаментальность. Недвижимость - это товар, который невозможно потерять, похитить, сломать при обычных условиях.

Определение недвижимости как физического объекта имеет важное значение, но оно явно не достаточно и не исчерпывает всей совокупности признаков недвижимости, поэтому в практике различают понятие недвижимости как физического (материального) объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав (рис. 1).

Соответственно принято различать четыре концепции недвижимости: географическую; экономическую; юридическую; социальную. Географическая концепция недвижимости отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, окружающую среду и другие параметры.

Экономическая концепция рассматривает недвижимость как предмет потребления и как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. На юридическом уровне недвижимость - совокупность прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей.

Характеристика объекта недвижимости как физического объекта, а также объекта экономико- правовых и социальных отношений включает в себя анализ его местоположения и внешней среды на макроуровне (в районе, городе) и микроуровне - в ближайшем окружении.

Качество местоположения объекта недвижимости, которое определяется соответствием его принятому в данном районе типу строений и близостью к экономической среде, получило название ситуса. Ситус - результат взаимодействия конкретного объекта недвижимости и экономической среды по крайней мере на пяти уровнях (рис. 2). На схеме они отмечены условными блоками, обозначающими ближайшие окрестности (2), примыкающую территорию (3), торговую зону (4) и весь район (5) для анализа и оценки условий размещения недвижимого имущества. Поскольку положение недвижимости фиксировано, ее окружение оказывает большое влияние на потребительские свойства и ценность объекта. Недвижимое имущество Физический объект

Объект правовых отношений

Объект экономических отношений? местоположение?

площадь и границы?

размер (высота, длина, ширина) ?

ландшафт?

залежи ископаемых?

тип почвы?

физические характеристики?

внешняя среда товар?

капитал в вещной форме полезность доходность издержки содержания ликвидность?

финансовый актив?

стоимость цена?

налогообложение инвестирование?

спрос и предложение

1 право собственности вещные права

право пожизненного наследуемого владения

право постоянного пользования право хозяйственного ведения право оперативного управления траст

право залога, аренды, застройки сервитуты

право на земельный участок собственника здания, расположенного на нем

специальное право «золотая акция» на участие в управлении предприятием иные права Объект общих социальных отношений (земля) ? место обитания людей всех поколений?

условие жизни людей?

невосполнимый природный ресурс источник благ

пространственный базис размещения других объектов защищается на благо всех людей?

основа свободы и независимости престижность владения?

основа гордости и славы?

многофункциональное назначение?

условие формирования среднего слоя общества Рис. 1. Недвижимость как физический, экономико-правовой и социальный комплекс отношений

Рис. 2. Ситус объекта недвижимости

ОСОБЕННОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ КАК ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Ценность земли предопределена ее уникальными характеристиками: недвижимостью (неподвижностью), ограниченностью предложения, долговечностью, неповторимостью местоположения. Кроме того, земля является неотъемлемым элементом человеческой деятельности, которая, в свою очередь, способна оказывать влияние на качественные характеристики земельных участков.

Перечисленные параметры учитываются оценщиками при определении стоимости недвижимости. Оценщики активно используют понятия прочих дисциплин в отношении земли, однако предметом оценки является рыночная стоимость , представляющая собой денежный эквивалент любой потенциальной сделки с недвижимостью .

Цели оценки недвижимости.

В современных условиях субъекты различных форм собственности Российской Федерации, физические и юридические лица имеют право на проведение оценки принадлежащих им объектов недвижимости . Данное право является безусловным и не зависит от установленной процедуры государственного статистического и бухгалтерского учета и составления отчетности.

Проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов недвижимости, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям. Необходимость определения рыночной стоимости данной недвижимости возникает:

nпри приватизации;

nпри передаче в доверительное управление либо передаче в аренду;

nпри использовании объектов недвижимости в качестве предмета залога;

nпри продаже или ином отчуждении объектов недвижимости;

nпри переуступке долговых обязательств;

nпри передаче объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы , фонды юридических лиц;

nпри возникновении спора о стоимости объекта недвижимости оценки при национализации имущества, ипотечном кредитовании физических и юридических лиц, составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов, выкупе или ином изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд, а также в целях контроля за правильностью уплаты налогов и исчислении налогооблагаемой базы.

Указанные выше случаи определения рыночной стоимости недвижимости относятся к объектам оценки, представляющим государственную собственность, выраженную различными формами.

Необходимость оценки рыночной стоимости недвижимого имущества, находящегося в частной собственности , возникает:

nпри купле-продаже объектов недвижимости;

nакционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;

nвнесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;

nдополнительной эмиссии акций или привлечении новых пайщиков ;

nликвидации объектов недвижимости;

nсдаче недвижимости в аренду;

nуточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости: зданий и земельных участков;

nстраховании объектов недвижимости;

nкредитовании под залог объектов недвижимости;

nразработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;

nисполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров и др.

Земля или земельный участок является объектом изучения различных наук, включая географию, экономику, социологию и право. При этом один и тот же объект рассматривается с разных сторон.

География изучает физические параметры земли и их влияние на вид экономического использования земельных участков человеком. Физические характеристики земли, ее местоположение и другие факторы в значительной мере определяют полезность земли и ее оптимальное использование.

Экономисты определяют роль земли в составе прочих основных производственных факторов: труда, капитала и менеджмента . Земля ¾ главный источник богатства, который имеет денежное выражение или меновую стоимость , и, следовательно, может быть оценен.

Социология рассматривает земельный участок и как элемент мирового богатства, и как личную собственность, принадлежащую частным лицам. Противоречия современного общества возникают в ходе распределения имущественных прав на землю. Ограниченность земельных участков, рост спроса на землю, возрастающая интенсивность ее использования приводят к конфликтам между собственниками конкретных земельных участков и обществом.

Право исследует такие вопросы, как владение, пользование и распоряжение землей, и занимается не физическими характеристиками земли, а правами и обязанностями, связанными с различными имущественными интересами в отношении земли.

Недвижимость ¾ это специфический товар, обращающийся в инвестиционной сфере. К наиболее существенным отличиям данного товара можно отнести его экономические и физические характеристики.

Экономическая выгода от владения недвижимостью заключается в ее способности приносить доход, который в зависимости от типа использования может быть представлен арендными платежами , амортизационными отчислениями , содержащимися в выручке от реализации товаров и услуг предприятий, функционирующих на базе собственной производственной недвижимости, либо косвенно, в виде экономии от использования личной собственной, а не арендованной жилой недвижимости.

Недвижимость может приносить текущий доход, однако его получение и итоговая величина существенно зависят от качества управления объектом недвижимости.

Капитал , вложенный в недвижимость, со временем меняет свою стоимость под воздействием таких факторов, как инфляция , изменение спроса на конкретный вид недвижимости, физический, функциональный и экономический износ.

Ограниченность земельных участков, которые наряду со строениями составляют основу недвижимости, приводит к тому, что в отдельных случаях стоимость объекта недвижимости со временем может увеличиваться, несмотря на ухудшение физических и функциональных характеристик.

Недвижимость относится к низколиквидным товарам в силу высокой стоимости единицы товара, сложности процесса информационного обеспечения предполагаемых инвесторов , необходимости юридического оформления сделки купли-продажи.

Физические характеристики объекта недвижимости как особенного товара включают ее долговечность, неразрывную связь с землей, невозможность хищения и порчи. Уникальность и неповторимость объекта недвижимости объясняются его зависимостью от местоположения.

Физическое описание недвижимости содержит, во-первых, информацию о размерах и форме земельного участка, качестве почвы, имеющихся коммуникациях, а во-вторых, описание строений, их размера, функционального назначения, состояния и соответствия требованиям рынка.

