Удержание имущества предусмотрено договором аренды. Удержание арендодателем имущества арендатора

Советы юристов

Чем чревато удержание имущества арендатора?

Павел Федоров, Управляющий партнер «Федоров и партнеры»

При нарушении арендатором платежной дисциплины арендодатель вправе осуществить удержание имущества арендатора. Такое право предусмотрено законом, но в нем не раскрываются границы его использования, что иногда приводит к убыткам арендодателя и даже к уголовному делу.

Как работает право удержания

Само по себе удержание имеет своей целью побудить арендатора погасить задолженность по арендной плате. В случае неисполнения обязательства арендодатель вправе реализовать имущество с публичных торгов.

Необходимо иметь в виду, что законным удержание имущества будет только в случае прекращения действия договора и оставления имущества арендатором в ранее арендуемом помещении.

В случае же завладения имуществом в период действия договора аренды речь может идти о его захвате, следовательно, право удержания не может быть применено. О незаконности удержания также свидетельствуют действия арендодателя по опечатыванию арендуемых помещений и воспрепятствованию допуска работников арендатора в помещение.

К сожалению, такая позиция приводит к лишению собственника оперативных мер реагирования: ему сначала надо отправить уведомление о расторжении договора, после получения которого арендатор незамедлительно вывезет свое имущество.

Убытки арендодателя при удержании имущества арендатора

При попытке использовать право удержания арендодатель может понести финансовые потери в виде убытков.

Если арендодатель вывозит имущество арендатора на склад под ответственное хранение, но в нарушение порядка применения права удержания, то арендатор вправе взыскать в качестве убытков транспортные расходы. Кроме того, арендодатель может понести ответственность за порчу или повреждение имущества, удержание которого он осуществлял.

Хитрости арендатора

Арендодателю также необходимо учитывать возможные хитрости со стороны арендатора, который может смоделировать ситуацию принадлежности имущества третьему лицу. В этом случае арендодатель должен учитывать момент возникновения права на это имущество у третьего лица. Конечно, речь может идти только о ситуации оставления имущества после прекращения договора.

Но по общему правилу, закрепленному в законе, арендодатель вправе удерживать имущество, несмотря на то, что после того, как это имущество поступило во владение арендодателя, права на нее приобретены третьим лицом. Если арендатор докажет принадлежность имущества иному лицу, то арендодатель вынужден будет отдать это имущество.

Уголовное дело

И самое интересное может ожидать арендодателя в ситуации, когда арендатор попробует инициировать процесс возбуждения уголовного дела по статье о самоуправстве.

Арендодатель в действительности может быть привлечен к уголовной ответственности за удержание имущества арендатора. Но в большинстве своем органы внутренних дел приходят к мнению, что между арендатором и арендодателем имеется хозяйственный спор.

Не привлечение к уголовной ответственности за самоуправство возможно только в случае удержания имущества после прекращения договора аренды и оставлении его в арендуемом помещении.

При совершении попыток удержания в период действия договора арендодатель должен учитывать, что привлечение к уголовной ответственности по статье о самоуправстве возможно в случае причинения существенного вреда арендатору. Осуществляя удержание имущества, арендодатель обязан позаботиться о его сохранности.

Подводя итог, можно сказать, что арендодателю необходимо изначально формировать выгодные для себя договорные условия, в том числе условия о внесудебном расторжении договора, а также условия об обеспечительном платеже. При удержании имущества необходимо обеспечить его сохранение.

Ситуация: Арендатор длительное время не оплачивал арендные платежи. Арендодатель, воспользовавшись своим правом, расторг во внесудебном порядке договор аренды и запретил сотрудникам арендатора доступ в помещение.

Кроме того, Арендодатель опечатал помещение и запретил Арендатору вывозить свое имущество. При этом должнику было указано, что имущество удержано арендодателем в качестве обеспечительной меры.

Вопрос: Вправе ли арендодатель удерживать имущество арендатора в случае наличия задолженности?

