Страхование квартиры при ипотеке. Каковы особенности страхование квартиры по ипотеке и как рассчитывается её стоимость

Сегодня при выдаче кредита на приобретение жилья подавляющее большинство банков ставят обязательным условием заключение договора страхования квартиры, которая является объектом залога. Продолжительность ипотечного кредитования достаточно длительная и банк хочет иметь гарантии того, что вы сможете выплатить ипотеку. При страховании банк получает гарантию того, что ему будет выплачен кредит даже в случае утраты права собственности объекта, его повреждение и других страховых случаях.

Как вы понимаете, все расходы, связанные со страхованием при ипотеке, ложатся на плечи заёмщика. Так, что прежде, чем сделать выбор в пользу кредитора, нужно подробно изучить условия предоставления ипотеки. Не забудьте внимательно изучить условия договора страхования. Они могут отличаться в разных кредитных организациях весьма существенно. В одном банке вам предложат только страховой полис на приобретаемую квартиру, а в другом могут навязать страхование различных рисков в комплексе.

В соответствии с законодательством России при ипотеке обязательным является лишь страхование имущества, которое выступает залогом. В большинстве случаев это приобретаемая квартира. Но большинство банков предпочитают свести к минимуму собственные риски и требуют при выдаче кредита оформлять страховые полисы на приобретаемую недвижимость от утери или порчи.

Также часто можно встретить требование заключения договоров страхования здоровья и жизни. Иногда заёмщика ещё вынуждают покупать полис страхования титула квартиры, который обеспечивает банку гарантии в случае утери права собственности на приобретаемую недвижимость. Это может случиться, если с квартирой были совершены мошеннические сделки.

Существует и ряд других нюансов, когда банк требует выполнить страхование квартиры по ипотеке. Допустим, заёмщик покупает квартиру у застройщика в новом доме. Казалось бы, что не требуется страховать титул, но банки могут ставить это обязательным условием выдачи кредита на ипотеку. Причём есть кредитные учреждения, которые требуют оформления титульных страховых полисов на срок ипотечного договора, а есть банки, требующие такого договора только на период исковой давности по действующему законодательству.
Иногда бывают ситуации, когда заёмщики ипотеки уже заключили договор страхования залогового жилья. Тогда, чтобы не платить за страхование второй раз, нужно искать кредитное учреждение, которое сможет учесть страховой полис организации, не являющейся партнёром банка, где вы берете ипотеку.

В большинстве случаев сумма, которая возмещается при наступлении страхового случая, является величина кредита на ипотеку плюс десять процентов. Но заёмщик может при желании произвести страхование на стоимость недвижимости целиком для покрытия собственных рисков. Если вы страхуете всю стоимость, то при наступлении страхового случая банку будет возмещён кредит по ипотеке, а вам выплатят остаток суммы по договору.

Те риски, которые предусматриваются в договоре страхования, имеют определённые тарифы. Эти тарифные ставки рассчитываются для заёмщиков ипотеки в индивидуальном порядке.

В общем случае страхование приобретаемой недвижимости осуществляется по тарифу 0,3─0,5 процентов от её стоимости. Окончательный тариф формируется в зависимости от характеристик залоговой недвижимости.

Конечно, страховой взнос на «хрущёвку» или элитную квартиру будет различаться.

Конечная стоимость определяется страховыми агентами с учётом всевозможных нюансов. Здесь и перекрытия в доме, тип постройки, состояние дома, и даже стоимость отделки.

В случае, когда заёмщики заключают договор страхования на полную стоимость залоговой недвижимости, её цена определяется независимым оценщиком. Таким образом, размер платежей увязывается с рыночной стоимостью квартиры. В случае титульного страхования на стоимость большое влияние оказывают условия покупки квартиры и информация о прежних её владельцах. Страховщики назначают тарифы по результатам оценки «чистоты» объекта недвижимости. Страхования этого вида риска составляет примерно 0,2─0,7 процента.