Понятие недвижимости. Деление имущества на движимое и недвижимое изначально было определено в римском праве и впоследствии применялось в России, начиная с Указа Петра I от 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах», вплоть до отмены частной собственности на землю в 1923 г. после введения в действие Гражданского кодекса РСФСР.

Переход страны в начале 90-х годов к рыночным отношениям потребовал существенного изменения действовавшего законодательства. В октябре 1994 г. Государственной Думой был принят новый Гражданский кодекс Российской Федерации, в котором дается определение недвижимости.

В ст. 130 отмечается, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество.

С позиции оценочной деятельности данное определение объединяет движимое и недвижимое имущество, которое имеет явно выраженные физические различия, так как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты не могут быть отнесены к недвижимости, поскольку не имеют неразрывной связи с землей.

В ст. 132 ГК РФ также встречается термин «недвижимость» в контексте формулировки понятия «предприятие». В ней указывается, что предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога , аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Термины «недвижимость» и «оценка различных объектов недвижимости» получили достаточно широкое практическое распространение, однако специфика российского рынка, нуждающегося в упорядочении, проявилась в неоднозначной трактовке этих понятий.

Принятые Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», к сожалению, не содержат определения термина «недвижимость», поэтому практикующие оценщики руководствуются международными стандартами, монографиями и учебной литературой, в которых к недвижимости относят землю и все, что неразрывно с ней связано. Оценщики относят недвижимость к реальным инвестиционным инструментам и рассматривают ее как физический объект, однако не менее важной стороной оценки недвижимости является изучение связанных с ней имущественных прав . В связи с этим при оценке недвижимости проводится различие между терминами «недвижимость» и «недвижимое имущество».

Недвижимость ¾ это земельный участок и физические, осязаемые и не подлежащие перемещению объекты (строения), прочно связанные с землей.

Недвижимое имущество подразумевает комплекс прав и выгод, неразрывно связанных с собственностью на вещественную недвижимость. Право собственности ¾ это права пользования, продажи, сдачи в аренду, владения, дарения, а также любая комбинация этих прав, включая отказ от них. Комплекс прав представляет совокупность отдельных и конкретных имущественных прав.

Собственник недвижимости может обладать всеми или только частью этих прав. Оценка недвижимости предполагает оценку, как абсолютного права собственности, так и частичного имущественного права, которое возникает при продаже, сдаче в аренду и включает право собственности арендодателя и вещное право арендатора .

В практике оценки недвижимости выделяется так называемое прочно присоединенное движимое имущество , включающее движимые компоненты имущества, которые не связаны с недвижимостью и не являются ее частью. Например, мебель, холодильники и другие отдельно стоящие предметы.

Вместе с тем многие прочно связанные с недвижимостью предметы не являются недвижимостью, поскольку используются арендатором для целей бизнеса и относятся к так называемому технологическому оборудованию.

Для того чтобы определить, является ли предмет движимым имуществом или частью недвижимости, на практике анализируются такие критерии, как способ прикрепления предмета, роль, выполняемая предметом для изменения функциональных характеристик недвижимости, условия арендного договора , на которых сторона присоединила предмет. Оценщикам подобный анализ необходим для того, чтобы определить, входит ли этот предмет в стоимость оценки.

Правовое обеспечение оценочной деятельности. Оценочная деятельность в сфере объектов недвижимости в России регулируется Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее ¾ Закон) и принимаемыми в соответствии с ним федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и ее субъектов, а также международными договорами Российской Федерации.

Закон был принят Государственной Думой и одобрен Советом Федерации в июле 1998 г. Закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов различных форм собственности. В нем дана формулировка оценочной деятельности, рыночной стоимости, субъектов оценочной деятельности, объектов оценки; определены права Российской Федерации и ее субъектов, физических и юридических лиц на проведение оценки принадлежащих им различных объектов.

Законом установлено, что основанием для проведения оценки объекта является договор между оценщиком и заказчиком , отвечающий обязательным требованиям, а в отдельных случаях оценка, в том числе повторная, может быть проведена на основании определения суда.

Закон определил общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, который не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение, и регламентировал процедуру оспоримости содержащихся в отчете сведений.

Законом определены права оценщика по выбору стандартов и методов оценки, на доступ к информации и коммерческую тайну; на привлечение к участию в проведении оценки иных оценщиков и специалистов, а также право на отказ от оценки.

Законом предусмотрены обязанности оценщика, который должен соблюдать закон и принятые на его основе нормативные правовые акты, обеспечивать сохранность документов, информировать заказчика о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, предоставлять документ, подтверждающий профессиональность знаний в области оценочной деятельности, соблюдать конфиденциальность полученных сведений.

В соответствии с данным Законом независимость оценки требует, чтобы оценщик не имел имущественного интереса по отношению к объекту оценки. Размер гонорара оценщика не должен зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки. Закон предусматривает страхование гражданской ответственности оценщиков, которое является условием, обеспечивающим защиту прав потребителей услуг оценщиков.

Контроль над осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации осуществляют органы, уполномоченные Правительством Российской Федерации и субъектами Российской Федерации в рамках своей компетенции, установленной в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Профессиональное обучение оценщиков осуществляется специально создаваемыми высшими государственными или частными учебными заведениями или на базе их факультетов, отделений или кафедр.

С момента принятия Закона произошли существенные изменения, требующие устранения неточностей и противоречий, содержащихся в тексте Закона, а также приведения положений Закона в соответствие с существующей практикой и терминологией оценочной деятельности.

Совершенствование Закона должно быть направлено на формирование законодательной основы новой системы регулирования, контроля и надзора в сфере оценочной деятельности. Положения Закона должны базироваться на принципах сбалансированного сочетания государственных и негосударственных механизмов регулирования, обеспечивающих защиту интересов потребителей оценочных услуг и третьих лиц после отмены системы лицензирования оценочной деятельности, а также соответствовать направлениям работы над общей концепцией саморегулирования в России.

Предполагается уточнить перечень объектов оценки, стандартов оценки, применяемых на территории Российской Федерации, перечень случаев, в которых проведение независимой оценки является обязательным, механизмов материальной ответственности, в том числе страхования гражданской ответственности оценщиков.

В действующем законодательстве определены базовые понятия и требования к ведению оценочной деятельности в Российской Федерации. Однако перечень объектов оценки, определенный Законом, содержит классификацию, отличную от изложенной в Гражданском кодексе Российской Федерации.

В действующем законодательстве предусмотрено обязательное страхование гражданской ответственности оценщиков, однако не раскрыто понятие «страхование гражданской ответственности» и не определен механизм обеспечения материальной ответственности оценщиков перед потребителями их услуг, что приводит к снижению качества услуг по независимой оценке.

Вхождение России в международное экономическое сообщество, в том числе планируемое присоединение к Всемирной торговой организации, подразумевает более широкое применение на территории Российской Федерации международных стандартов, разрабатываемых Комитетом по международным стандартам оценки и применяемых оценочными компаниями во всем мире, наряду с национальными стандартами оценочной деятельности. Это должно быть отражено в законодательстве об оценочной деятельности.

Основная задача совершенствования законодательства в области оценки состоит в передаче ряда функций регулирования, контроля и надзора в сфере оценочной деятельности от федерального органа государственного регулирования на уровень негосударственных, в том числе саморегулируемых, организаций.

Положения закона должны быть направлены на формирование механизма, обеспечивающего надлежащее выполнение ряда функций регулирования, контроля и надзора в сфере оценочной деятельности негосударственными организациями.