Ответ: По общему правилу арендодатель вправе удерживать имущество арендодателя, в качестве обеспечительной меры. Например, в случаях если есть задолженность по арендной плате. Однако есть целый перечень требований и условий, при которых удержание имущества должником будет законным.

Обоснование ответа: В пункте 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 прямо сказано, что арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.

Такая позиция высшего суда основана на статье 359 ГК РФ, согласно которой кредитор может удерживать вещи должника до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено. В отношениях между предпринимателями удержанием вещи могут обеспечиваться также обязательства, не связанные с оплатой удерживаемой вещи или возмещением издержек на нее.

Однако удержание вещи допускается только в случае, когда такое имущество оказалось у кредитора (арендодателя) на законных основаниях. Удержание вещи не может быть следствием ее захвата у должника или получением помимо его воли.

Арендодатель, должен описать такое имущество и уведомить арендатора об удержании. Такой вывод основан на следующем: к отношениям, связанным с удержанием вещи, применяются правила о залоге (ст. 360 ГК РФ). Предметом залога может быть только конкретное имущество, т.е. оно должно быть поименовано и идентифицировано. Следовательно, удерживаемое имущество арендатора также должно быть описано. Вывод о необходимости уведомления должника об удержании основан на судебной практике. Смотрите, например, постановление ФАС Московского округа от 31.01.2011 № КГ-А40/63-11 по делу № А40-18165/10-109-150.

Арендодатель, удерживающий имущество, должен обеспечить его сохранность. Такая обязанность вытекает из ст. 343 ГК РФ, согласно которой залогодатель или залогодержатель (в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество) обязан обеспечить его сохранность. Как мы уже указывали выше, к отношениям, связанным с удержанием вещи, применяются правила о залоге (ст. 360 ГК РФ). Правильность такого подхода подтверждается судебной практикой. Смотри, например, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 21.02.2012 № Ф03-43/2012 по делу № А51-5337/2011.

Кредитор вправе удерживать имущество должника только если его стоимость сопоставима с размером долга. Смотрите, например, Апелляционное определение Московского городского суда от 12.08.2014 по делу № 33-29539. В целом такой подход соответствует принципу о недопустимости злоупотребления правом: совершения юридических действий с намерением причинить вред другому лицу. Таким образом, если стоимость удерживаемого арендодателем имущества существенно превышает размер долга, суд может взыскать с арендодателя убытки, причиненные арендатору.

Таким образом, арендодателю, удерживающему имущество, следует придерживаться следующих рекомендаций:

  1. Ограничьте доступ арендатора в помещение, письменно уведомив его об этом;
  2. Опишите имущество арендатора. Для описи имущества можно пригласить арендатора, а при его уклонении описать имущество в присутствии нотариуса, составив соответствующий протокол об обеспечении доказательства;
  3. Письменно уведомьте должника о составе удержанного имущества;
  4. Обеспечьте его сохранность (опечатайте помещение, отключите водо- и электроснабжение, упакуйте дорогостоящее имущество);
  5. Не удерживайте вещи, стоимость которых существенно превышает размер долга;
  6. Обращение взыскания на удержанное имущество осуществляется в судебном порядке.


Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение. Статьи, комментарии, ответы на вопросы. Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения 3.11. Вывод из судебной практики: Удержание арендодателем имущества арендатора, в том числе незаконное, не освобождает последнего от исполнения обязанности по внесению арендной платы за период. Статья: Как поступить, если арендатор оставил имущество? (Зуев С.) («Арсенал предпринимателя», 2015, N 7) Удерживаем имущество Формы документов.

Дисциплинировать недобросовестного арендатора могут удержание имущества и залог

В то же время сфера применения данной обеспечительной конструкции намного шире, поскольку она может быть использована и вне обязательств по оплате удерживаемой вещи. Один из вариантов - как способ защиты интересов арендодателя от неисполнения арендатором обязанности по оплате пользования предоставленным объектом недвижимости. Как правило, в арендных отношениях в качестве «слабой стороны» выступает арендатор; в некоторой мере он зависит от воли арендодателя, особенно если очень заинтересован в использовании конкретного объекта аренды, скажем, офиса.