Сейчас многие страховщики имеют в перечне своих услуг комплексные решения, включающие все виды страховки, которые требуют банки. Страхование ипотечной квартиры, как правило, включает 3 вида страхования. Цена страхового взноса в таком комплексном пакете составляет 0,7─1,5 процента от суммы ипотеки. Используя такие предложения, заёмщики в ряде случаев могут снизить затраты, чем если бы они страховали эти риски по отдельности.

Платить по страховому договору требуется каждый год, пока не будет погашена ипотека. При наступлении ежегодного платежа по страховке, кредитная организация сообщает страховщику сумму, которую ещё осталось погасить заёмщику. По ней страховая компания рассчитывает очередной страховой взнос. При уменьшении суммы долга по кредиту будет постепенно снижаться платёж по страховке.

Залоговая недвижимость и титул страхуют по одной из двух схем:

с момента получения кредита (когда квартира покупается в новом уже построенном доме или из вторичного фонда);
с момента оформления квартиры в собственность (когда производится страхование квартир в новостройках на стадии строительства).

Ежегодная оплата по страховому договору контролируется банком, который выдал кредит. Если заёмщик не выполнил свои обязательства по страховке, то по договору с кредитором предусматриваются штрафные санкции.

Пример расчёта страховки по ипотеке

Как можно понять из всего вышесказанного, страховка по ипотеке зависит от следующих факторов:

оплата страховки выполняется раз в год;
размер ежегодных страховых взносов зависит от размера ссудной задолженности;
размер ежегодных страховых взносов зависит от процентной ставки;
размер страховых выплат меняется в случае досрочного погашения.

Давайте, разберём, как вы можете самостоятельно подсчитать страховые выплаты на любой момент вашего кредитного договора.

В качестве начальных условий кредита рассмотрим следующие:

сумма 1200000 рублей;
ставка 15,6 процента;
срок 180 месяцев;
дата выдачи 12.07.2013;
дата первого платежа 25.07.2013.

Z – ссудная задолженность на момент страховой выплаты;

k – ставка по ипотеке.

Величина Z берётся из графика платежей по ипотеке, предоставляемым банком. Проще говоря, остаток долга. Для примера, в нашем случае на момент страховой выплаты 20.06.2014 это будет 1140500 рублей. Тогда база для расчёта страховки будет

S = 1140500 + 0,156 * 1140500 = 1318418 рублей.

I = S * j / 100, где

S – база для расчёта страховки;

j – ставка, включающая различные составляющие. Это, например, 0,251% страхование от смерти заёмщика, 0,137% страхование утраты или повреждения залоговой недвижимости, 0,202% страхование титула. Эти значения меняются в каждом конкретном случае. Суммируем и получаем 0,59%.

В результате вычислений получаем

I = 1318418 * 0,59 / 100 = 7778,7 рублей.

Страхование по ипотеке в Сбербанке также осуществляется по трём составляющим. Это страховка залоговой недвижимости, жизни и работоспособности заёмщика, а также титула. В качестве рисков по страхованию залога выступают пожар, взрыв газа, ураган, удар молнии, повреждение третьими лицами, повреждение и полное уничтожение объекта недвижимости.

Стоимость страхования квартиры по ипотеке в Сбербанке зависит от следующих факторов:

размер кредита;
место работы заёмщика;
возраст заёмщика;
срок ипотечного договора;
цена квартиры;
расположение недвижимости;
уровень дохода заёмщика;
история сделок с залоговой недвижимостью.

Страховые платежи в Сбербанке дифференцированные и рассчитываются подобно методике, описанной выше. Страхование при выдаче ипотечного кредита в Сбербанке является обязательным и осуществляется по комплексной программе. У заёмщика есть возможность выбрать страховую компанию из тех, что регулярно публикует СБ. Можно выбрать компанию не из этого списка, но тогда нужно будет ждать, когда Сбербанк проверить её на соответствие своим требованиям.