В частности, следует определить требования к осуществлению оценочной деятельности, порядок вступления в члены саморегулируемой организации оценщиков, а также перечень оснований для отказа в принятии в члены саморегулируемой организации.

В настоящее время в качестве критериев для включения некоммерческой организации, объединяющей оценщиков в Единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков, рассматривается следующее:

nобъединение в составе саморегулируемой организации оценщиков в качестве ее членов не менее 500 физических лиц, отвечающих требованиям, установленным Законом;

nналичие компенсационного фонда, который формируется за счет денежных взносов их членов в размере, установленном ст. 24.6 настоящего Закона;

nналичие коллегиального органа управления (совет директоров) и функционально специализированных органов и структурных подразделений;

nналичие стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных в соответствии с требованиями Закона.

В рамках своей деятельности саморегулируемая организация оценщиков обязана:

nформировать компенсационный фонд для обеспечения ответственности членов саморегулируемой организации оценщиков перед потребителями произведенных оценщиками услуг и иными третьими лицами;

nконтролировать деятельность членов саморегулируемой организации оценщиков на предмет соблюдения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и иных нормативных правовых актов, федеральных стандартов оценки, а также стандартов и правил оценочной деятельности и деловой (профессиональной) этики саморегулируемой организации оценщиков;

nприменять меры дисциплинарного воздействия к членам саморегулируемой организации за нарушения законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и иных нормативных правовых актов, федеральных стандартов оценки, а также стандартов и правил оценочной деятельности и деловой (профессиональной) этики саморегулируемой организации оценщиков;

nотказать в принятии в члены саморегулируемой организации оценщиков в случаях, установленных Законом;

nисключать членов из саморегулируемой организации в случае нарушения требований, установленных Законом и внутренними документами саморегулируемой организации, а также в случае неустранения в срок, установленный решением дисциплинарного комитета саморегулируемой организации, нарушения, повлекшего приостановление членства;

nвести реестр членов саморегулируемой организации оценщиков и предоставлять информацию, содержащуюся в этом реестре, заинтересованным лицам в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом;

nорганизовывать проведение переподготовки оценщиков;

nпроходить обязательную ежегодную аудиторскую проверку.

Оценщики единовременно могут быть членами только одной саморегулируемой организации оценщиков.

Федеральный закон должен регламентировать порядок разработки федеральных стандартов оценки, а также их утверждения.

Необходимо предусмотреть передачу отдельных функций уполномоченного федерального органа исполнительной власти саморегулируемым организациям оценщиков, в частности функций контроля за деятельностью членов саморегулируемой организации, в том числе в форме проверок, предметом которых является соблюдение стандартов оценки и законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

К ведению уполномоченных федеральных органов отнесен надзор за деятельностью саморегулируемых организаций, который проводится в форме плановых и внеплановых проверок.

Проектом Закона определены функции Национального совета по оценочной деятельности.

Национальный совет по оценочной деятельности может быть создан саморегулируемыми организациями в целях обеспечения общественных интересов и формирования единых подходов к осуществлению оценочной деятельности, координации деятельности саморегулируемых организаций оценщиков, а также для взаимодействия саморегулируемых организаций оценщиков с государственными органами власти и потребителями оценочных услуг. Национальный совет создается в форме некоммерческой организации в соответствии с законодательством Российской Федерации.

К ведению Национального совета отнесены следующие основные вопросы:

nобсуждение вопросов государственной политики в сфере оценочной деятельности;

nразработка федеральных стандартов оценки;

nрассмотрение проектов нормативных правовых актов, регулирующих оценочную деятельность, и рекомендации по их утверждению уполномоченным федеральным органом;

nсоздание общероссийского третейского суда в сфере оценочной деятельности;

nрассмотрение обращений, ходатайств, жалоб саморегулируемых организаций оценщиков, потребителей услуг в области оценочной деятельности, оценщиков, специалистов-оценщиков.

Другим не менее важным документом, обеспечивающим правовое регулирование оценочной деятельности, является «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности». Они позволяют точно и недвусмысленно трактовать основные понятия, используемые оценщиками в своей профессиональной деятельности. К наиболее важным можно отнести определение видов оцениваемой стоимости, подходов и методов оценки, экспертизы отчета об оценке. В рассматриваемых Стандартах установлены требования к процедуре оценки, которая должна включать подготовку договора об оценке, установление количественных и качественных характеристик объекта оценки; анализ рынка, выбор методов в рамках каждого из подходов к оценке, осуществление необходимых расчетов, обобщение результатов, определение итоговой величины стоимости объекта оценки.

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права, и общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства. Рассмотрим, как же трактуется понятие недвижимости.

Недвижимое имущество - это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней. Имущества являются недвижимыми по их природе, или в силу их назначения, или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют. Недвижимость, недвижимое имущество - реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле. Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги.

В российском законодательстве деление имущества на движимое и недвижимое появилось в 1714 году, когда был издан указ Петра I «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». В настоящее время правовое понятие недвижимости отражено в ст. 13 ГКРФ:

«К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения». Таким образом, в понятие недвижимости включается не только земельная собственность, но и материальное имущество под поверхностью земли или над ее поверхностью, прикрепленное к данному участку земли.

Например, железные дороги и автотрассы также являются объектами недвижимости.

Главным отличительным признаком недвижимости является ее неразрывная связь с земельным участком (стационарность, неподвижность). Большинство объектов недвижимости характеризуется стационарностью, неподвижностью.

Другими отличительными признаками объектов недвижимости являются:

Материальность

Долговечность.

Недвижимость долговечнее практически всех иных товаров, за исключением некоторых видов драгоценных камней и изделий из редких металлов.

Объекты недвижимости и сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации. Права собственности на объект недвижимости должны быть документально оформлены. Существуют различные основания для возникновения прав собственности: покупка, наследование, дарение, физическое владение в течение определенного законом срока и т. д. Однако недвижимость всегда является объектом собственности.

1. Стационарность, неподвижность. Признак характеризуется прочной физической связью объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования.

2. Материальность. Следует отметить тот факт, что недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают, например, данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, об окружающей среде, о подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т.д. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта, которая и составляет основу стоимости недвижимости. Однако сама по себе она не определяет стоимость. Любой объект обладает стоимостью, имея в той или иной мере такие характеристики, как пригодность и ограниченный характер предложения. Ограниченность предложения должна присутствовать для создания значительной стоимости. Здесь также следует заметить, что недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых не только практически всегда стабильна, но и имеет тенденцию к постепенному росту с течением времени.

3. Долговечность недвижимости практически выше долговечности всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов.

Например, согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП) жилые задания в зависимости от материала основных конструкций (фундамента, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.

Кроме основных родовых признаков недвижимости, можно выделить и частные признаки, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объектов недвижимости.

Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, о двух одинаковых участках, о двух одинаковых строениях, так как у них будут обязательно различия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, к инфраструктуре и даже к сторонам света, что показывает разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.

Недвижимость обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не потребляется в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии.

Кроме этого, объект недвижимости всегда имеет свое функциональное назначение. Оно может быть производственным и непроизводственным. При производственном назначении объект недвижимости прямо или косвенно участвует в создании продукции, выполнении работ, оказании услуг. При непроизводственном - обеспечивает условия для проживания и обслуживания людей.

Недвижимость всегда выступает как объект долгосрочного инвестирования. Чаще всего это связано с тем, что приобретение объекта недвижимости по частям не представляется возможным, так как для вложения капитала в объект недвижимости требуется значительная его величина. Кроме того, если говорить о доходной стороне дела, денежные вложения в объекты недвижимости представляют собой затраты с достаточно высоким сроком окупаемости.