Дарим чек-лист

В настоящей статье пойдет речь об удержании имущества применительно к договору аренды. В Гражданском кодексе вопросам удержания, как способу обеспечения обязательств, уделено лишь две статьи 359 и 360, а сама процедура удержания имущества должника вызывает вопросы у арендодателей. В каких случаях арендодатель имеет право удерживать имущества арендатора Если арендатор не исполняет свои обязанности по договору надлежащим образом, например, арендатор не платит аренду.

Удержание имущества должника

по договору аренды арендатор завез имущество в помещение и арендодатель самостоятельно не принимал никаких мер к захвату имущества - не перевозил, не передавал третьим лицам и т.п.). Данное условие следует из п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66. Таким образом, не может удерживать имущество лицо, не являющееся арендодателем для собственника имущества - речь идет о договоре субаренды, когда первый арендодатель удерживает имущество не в чем невиновного субарендатора за долги посредника - арендатора.

Имеет ли право арендодатель удерживать имущество третьих лиц

Суд постановил выплатить им эти деньги и назначил арест квартиры. На данный момент я так и не оплатила эту задолженность. Возникают вопросы: 1) Могу ли я оспорить решение суда?

2) Могут ли забрать квартиру в счет погашения оплаты за задолженность? Так же, существует задолженность по коммунальным платежам в размере 90 тысяч рублей. Возникает следующий вопрос: — Если я оплачу стоимость коммунальных платежей (90 тысяч рублей), сможет ли семья соседей забрать квартиру. Читать ответ » Списки домов под снос 2019: Аренда помещений: удержание имущества арендатора Вправе ли арендодатель препятствовать вывозу имущества арендатора из арендуемого помещения? В каких случаях удержание имущества арендатора после расторжения договора аренды будет считаться правомерным? Как арендаторам защитить свои права в случае злоупотреблений со стороны арендодателя? Арендатор в правоотношениях с арендодателем, как правило, находится в более слабой позиции.

В каких случаях является правомерным удержание имущества арендатора

На практике арендодатели диктуют свои условия и прибегают к различным способам давления на арендатора, в том числе применяют такие меры, как удержание имущества арендатора. Причиной удержания довольно часто бывает не только просрочка арендатором оплаты, но и оспаривание одностороннего увеличения арендной платы арендодателем. Удержание имущества арендатора Угроза совершения таких действий представляет серьёзную проблему для любого предпринимателя, который арендует помещение.

Главное меню

359 ГК РФ, по смыслу которой, право на удержание вещи имеет любая сторона по договору, если она вправе требовать платежа или совершения иных действий, связанных с данной вещью. Однако, право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли. Законность данного условия договора зачастую вызывает сомнение у арендатора и как следствие, обращение в судебные инстанции. Некоторую ясность в данном вопросе внес Президиум ВАС РФ в своём Информационном письме от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». Согласно п.

Арендодатель не исполняет обязательства по уплате арендных платежей и прочих, связанных с пользованием помещением расходов.

Вопрос: в каком случае удержание арендодателем вещей арендатора будет являться законным и не повлечет возбуждения уголовного дела по статье 330 УК РФ (самоуправство)? Вправе ли арендодатель вывезти вещи арендатора на хранение в другое место?

Ответ:

Во всех случаях, когда договор аренды действует , удержание вещей арендатора или вывоз их арендодателем из арендуемого помещения, или чинение иных препятствий в доступе к вещам арендатора (например, смена замков в целях ограничить доступ в помещение) будет незаконным. Соответственно, такие действия будут содержать признаки состава уголовного самоуправства .