Стоит добавить, что страховщики, которые сотрудничают со Сбербанком, назначают ставку 0,15 процентов от величины ипотеки. Таково условие Сбербанка и на завышенные ставки клиент может им пожаловаться.

Согласно законодательству Российской федерации страхование кредита является обязательным условием при оформлении ипотеки (более детально о нормативно-правовом акте, регламентирующем эти правила, вы можете узнать в статье «Закон об ипотеке »). Так, закон обязывает заемщиков застраховать предмет залога (жилье) от риска полного уничтожения или повреждения. Но банки-кредиторы часто вносят свои коррективы и диктуют условия, которые хоть и не противоречат законодательству, но и не отражаются в нем.

Страхование ипотеки: что может потребовать банк?

Отметим, что срок ипотечного страхования соответствует сроку, на который оформлен кредит. Заемщик обязан ежегодно перезаключать договор, предоставлять полисы и квитанции об их оплате. Однако, помимо обязательного страхования ипотеки (недвижимости, переданной в залог), банки часто требуют предоставить и другие полисы. В частности, договор страхования жизни и трудоспособности, а также договор страховки от риска утраты права собственности на жилье (титульное страхование).

Более детально рассмотрим все виды страховок, которые может потребовать оформить банк:

Страхование ипотеки (предмета залога). Страхователем в данном случае выступает заемщик, а выгодоприобретателем – банк, но только в части, равной задолженности заемщика по кредиту. Страхуются следующие риски: гибели, уничтожения, повреждения или утраты имущества. Этот вид страхования является обязательным, без него выдать кредит не имеет права ни один банк. Работает страховка следующим образом: к примеру, если предмет залога был разрушен из-за взрыва бытового газа, то страховая компания должна перечислить на текущий счет заемщика страховую сумму, часть которой идет на погашение кредита, а остаток выдается на руки. Если же имуществу нанесен ущерб, но оно не полностью разрушено, то страховщик выплачивает сумму, достаточную для проведения восстановительного ремонта. По решению банка сумма направляется либо на ремонт (выдается наличными или перечисляется компании-подрядчику), либо на погашение кредита. Второй вариант – скорее исключение из правил.
Страхование гражданской ответственности заемщика перед третьими лицами (соседями) в связи с владением недвижимостью, переданной в залог. К этому виду страхования банки прибегают достаточно редко, в случаях, когда совсем не уверены в своем клиенте.
Страхование жизни и трудоспособности заемщика. Страховая сумма – сумма остатка по телу кредита на момент оформления полиса. Этот договор просят заключать около 50% всех банков, кроме того, обязательное страхование жизни и трудоспособности прописывается в паспортах ипотечных продуктов. В случае смерти заемщика страховщик погашает остаток задолженности по кредиту полностью: приобретенная в кредит недвижимость уже без обременений переходит к наследникам. Если, к примеру, у заемщика случился инфаркт (страховой случай), страховая компания выплатит не полную сумму, а лишь часть. Как правило, это позволяет погашать кредит, пока заемщик нетрудоспособен.
Риск утраты права собственности на залоговое имущество (титульное страхование). Страховка работает, когда сделка купли-продажи объекта залога была признана незаконной (например, доказано, что были нарушены права несовершеннолетнего собственника квартиры, имеющего право на долю в проданном жилье). В итоге вы должны возвратить собственнику недвижимость, а он вам – денежные средства. Если это невозможно, понесенные убытки компенсируют страховщики. Страхование кредита от риска утраты права собственности может производиться как на весь срок, так и на 3 года (срок исковой давности по сделкам, признанным недействительным) – решение принимает банк. Если же вы покупаете жилье в новостройке, страховать титул не нужно.