Необходимо отметить, что некоторые виды недвижимости могут переходить в движимое имущество. Так, например, леса и многолетние насаждения по определению относятся к недвижимости, а заготовленный лес - это уже движимое имущество.

Следует обратить внимание, что оборудование, размещенное в зданиях и сооружениях (отопление, водопровод, канализация, электрооборудование, лифты, решетки, вторые металлические двери и пр.) - относится к движимому имуществу. Но так как оно стало неотъемлемой частью объекта недвижимости, то в случае сделки по этому объекту следует детально описывать все движимое имущество, включаемое в состав недвижимого (особенно это касается имущества, подлежащего изъятию при совершении сделки).

Часто при совершении сделок с недвижимостью может передаваться набор прав и интересов, не являющихся частью недвижимости. Это могут быть права аренды, преимущественного приобретения или другие интересы (сервитута).

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

хорошую работу на сайт">

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

1. Основные понятия, связанные с недвижимостью

1.1 Определение, существенные признаки

1.2 Характеристика объектов недвижимости

2. Гражданский кодекс как правовая основа отношений собственности на объекты недвижимости

3. Классификация объектов недвижимости

4. Практический вопрос

Заключение

Использованная литература

Введение

В основе экономической деятельности лежит собственность: государственная, региональная, муниципальная, частная, иностранная, смешанная и др. Собственность делится на недвижимую и движимую. На долю недвижимой приходится более половины всей собственности. Но по недвижимости в России имеется еще существенная несбалансированность между сравнительно коротким, быстро меняющимся опытом и правовыми, экономическими, социально-психологическими, экологическими стереотипами, нормами и нормативными документами.

В период с 1923 по 1994 г. из Гражданского кодекса России в связи с отменой частной собственности на землю, национализацией предприятий, железных дорог, морских и речных судов, строений и пр. было изъято понятие собственности на недвижимость. Она не могла отчуждаться и закладываться, удовлетворять требования кредиторов органами, в ведение которых поступала. Лишь в некоторых случаях недвижимость могла сдаваться в аренду. Деление имущества на движимое и недвижимое трансформировалось в понятие оборотных и основных фондов. Исчез, естественно, и рынок недвижимости. В мировой практике недвижимая собственность как объект гражданского права берет свое начало со времен Римского права, а в России термин «недвижимое имущество» был введен Петром I в 1714 г. в указе «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах».

Восстановление в России рыночных отношений в 90-х годах XX в. актуализировало практические, методические, научные вопросы оценки и управления недвижимостью, функционирования рынка недвижимости.

Объекты недвижимости занимают особое место в любой системе общественных отношений и при любом общественном устройстве, поскольку с ними прямо или косвенно связаны хозяйственная деятельность и приоритетные интересы людей во всех сферах

1. Основные понятия, связанные с недвижимостью

Понятие «недвижимость» (синоним -- «недвижимое имущество») в международной практике обычно является суммой пяти составляющих. Четыре из них выражают физические свойства объекта, а пятая -- юридические:

Недвижимость = земельный участок (1) + объекты над участком (2) + природные ресурсы под участком (3) + + воздушное пространство над участком (4) + комплекс прав на объекты недвижимости (5)

Недвижимость - в соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Недвижимость в градостроительстве - земли городов, других поселений и иных функциональных территорий с установленными границами и правами собственности; сооружения над и под этими землями, используемые для целей градостроительства; стационарные здания, в т.ч. незавершенного строительства; объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и благоустройства; зеленые насаждения с многочисленным циклом развития на этих землях.

Недвижимость в жилищной сфере - недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающие земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы. Н.в ж.с, включая жилищный фонд, либо ее часть может находиться в частной (граждан, юридических лиц), государственной, муниципальной собственности, в собственности общественных объединений, а также в коллективной собственности и переходить из одной формы собственности в др. в порядке, установленном законодательством. Собственник Н.в ж.с. либо ее части имеет право в порядке, предусмотренном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в т.ч. сдавать в наем, отдавать в залог, в целом и по частям, продавать, видоизменять, перестраивать или сносить, совершать иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные, иные права и свободы др. граждан, а также общественные интересы. Частная собственность на недвижимость или ее часть в жилищной сфере не ограничивается по количеству, размерам и стоимости, обеспечивается правом неприкосновенности и подлежит регистрации.

Недвижимость жилая - недвижимость, связанная с жилым домом, 80% доходов от которой составляет арендная плата, получаемая от долгосрочных арендаторов. В основном - это квартиры, офисы, гостиницы, мотели и т.д. К особенностям жилой недвижимости как товара можно отнести: неоднородность (жилища различаются по размеру, местоположению, времени постройки, внутренней планировки, отделки и коммунальным удобствам); недвижимость (перемещать жилища из одного места в другое практически невозможно); долговечность (если содержать его в порядке, оно может служить несколько десятилетий); дороговизна (приобретая его в собственность, как правило, требуются крупные займы); издержки переезда также высоки (помимо существенной денежной стоимости собственно переезда существуют также «психологические» издержки, связанные с расставанием с привычным окружением - школой, магазинами и друзьями).

Недвижимость инвестиционная - недвижимость, которая используется для извлечения дохода в виде арендной платы, дохода от перепродажи и т.д.

Недвижимость коммерческая - недвижимость, приносящая доход, используемая под офисы, магазины или оказание услуг (не включает жилье, объекты производственного или общественного назначения).

Недвижимость операционная - недвижимость, используемая для хозяйственной или иной деятельности собственника (в т.ч., для его проживания), в отличие от инвестиционной недвижимости, используемой для извлечения дохода.

Недвижимость, приносящая доход - недвижимость, приносящая ее владельцу периодический доход (напр., офисное здание или жилой комплекс). Офисным зданиям (помещениям) могут быть присвоены следующие классы. Офисы класса «А» - новые здания, полностью готовые к въезду арендаторов, с высоким качеством отделки общественных мест, наличием полного спектра технических услуг (кондиционирование, вентилирование и т.д.) и возможностей для парковки. Местоположение - обязательно центр города. Класс «В» - новые или отремонтированные здания с отсутствием отдельных технических услуг (напр., кондиционеров), недостаточным количеством мест для парковки или вне центра города, но на главных магистралях. Класс «С» - отремонтированные помещения без соответствующих технических и сервисных услуг. Остальным офисам класс обычно не присваивается. К ним относятся офисы, расположенные в старых советских, а позднее - российских, учреждениях или институтах и предлагаемых в аренду или на продажу без серьезного ремонта. Эти офисы иногда подразделяются на классы «D» и «Е». Класс «D» - типичное институтское здание советских времен в состоянии «без ремонта». Класс «Е» - заброшенное сооружение; требует полной реставрации.

1.1 Определение, существенные признаки

Термины «актив» и «недвижимость» имеют следующий смысл. Актив (от лат.) -- деятельный, приносящий доход. Недвижимость (недвижимое имущество) -- земельные и другие естественные угодья, а также прочно связанное с землей имущество (здания, сооружения, объекты), вещные права на землю.

Недвижимость является основной составляющей национального достояния любой страны, и на ее долю в совокупности всех стран приходится более половины мирового богатства. Она служит главным экономическим ресурсом, а также выполняет функцию пространственной среды, в которой осуществляется деятельность человека. Россия имеет огромные запасы энергетических ресурсов (уголь, нефть, газ), располагает большими земельными и водными ресурсами, эффективное управление которыми и должно стать источником процветания страны.

Любое понятие предполагает соединенность термина и вкладываемого в него смыслового содержания, а также перечисление множества предметов, относящихся к понятию. Например, изучаемое понятие характеризуется термином «недвижимость», содержание определяется родовыми (коренными) свойствами -- неподвижимость, материальность, долговечность и др.; в состав недвижимости входят (перечисление относящихся к понятию объектов) земля, здания, дороги, газопроводы, оборудование и т.п.