Рассмотрим варианты

1. Прекращение договора аренды, акты передачи подписаны

Срок договора аренды истек, при этом, договор аренды не содержит условия о его пролонгации, либо содержит, но арендодатель уведомил в установленный срок о нежелании продлевать действие договора на тот же срок, либо стороны заключили соглашение о расторжении договора. При этом, подписан акт приема передачи помещения арендатором арендодателю. Сам арендатор оставил помещение (съехал, не ведет в нем деятельность). Но в помещении остаются вещи арендатора .

В этом случае, в силу того, что владение арендодателем помещением является законным (подписан акт передачи), то завладение вещами является также законным. Возникает право на удержание, равно как и право на вывоз вещей арендатора для хранения их в другом месте. Признаки самоуправства – отсутствуют .

2. Прекращение аренды, арендатор покинул помещение, но акт передачи не подписан

То есть, если срок аренды истек, арендатор покинул помещение, оставив в нем вещи, удержание данных вещей является правомерным , соответственно правомерным является и их вывоз в иное место для хранения.

При этом, следует сделать так:

  • составить акт приема передачи находящегося в помещении имущества в одностороннем порядке, в котором подробно описать все имущество (наименование, марка, количество, характеристики, наличие повреждений, царапин, потертостей и т.д.)
  • составить письмо и направить его заказным письмом арендатору. Содержание письма примерно следующее: «в связи с уклонением вас от возврата объекта аренды … (помещения № … адрес …) … числа арендодатель принял объект аренды в одностороннем порядке с составлением соответствующего акта; имущество, находившееся в помещении … (таком-то) описано и будет удерживаться арендодателем до полного погашения задолженности по Договору на основании статей 329 , 359 Гражданского кодекса Российской Федерации».

3. Прекращение аренды за истечением срока договора, но арендатор продолжает пользоваться помещением

Если срок аренды истек, а арендатор продолжает пользоваться помещением (то есть не съезжает, осуществляется там деятельность и т.д.), то завладение находящимися там вещами, ему принадлежащими, будет незаконным и такие действия могут быть вполне квалифицированы как уголовное самоуправство. В таком случае следует заявлять иск о выселении.

4. Решение суда о расторжении договора

Во-первых, в этом случае решение суда должно вступить в законную силу. Если решение в силу не вступило – договор действует, завладение вещами незаконно – самоуправство .

Во-вторых, как уже указано выше, если арендатор продолжает пользоваться помещением даже при вступившем в силу решении суда о расторжении договора аренды, то завладение его вещами для целей удержания и вывоза будет незаконным (соответственно, - признаки самоуправства ), поскольку владение помещением и находящимися там вещами арендатор не прекращал. В этом случае надлежащий способ защиты права – иск о выселении (напомню, что выселение – это освобождение помещения от находящихся там лиц и их вещей )

Вероятность отказа в возбуждении уголовного дела по ст. 330 УК РФ

Однако следует сказать о том, что даже если договор аренды не прекратил действие, но арендодатель совершил указанные выше действия, далеко не всегда это влечет возбуждение уголовного дела по признакам состава преступления, предусмотренного статьей 330 УК РФ . Зачастую правоохранительные органы, отказывая в возбуждении уголовного дела, указывают в постановлении, что имеет место быть спор хозяйствующих субъектов и данный спор подлежит разрешению в порядке гражданского судопроизводства, а не уголовного.

Пример приговора по ст. 330 УК РФ

В качестве примера приговора за самоуправные действия арендодателя, вывезшего имущество арендатора можно привести Постановление Калужского областного суда от 13 августа 2014 года. Обращаем внимание, что по данному делу установлено, что из арендуемого помещения было вывезено не только имущество и бухгалтерская документация, но большая часть данного имущества была утрачена . Судом указано:

"существенный вред , причиненный С., выразился в нарушении законных прав и интересов потерпевшей, которая была лишена возможности пользоваться и распоряжаться своим имуществом, значительная часть которого была для нее утрачена , а также осуществлять предпринимательскую деятельность.."

Похожие статьи

© 2024 mirpharma.ru. Ваш страховой юрист. Информационный портал.