Страхование кредита: добровольно-принудительная мера банков

Для многих заемщиков настоящей новостью становится то, что страховые услуги могут предоставляться клиентам банка только с их согласия. Согласно статье 935 ГК РФ, обязанность страховать свою жизнь или здоровье по закону не может быть возложена на гражданина. То есть, обязательным является исключительно ипотечное страхование (страховка имущества, переданного в залог), а жизнь, здоровье, титульное страхование и страхование ГО – всего лишь навязанные банками условия.

Конечно, для заемщиков именно страховой полис может стать надежной защитой в критической ситуации, но и переплачивать из-за этого хочется не всем. На чашах весов с одной стороны – гарантия того, что ваша болезнь, смерть и претензии по части права собственности на жилье не станут причинами финансовых бед в вашей семье; с другой – ежегодный платеж по страховкам, составляющий около 1,5% от остатка по кредиту. Что выбирать – решать исключительно вам. Но следует помнить, что с юридической стороны вы не слишком защищены. Так, многие банки охотно соглашаются с вашим отказом страховать жизнь, здоровье и титул, однако уточняют, что сниженные ставки предусмотрены только для тех заемщиков, которые смогут предъявить страховой полис. Как вариант – увеличение единовременной комиссии для «нелояльных плательщиков». Таким образом, клиенту остается либо идти искать другой банк, либо соглашаться страховать указанные финансистами риски.

Единственное, на что способен повлиять заемщик – на выбор страховщика. ФАС пристально следит за соблюдением свободной конкуренции, поэтому случаи, когда вас обязывают оформлять полис в конкретной компании, всегда интересуют сотрудников службы. Как правило, банки получают «откаты» с каждого полиса, и им выгодно, чтобы вы страховались у их партнеров (которые, естественно, закладывают «вознаграждение» финансистов в цену услуги). Если вы знаете, что в другой компании сможете застраховаться на более выгодных условиях, сообщите об этом клерку. В случае возражений с его стороны, поинтересуйтесь, не противоречит ли это нормам законодательства, и обратитесь за консультацией в антимонопольную службу.

Страхование ипотеки: платежи и страховые случаи

В нашей статье «Расчет ипотеки – ключевые моменты » мы рассказывали, как посчитать свои расходы при оформлении кредита. Теперь более детально об ипотечном страховании и ваших платежах. Тарифы на страховку определяются индивидуально для каждого заемщика. Страхование ипотеки (недвижимости) составляет около 0,3-0,5% от суммы кредита. Если вы хотите, вы можете страховать жилье не на сумму займа, а на полную оценочную сумму. Тогда в случае потери недвижимости страховщик компенсирует вам всю ее стоимость, а не только закроет кредит. Многие предусмотрительные страхователи выбирают именно второй вариант.

Тариф на страховку жизни и трудоспособности изменяется в пределах 0,3-1,7%. На него влияют возраст клиента, состояние его здоровья, а также вид деятельности. Иногда банки требуют застраховать еще и жизнь финансового поручителя. Что касается страхования титула, то тариф зависит от юридической чистоты жилья и варьируется в пределах 0,2-0,7%.

Обязательно внимательно читайте договоры страхования. При страховании жизни и трудоспособности заемщика страховыми случаями обычно являются смерть, частичная или полная утрата трудоспособности (инвалидность I и II группы). Страховым случаем при заключении договора страхования жилья является его гибель или повреждение в результате пожара, залива, стихийного бедствия, а также противоправных действий третьих лиц (поджога, вандализма, подрыва), конструктивных дефектов здания, неизвестных на момент заключения договора. Страховым случаем при страховании титула является вступившее в законную силу решение суда, согласно которому заемщик утрачивает права собственности на предмет ипотеки.

При наступлении страхового случая заемщик должен немедленно поставить в известность банк и страховую компанию, а также уточнить порядок своих действий и оформления происшествия. Медлить при этом нельзя, так как в ряде случаев необходим осмотр или освидетельствование потерпевших или объектов недвижимости, проведенные безотлагательно.