Таким образом, частный собственник земельного участка в принципе владеет не только им, но и всем, что над ним и под ним, включая запасы минеральных ископаемых. Но из этого правила нередко делают исключения: правительство располагает полным суверенитетом над навигационным воздушным пространством страны, да и права на подземные минеральные ресурсы часто тоже принадлежат не собственнику земельного участка, а государству.

Аналогичное положение имеет место и в России: собственнику земельного участка принадлежат права только на общераспространенные полезные ископаемые (песок, глина и т.п.), а залежи угля, руды, нефти и др. полностью принадлежат государству. Не включается в состав недвижимого имущества и воздушное пространство над земельным участком, принадлежащим частному лицу.

Каждый объект недвижимости имеет родовые (сущностные, корневые) признаки, отличающие его от движимых вещей, и видовые (частные, специфические) признаки, отличающие однородные по этому признаку группы объектов недвижимости от других групп недвижимости.

Основные родовые признаки:

1. стационарность:

Связь с земной поверхностью;

Невозможность перемещения в пространстве.

2. материальность:

Натурально-вещественная форма;

Стоимостная форма

3. долговечность

Функциональные признаки:

1. производственные объекты - участвуют в создании продукции, оказании услуг;

2. непроизводственные объекты - обеспечивают условия для проживания и обслуживания людей.

Частные признаки:

1. разнородность,

2. уникальность,

3. неповторимость.

Имея в качестве составной части земельный участок, все искусственные постройки (объекты недвижимости) обладают родовыми признаками, которые позволяют отличить их от не связанных с землей объектов:

1. Стационарность, неподвижность -- признак характеризует прочную физическую связь объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования.

2. Материальность -- объект недвижимости всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, окружающей среде, подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т.д. Совокупность этих характеристик определяет полезность физического объекта, которая и составляет основу стоимости объекта недвижимости. Однако сама по себе полезность не определяет стоимость. Любой физический объект имеет стоимость, обладая в той или иной мере такими характеристиками, как пригодность и ограниченный характер предложения. Ограниченность предложения способствует повышению стоимости. Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, обусловливая изменение стоимости объекта недвижимости.

3. Долговечность объектов недвижимости практически выше долговечности всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов. Например, согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП), жилые здания, в зависимости от материала основных конструкций (фундамента, стен, перекрытий), подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.

Длительность кругооборота земли при правильном ее использовании бесконечна, а нарушение эксплуатации приведет к невосполнимым потерям.

К родовым признакам недвижимости относятся неподвижность, материальность, долговечность. Заметим, что в ст. 130 ГК РФ к недвижимости относятся некоторые явно движимые вещи (объекты) и, кроме того, к ней можно отнести и неопределенное «иное имущество». Подобное определение стирает в некоторых случаях различие между движимым и недвижимым имуществом и создает значительные трудности для юристов и оценщиков стоимости при анализе сделок с недвижимостью. Родовые признаки характеризуют неподвижность объекта, его неперемещаемость в пространстве без ущерба назначению, прочную связь с землей, долговечность, постепенный перенос стоимости объекта на продукцию (услуги) и накопление амортизации и др.

Кроме основных родовых признаков объектов недвижимости можно выделить и частные признаки, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объектов недвижимости. Частные признаки определяются конкретными показателями в зависимости от объектов недвижимости. Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, двух одинаковых участках или строениях, так как у них обязательно будут различия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, к инфраструктуре и даже к сторонам света, что показывает разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.

Видовые признаки характеризуют функциональное назначение, происхождение недвижимости, технические и технологические характеристики, форму собственности и т.д.

1.2 Характеристика объектов недвижимости

Объекты недвижимости могут являться обеспечивающим ресурсом, что характерно для организаций, чей бизнес не базируется на операциях с недвижимостью. Для них важно установленные соответствия структуры, состава и качества объектов недвижимости целям и задачам основного бизнеса организации по производству продукции, выполнению работ и предоставлению услуг. Структурная реорганизация таких компаний, как правило, сопровождается реорганизацией имущественного комплекса, существенным перераспределением собственности, реализацией инвестиционных проектов, в том числе для развития новых производств и отдельных бизнес-линий. Кроме того, операции с недвижимостью в таких организациях могут иметь место и как вспомогательный бизнес, такой как, например, продажа непрофильных активов или сдача в аренду незадействованных объектов недвижимости (производственных площадей, административных помещений, части земельных участков).

К тому же объекты недвижимости могут выступать как предмет специализации организации, объект ее деловой активности, основной источник доходов. Это, например, крупномасштабные портфели объектов жилой и нежилой недвижимости в инвестиционных, страховых и пенсионных фондах.

Другим типом организаций, для которых объект недвижимости составляет основу их активов и профессиональной деятельности, являются фирмы-застройщики. Их бизнес по своей сути связан с приобретением земельных участков, реализацией проектов развития, например, путем застройки приобретенных участков объектами жилой и коммерческой недвижимости с их последующей продажей.

Объект оценки в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности в Российской Федерации может включать: недвижимое имущество; движимое имущество; машины и оборудование; ценные бумаги; имущественные права, не овеществленные в ценных бумагах и могущие в соответствии с действующим гражданским законодательством выступать предметом сделок до их отчуждения; интеллектуальная собственность и нематериальные активы; различные услуги; предприятия в целом, как действующие, так и находящиеся в процессе ликвидации.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (ст. 130 ГК РФ).

Каждый из объектов недвижимости характеризуется особыми потребительскими свойствами. Так, например, объект недвижимости «земля» как товар характеризуется следующими свойствами, приведенными в табл. 1.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, признаются движимым имуществом. К ним относятся: денежные средства, ценные бумаги, имущественные права и требования, не овеществленные в ценных бумагах, результаты интеллектуальной собственности и другое движимое имущество.

В международных стандартах оценки недвижимость определяется как физический участок земли и относящиеся к нему выполненные человеком улучшения, в том числе и постройки. Это материальная осязаемая вещь, которую можно посмотреть и потрогать, в совокупности со всеми сооружениями на земле, а также под или над ней.

Расположенные на земельных участках объекты недвижимости делят на группы: строения (здания и сооружения), инженерные коммуникации, насаждения. Строения условно подразделяют на две группы:

* строения, предназначенные в основном для жизни и деятельности человека, а также для функций, обеспечиваемых в основном человеком с использованием машин и оборудования;

* сооружения, предназначенные для функций, обеспечиваемых в основном конструкциями, машинами и оборудованием при эпизодическом и маломасштабном участии человека: гидротехнические, энергетические, транспортные и другие сооружения.

Таблица 1 «Свойства и характеристики объектов недвижимости

Свойство	Характеристика
Назначение	Экологическое, социальное, экономическое. Средство производства, предмет труда, пространственный базис любого бизнеса
Форма функционирования в сфере предпринимательства	Натурально-вещественная и стоимостная форма
Происхождение	Невоспроизводимая, естественная часть природы, базовый ресурс всех благ, существует независимо от воли людей
Степень подвижности	Нельзя физически перенести в более удобное место. Большая зависимость цены от местоположения
Длительность хозяйственного кругооборота	Бесконечное использование как в общем, так и в частном случаях
Состояние потребительской формы в процессе использования	Сохраняется натуральная форма в течение всего периода использования и неиспользования
Износ в процессе использования	Изнашивается, разрушается, теряет свои полезные свойства
Изменение стоимости во времени	Потенциально стоимость не снижается, а повышается из-за растущего ее дефицита, роста инфляции и изменения других воздействующих факторов
Количество	Постоянное
Качество	Определяется уникальным местоположением и плодородием, восстанавливаемым естественным путем, а также рельефом и т.д.
Взаимозаменяемость	Не может быть заменена никаким другим ресурсом
Оборотоспособность на рынке	Отдельные виды земли ограничены или исключены из хозяйственного оборота
Возможность сервитута	Иногда есть
Формирование потребительской стоимости	Потребительская стоимость отражает стоимость земли для конкретного пользователя, формируется естественными силами в течение тысячелетий, приложением труда и капитала
Особый способ распоряжения землей	Регламентируется законодательством РФ

2. Гражданский кодекс как правовая основа отношений собственности на объекты недвижимости

Согласно ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре (регистрируются специальными органами юстиции). Эта регистрация действует с 1998 года. Выступает как единственное доказательство прав на недвижимое имущество.

Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения объекта недвижимости.

Факт регистрации недвижимости удостоверяется специальной записью в реестре, а на документах отметкой (штамп, на котором стоит дата).

Экономические отношения участников рынка недвижимости осуществляются в форме письменных договоров.

Договор - это соглашение 2-х или более сторон (физических или юридических лиц, граждан РФ или иностранных лиц, государственных органов, учреждений) об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Существуют договорные отношения:

Простые - когда заключается 1 договор между сторонами, но в нескольких экземплярах, чтобы был у всех сторон;

Сложные - когда заключаются несколько договоров с участием 3-х или более сторон (кредитования, ипотека и т. п.). Структура договора может варьироваться в зависимости от условий и целей совершаемой сделки.

ГК РФ устанавливает систему понятий, норм, институтов и принципов, гармонизирующих всю законодательную базу в интересах развития рыночных отношений, и применительно к недвижимости обеспечивает: определение оснований возникновения, норм осуществления и защиты гражданских прав; описание содержания и элементов правоспособности и дееспособности граждан, в том числе в сфере имущественных правоотношений; нормативное регулирование процедур создания и функционирования юридического лица, а также имущественных прав предприятий различных форм собственности и организационной структуры

На правовом уровне недвижимость является совокупностью общественных и частных прав на нее, устанавливаемых государством с учетом собственных интересов и международных норм. Недвижимость можно покупать, продавать, сдавать в аренду, передавать права на владение и пользование другим лицам или предприятиям. Но если частная собственность на недвижимость начинает противоречить общественным интересам, закон (ст. 239 ГК РФ) предусматривает изъятие у частных лиц для государственных и муниципальных нужд земельного участка вместе с расположенными на нем зданиями или сооружениями посредством выкупа или продажи с публичных торгов.

Существуют и иные способы влияния государства на владение и пользование недвижимостью: строительные ограничения, требования по охране окружающей среды, зонирование территорий, передача в хозяйственное ведение или оперативное управление и т.д.

Слияние в одном понятии разнокачественных свойств не позволяет найти единственное и исчерпывающее определение недвижимости, к тому же пригодное для практического применения. Поэтому во всех странах, и в Российской Федерации тоже, сначала определяют перечень предметов (вещей), относящихся к недвижимости.

Так, ст. 130 ГК РФ гласит, что «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество». недвижимость кодекс правовой имущество

В ст. 132 ГК РФ недвижимостью признается предприятие в целом как имущественный комплекс. В составе имущества предприятия наряду с очевидно недвижимым имуществом (здания, сооружения, оборудование и т.п.) имеются денежные средства, дебиторская задолженность, готовая продукция, сырье и другие явно движимые вещи. Когда часть предприятия является объектом продажи, залога, аренды и других сделок, неопределенность отнесения некоторых составляющих имущественного комплекса к движимым и недвижимым объектам может служить и служит источником разногласий между сторонами сделок с недвижимостью.

С недвижимостью связано понятие собственности (рис. 1.2). Термин «собственность» обозначает правовое (в отличие от физического) господство над материальным объектом физического или юридического лица. Собственник может получать от материального объекта экономическую выгоду в форме ренты, прибыли, арендной платы или просто удовлетворять личные потребности. В юридическом плане собственность обозначает комплекс прав, которые могут быть распределены между разными лицами.

Право собственности определяет отношение физических и юридических лиц к недвижимости как к своей или как к чужой.

Право собственности на недвижимость включает в себя три основных полномочия:

* право владения как предоставленная законом возможность физического контроля над объектом, обладания им. Можно владеть объектом, но не пользоваться им. Это редко бывает разумным и противоречит принципу рационального экономического поведения хозяйствующего субъекта;

* право пользования служит основанием для законной эксплуатации объекта по усмотрению или желанию собственника или другого пользователя (например, объект сдан в аренду) с целью получения прибыли или иных результатов либо полезных свойств;

* право распоряжения дает собственнику возможность совершать действия, юридически определяющие судьбу имущества, т.е. продавать, сдавать в аренду, закладывать, завещать и даже уничтожать.

Физические, экономические, социальные и правовые свойства тесно связаны между собой. Местоположение объектов недвижимости существенно влияет на их стоимость, доходность, ликвидность, и, таким образом, физические ее свойства определяют экономические. Социальные свойства также находятся в зависимости от местоположения, которое определяет престижность недвижимости, пригодность для проживания и др.

Местоположение недвижимости влияет на правовой режим использования. Например, для земли, находящейся в зонах отдыха, пограничных зонах, зонах, подлежащих застройке государственными дорогами и объектами, и т.п., устанавливается особый правовой режим использования и оборота недвижимости.

3. Классификация объектов недвижимости

Объекты недвижимости, как правило, входят в состав имущественного комплекса предприятий и организаций и существенно влияют на их стоимость. Объект недвижимости -- это любой товар, жестко связанный с участком земли, так что его перенос в другое место невозможен без его разрушения - без утраты его потребительной стоимости.

Предлагаемая ниже группировка объектов недвижимости имеет целью способствовать дифференцированному подходу к их оценке с учетом наиболее существенных признаков, присущих каждой группе объектов, особенностей их товарооборота, структуры и масштабов рынков, в рамках которых происходят процессы купли-продажи.

На оценку объекта влияют разнообразные условия и их сочетания, поэтому для проведения группировки использован метод «дерева признаков» квартиры и комнаты:

помещения и здания под офисы или магазины;

пригородные жилые дома с земельными участками - коттеджи и дачи;

свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей в ближайшей перспективе;

складские и производственные объекты.

Возможны и другие подходы к классификации. Для наших целей наиболее значима классификация недвижимости для проведения операций с недвижимостью и оценки ее стоимости. С этой точки зрения особого внимания заслуживает ее вариант, в новом стандарте Российского Общества Оценщиков для оценки недвижимости.

Для оценки стоимости земля, здания и сооружения делятся на два класса:

специализированная недвижимость;

неспециализированная недвижимость.

Специализированная недвижимость -- это недвижимость, которая в силу своего специального характера редко, если вообще когда-либо, продается на открытом рынке для продолжения существующего использования одним владельцем, кроме случаев, когда она реализуется как часть использующего ее бизнеса.

Специальный характер недвижимости обычно обусловлен ее конструктивными особенностями, специализацией, размером, местом расположения или сочетанием этих факторов.

Неспециализированная недвижимость -- это недвижимость, на которую существует всеобщий спрос, и которая обычно покупается, продается или арендуется на открытом рынке с целью использования ее для существующих или аналогичных целей, или в качестве инвестиции, или для развития и освоения.

Краткая классификация объектов недвижимости:

Земельные участки вне поселений - межселенные территории:

Под дачное и садово-огородное использование;

Под жилую застройку;

Промышленного и иного специального назначения промышленности, транспорта, энергетики, обороны и др.;

Сельскохозяйственного назначения;

Природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения;

Лесного фонда, водного фонда;

Участки недр;

Земли резерва, назначение которых не определено.

Жилье - жилые здания и помещения:

Многоквартирные жилые дома, квартиры в них и другие помещения для постоянного проживания в домах отдыха, гостиницах, больницах, школах и т.п.;

Индивидуальные, двух- и четырехсемейные малоэтажные жилые дома старая застройка, а также дома традиционного типа - домовладения и дома нового типа - коттеджи, таунхаусы.

Коммерческая недвижимость:

Nофисные здания и помещения административно-офисного назначения;

Гостиницы, мотели, дома отдыха;

Магазины, торговые центры;

Рестораны, кафе и другие пункты общепита;

Пункты бытового обслуживания, сервиса.

Промышленная недвижимость:

Заводские и фабричные помещения, здания и сооружения производственного назначения;

Мосты, трубопроводы, дороги, дамбы и другие инженерные сооружения;

Паркинги, гаражи;

Склады, складские помещения.

Недвижимость социально-культурного назначения:

Здания правительственных и административных учреждений;

Культурно-оздоровительные, образовательные, спортивные объекты;

Религиозные объекты.

По происхождению:

Естественные (природные) объекты;

Искусственные объекты (постройки);

По назначению:

Свободные земельные участки (под застройку);

Природные комплексы (месторождения) для их эксплуатации;

постройки:

Для жилья;

Для офисов;

По масштабу:

Земельные массивы;

Отдельные земельные участки;

Комплексы зданий и сооружений (дачный посёлок, микрорайон, гостиничный комплекс);

Многоквартирный жилой дом;

Одноквартирный жилой дом (коттедж);

Секция (подъезд);

Квартира;

Комната и т.д.

По готовности к использованию:

Готовые;

Требующие реконструкции или капитального ремонта;

Требующие завершения строительства (незавершенное строительство).

Таблица 2 «Краткая классификация объектов недвижимости»

Признак объекта недвижимости	Вид недвижимости
Происхождение	Невоспроизводимые (естественные): земельные участки, недра, природные водные бассейны и комплексы. Воспроизводимые (искусственные): здания, сооружения, многолетние насаждения
Функциональное назначение	Производственные: предприятия, магазины, склады, рестораны, офисы и т.п. Непроизводственные: жилье, школы, больница, театры, церкви, спортивные сооружения
Форма собственности	Государственные Смешанные Общественных организаций
Отраслевая принадлежность	Промышленные Строительные Транспортные Сельскохозяйственные Жилищно-коммунальные и т.д.
Возможность приватизации	Запрещена По разрешению правительства Свободно приватизируемые

4. Практический вопрос

Ваше предприятие построило отдельно стоящее здание на собственные средства (50%) и банковские кредиты (50%)общей стоимостью 10,0 млн. руб. Банковский кредит был выдан на 2 года, т.е. со сроком погашения через год после окончания строительства под 20% годовых. Для того чтобы ввести в эксплуатацию производство необходимо ещё 5 млн. руб., которых у предприятия нет.

Дайте предпочтительный вариант решения этой проблемы с учетом современного состояния рынка недвижимости в г. Москве с необходимым обоснованием.

Решение

Общий объем качественных офисных объектов, введенных в эксплуатацию в первом полугодии 2008 г., составил порядка 300 000 кв. м, что примерно на 5% меньше по сравнению с аналогичным периодом 2006 г. Доля объектов класса «А» в общем объеме введенных площадей составила 63%, класса «В» - 37%. Таким образом, совокупный объем качественных офисных объектов класса «А» и «В» по итогам первого полугодия 2008 г. достиг уровня 5,5 млн. кв. м.

Объем инвестиций

Общий объем инвестиций в Московскую недвижимость за 1 полугодие составил около 1,19 млрд. долл. США. Из них 745 млн. пришлось на торговую недвижимость, 273 млн. - на офисную, остальное на прочие виды коммерческой недвижимости.

Динамика цен

По оценкам Jones Lang LaSsale (JLL) максимальная базовая ставка арендной платы (ставка для наиболее качественных площадей порядка 1,000 кв. м в Кремлевской зоне, либо на верхних этажах проектов Москва-Сити без учета НДС и операционных расходов) составила 1,200-1,500 долл. США/кв.м/год.

Ставки для Класса А в центральном деловом районе (зона внутри Садового кольца за исключением Кремлевской зоны с включением района метро «Маяковская») составили 750-950 долл. США/кв.м /год. (квартальный рост 12%) на конец 1 полугодия 2008.

По Классу В+ ставки в 2м полугодии 2008 составили 570-700 долл. США/кв.м /год, что на 7,5% выше показателя предыдущего квартала. Для Класса В- ставки остались на уровне 450-550 долл. США/кв.м /год.

Все ставки даны без учета НДС и операционных расходов.

Средняя цена продажи в Классе А составляет 6000-8000 долл. США/ кв. м.

В районе Кремля, Остоженки и в Замоскворечье, цена превышает 9000долл. США/ кв. м.

Для объектов Классов В+ и В- цена составляет 4000-5500 долл. США/ кв. м в зависимости от качества и расположения объекта.

В связи с продолжающимся последние полгода обесцениванием доллара США по отношению к российскому рублю, девелоперы стали активнее использовать евро и условные единицы для расчетов с арендаторами и покупателями. Кроме того, по сравнению с началом года использование индексации ставок аренды получило более широкое распространение.

На рынке аренды офисных помещений появилась тенденция увеличения минимальных сроков аренды во вновь построенных бизнес-центрах. Так, для офисов класса А минимальный срок аренды увеличивается до 7 лет (ранее - 5 лет), для офисов класса B - до 5 лет (ранее - 3 года).

Предложение

6,370,000 кв. м - общее предложение на конец 2-го кв. 2008 г из которого

830,000 - Класс А

3,380,000 - Класс В+

2,160,000 - Класс В-

Объем реализованных площадей за 1 полугодие (арендованных и купленных) составил 935,000 кв. м, что выше показателя 1-го полугодия предыдущего года более чем на 70%. Спрос превышает предложение, что выражается в низкой доле свободных площадей (4% - для всех качественных площадей на конец 2 кв 2008). При этом, сегмент Класса А можно считать наименее насыщенным (1,6% - доля свободных площадей на конец 2 кв. 2008 г).

Анализ предложения по итогам первого полугодия 2008 г. показывает, что из всего объема свободной офисной площади класса А, предлагаемой в Москве, всего лишь 0,8% - готовых к эксплуатации, а остальные 99,2% - строятся. Среди них уже 25% арендованы на стадии строительства.

Стабильно растущий спрос на качественные офисные объекты по-прежнему остается неудовлетворенным: объем нового предложения, выходящего на рынок, все еще не позволяет покрыть растущие потребности потенциальных арендаторов и покупателей. В то же время на фоне существенного дефицита качественных площадей растут сроки договоров аренды, составляя в среднем 5-7 лет. Доля предварительных договоров аренды и продажи площадей в строящихся объектах очень велика: практически каждый выходящий на рынок объект уже заполнен арендаторами на 60-80%. В ЦАО этот показатель может достигать и 100%.

Что касается структуры спроса по метражу, то здесь стоит отметить растущую долю заявок на самые большие помещения: за 1 полугодие на них пришлось 39% всех заявок, что на 11% больше показателя за аналогичный период 2006 г. Доля же запросов на покупку помещений до 200 кв. м оказалась минимальной (13%). Связано это ростом и переориентацией спроса, в том числе и инвестиционного, на более качественные объекты больших площадей.

В первом полугодии 2008 г. наблюдалось резкое увеличение сделок по предварительной аренде помещений. Порядка 70% от всего объема сделок с арендой и покупкой качественных офисных площадей были заключены до момента ввода объектов в эксплуатацию.

В конце первого полугодия 2008 г. средний уровень вакантных помещений в зданиях класса А составил 1,3%; в зданиях класса В - 4%. Низкая доля вакантных помещений в офисных зданиях класса А обусловлена недостаточным предложением в существующих зданиях соответствующего класса. Доля вакантных помещений в офисных зданиях класса B поддерживается на стабильном уровне в результате ввода в эксплуатацию новых качественных объектов данного класса в первом полугодии 2008 г.

Продолжился рост арендных ставок из-за дисбаланса спроса и предложения. На конец 1-го полугодия максимальные арендные ставки выросли на 25% по сравнению к концу 2006 года.

Спрос по-прежнему превышает предложение, в связи с чем на рынке распространены так называемые сделки pre-let. Например в классе А в течение последних 12 месяцев (по состоянию на конец 2 кв.) 44% объема купленных и арендованных площадей были реализованы в зданиях, находящихся на стадии строительства.

Происходит рост интереса к крупным площадям в классе А (от 3000 м) и увеличение сроков аренды помещений.

Набирает темпы процесс децентрализации. В 1 полугодии был заявлен ряд качественных проектов, располагающихся за пределами МКАД, например Рига-Лэнд бизнес парк в 7 км от МКАД. Кроме того, ряд проектов, строительство которых ведется (или заканчивается) за МКАД, доказали свою успешность высоким спросом на них еще до момента окончания строительства. Например, в офисном центре Резиденция на Рублевке многие договора аренды были подписаны еще за 4 и более месяцев до окончания строительства. Таким образом, тенденция децентрализации имеет место не только со стороны предложения, но и со стороны спроса.

Вследствие дефицита качественного предложения все чаще в новых бизнес-центрах высокого класса ценообразование проводится в несколько этапов, в зависимости от стадии строительства и реализации офисных площадей. Разница в ставках аренды на начальном и завершающем этапах строительства составляет 30-40%.

Тенденция задержки сроков ввода объектов в эксплуатацию по-прежнему доминирует на рынке. В частности, такие крупные проекты, как бизнес-центр «Серебряный город» (класс «А»), 1-я очередь бизнес-парка «Гринвуд» (класс «А»), многофункциональный комплекс Lotte Plaza (класс «А»), бизнес-центр

«Соколиная гора» (класс «А») будут введены несвоевременно. С задержкой ввода в эксплуатацию только этих объектов рынок офисной недвижимости недосчитался порядка 190 000 кв. м высококачественных офисных площадей.

Доля вакантных площадей все также остается на крайне низком уровне: 2,1% в классе «А» и 3,9% в классе «В».

Таким образом, построенное здание выгоднее всего сдать в аренду на определенный срок. В последствие можно будет, заработав деньги, организовать там производство.

Заключение

В рыночных условиях особое значение приобретают вопросы оценки вещественного богатства, включая заводы и оборудование, жилые и производственные здания, потребительские товары длительного пользования, земельные участки. Изменение этого богатства влияет не только на уровень его воспроизводства, но и на качество жизни людей.

Экономика воспроизводства -- это экономика недвижимости. С развитием рыночных отношений увеличивается число элементов и видов предпринимательской деятельности, учитываемых при оценке вещественного богатства, поэтому знания по экономике недвижимости становятся все более востребованными. Чем больше элементов учитывается при оценке вещественного богатства, тем сложнее производить оценку состояния и эффективности его использования. Современный специалист должен знать действующее законодательство, нормативные, правовые и методические документы, регламентирующие деятельность участников на рынке недвижимости, методы экспертизы и оценки объектов недвижимости и условия их применения, экономические основы оценки недвижимости, уметь применять эти знания на практике с учетом поставленной цели оценки и изменения факторов, воздействующих на объект недвижимости.

Сегодня именно объекты недвижимости представляются центральным звеном всей системы рыночной экономики страны. И это понятно -- объект недвижимости не только особый товар, но одновременно и капитал, приносящий доход, и основание для оказания услуг с целью ведения эффективной предпринимательской деятельности. Однако владение недвижимостью -- это не только и не столько право на обладание благом, сколько обязанность его эффективного использования и сохранения, сопряженная подчас с немалыми затратами. В связи с этим возрастает потребность в системе профессиональных знаний, которые охватывают все этапы жизненного цикла объектов недвижимости.

Использованная литература

1. Асаул А. Н. «Экономика недвижимости»/ 2-е изд. - Спб.: Питер, 2008 г.

2. Васильева Л. С. «Экономика недвижимости»: учебник - М.: Эксмо, 2008г.

3. Нагаев Р.Т. «Недвижимость: энциклопедический словарь» - 5-е изд., доп. и перераб. - М.: ЗАО «Издательство `Экономика"», 2008г.

4. Смагин В. Н., Киселева В. А. «Экономика недвижимости»: учебное пособие - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Эксмо, 2008г.

Размещено на Allbest.ru

...

Подобные документы

Анализ правовой природы отношений, складывающихся при приобретении и продаже недвижимости. Характеристика договора купли-продажи недвижимости как сделки и как обязательства. Значение государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.

дипломная работа , добавлен 26.12.2010


Юридическая классификация и перечень объектов недвижимости, оборотоспособность, порядок государственной регистрации прав собственности. Правовое регулирование отношений по продаже недвижимого имущества. Особенности заключения соответствующих договоров.

дипломная работа , добавлен 23.04.2014


Оценка недвижимости, ее цели, задачи и назначение. Нормативно-правовая база оценки недвижимости. Обзор системы государственной регистрации объектов недвижимого имущества, прав на имущество и сделок с ним. Правовое регулирование рынка недвижимости в РФ.

реферат , добавлен 24.09.2015


Анализ института гражданского законодательства в сфере недвижимого имущества, регулирующего последовательность действий объектов недвижимости и сделок с ними. Предложения по совершенствованию законодательства Беларуси по государственной регистрации.

дипломная работа , добавлен 15.08.2015


Общие положения о недвижимости в гражданском праве. Место объектов недвижимости в системе объектов гражданского права. Содержание понятия недвижимости. Сущностные и формально-юридические признаки недвижимого имущества. Недвижимость - юридическая фикция.

дипломная работа , добавлен 06.09.2010


Комплексное исследование правового режима недвижимого имущества, трактовка его понятия и признаков, классификация объектов. Правовая сущность собственности и иных вещных прав. Процедура государственной регистрации прав и сделок с объектами недвижимости.

дипломная работа , добавлен 04.09.2014


Владение, пользование и распоряжение как содержание права собственности. Разграничение объектов частной и государственной (муниципальной) собственности. Взаимосвязь между типами и формами собственности. Реформирование отношений собственности в России.

реферат , добавлен 25.08.2014


Характерные черты рыночных отношений в сфере недвижимости. Правовые аспекты экономики и аренды недвижимости, в том числе анализ источников гражданско-правового регулирования отношений в сфере недвижимости. Сущность основных принципов оценки недвижимости.

контрольная работа , добавлен 13.05.2010


Понятие и правовая сущность государственной регистрации в сфере недвижимого имущества. Предложения по совершенствованию законодательства Республики Беларусь по регистрации. Владение и совершение различного рода сделок с объектами в сфере недвижимости.

дипломная работа , добавлен 13.07.2015


Понятие договора купли-продажи недвижимости, его гражданско-правовая характеристика и основные объекты. Принцип единой судьбы земельного участка и находящейся на нем недвижимости. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость.