Разновидности договора найма жилого помещения. Некоммерческий наем жилья: главные моменты Предмет договора и другие общие положения

Для многих жителей насущной проблемой является нерешенный квартирный вопрос. На сегодня, на одного человека в России приходится всего лишь 22 квадратных метра недвижимости. И это в то время как, например, в Германии, данный показатель превышает отметку в 50 квадратных метров на гражданина. Для изменения данной проблемы властями РФ было принять решение о запуске программы по началу процесса строительства недвижимости некоммерческого найма.

Законодательство РФ о программе некоммерческого найма

Суть термина «некоммерческий найм» содержится в том, что государство должно предоставить жилье в аренду для граждан с низким уровнем дохода, по ценам, которые в нынешнее время должны быть ниже среднерыночных. Степень дохода, при которой гражданин может предъявить права на такого рода жилье, будет установлена согласно законодательному акту РФ определенной области, отталкиваясь от рыночных цен на недвижимость в данном регионе.

Основной критерий: уровень дохода гражданина, который претендует на квартиру по системе некоммерческого найма, а также членов его семьи обязан превышать уровень дохода тех людей, которые законодательно признаны малоимущими (для этого типа граждан предусмотрены другие программы предоставления социального жилья). Но в то же время уровень дохода претендента на жилье не может позволить ему самостоятельно купить квартиру.

Аннулирование договора о некоммерческом найме.

Период аренды недвижимости может быть как от одного года, так и до десяти лет. Договор о предоставлении жилья на условиях некоммерческого найма может быть расторгнут стороной наймодателя досрочно, в случае, если будет обнаружено, что наниматель:

Систематически не оплачивает квартплату;
Сдает жилье в субаренду третьим лицам;
Постоянно нарушает права своих соседей;
Повредил квартиру, которая была предоставлена государством;
Если у нанимателя или его членов семьи есть какая-либо другая недвижимость, расположенная в том же муниципальном образовании.

В случае аннулирования договора между наймодателем и нанимателем, последнему не предоставляется новой объект недвижимости.

Также соглашение может расторгнуть и сторона нанимателя. Но в этом случае ему необходимо иметь письменное согласие всех проживающих в квартире членов семьи. Также наниматель обязан уведомить о своем решении наймодателя не менее чем за три месяца до аннулирования договора.

Тонкости получения жилья по некоммерческому найму.

Гражданин, который претендует на жилье, должен для себя тщательно рассмотреть все законодательство региона его проживания и сопоставить это с уровнем семейного дохода, чтобы понять: сможет ли он получить такую недвижимость.

Также стоит знать, что все граждане, которые вступили в очередь для получения недвижимости социального найма в период до 1.01.2005, автоматически зачисляются в данную категорию. Другим же гражданам нужно для начала собрать все документы, которые могут подтвердить их уровень дохода, после этого написать заявление на очередь по программе «некоммерческий найм» и подать его в многофункциональный центр или любой другой орган, что отвечает за постановку граждан на учет. В случае, если заявление будет удовлетворено, гражданин должен обратиться напрямую к организация, занимающейся выдачей жилья некоммерческого найма в районе своего проживания.

Все, что нужно знать о понятии «некоммерческий найм».

С первого взгляда – некоммерческий найм – это реальная возможность для многих граждан РФ получить собственное жилье по очень доступной цене. Но у такого жилья также есть и ряд недостатков, о которых необходимо знать.

Во-первых, размер платы за жилье некоммерческого найма не фиксирован. Законодательно она не может превысить ограничения, которые установлены соответствующими территориальными органами определенного региона, где расположена квартира. Но в это время суммы должно хватить для покрытия всех расходов на строительство недвижимости, которые имеет застройщик. Помимо этого, чтобы сделать окупаемость в такого типа доме, в теории государство должно бесплатно предоставить земельный участок на строительство домов под некоммерческий найм, а также бесплатно подключать их к инженерным сетям.

На сегодняшний день уже возведено 624 тысячи квадратных метров жилья некоммерческого найма, а по информации, полученной из Минстроя, уже через пять лет данная сумма увеличится до 4.7 миллионов квадратных метров.

Сейчас некоммерческий найм дается преимущественно сотрудникам местных учреждений, а также бюджетникам. Строительство домов осуществляется при помощи агентств по ипотечному кредитованию во многих областях Российской Федерации. В скором времени к процессу строительства присоединятся еще 17 областей.

Вконтакте

Практически каждый человек со временем сталкивается с необходимостью самостоятельно составить или подписать бланк договора аренды квартиры. В 2017 году в Москве особенно популярна, ведь ежедневно столицу посещают тысячи людей, да и местным жителям периодически требуется снять жилье в другом районе.

Чаще всего людей интересует образец простого договора посуточной аренды квартиры. Ведь путешествие или командировка подразумевают необходимость снять комфортное помещение.

Что такое договор аренды квартиры?

Перед тем, как изучить образец договора на сдачу квартиры в 2017 году, нужно детально рассмотреть все преимущества составления соглашения:

заключается между двумя сторонами на предмет временной передачи квартиры от собственника к арендатору;
документ регулирует все особенности взаимоотношений между сторонами;
служит в качестве основания для представления позиции в суде;
защищает интересы одновременно обеих сторон.

Действующее законодательство ограничивает людей в возможности сдачи или съема жилплощади без подписания соответствующих документов. Ведь только это гарантирует уверенность обеих сторон в завтрашнем дне.

Виды договоров

Прежде чем скачать договор аренды жилья, нужно ознакомиться с деталями существующих вариаций. Всего сегодня существует несколько способов составить соглашение:

Проживание. Рассматриваемая жилплощадь состоит на соответствующем учете имеет кадастровый номер.
Коммерческая деятельность. Помещение вносится в нежилой фонд, после чего его можно использовать для занятия предпринимательской деятельностью или иного получения прибыли.

Арендодателем и арендатором могут выступать не только физ лица, но и юр лица. Вне зависимости от контракта необходимо указать, производится ли сдача с мебелью и бытовой техникой или без таковых.

Как составить типовой договор жилья

Наиболее распространенный вариант – это типовой договор аренды квартиры, потому что в нем отсутствуют любые излишние мелочи. В процессе составления типового соглашения, крайне важно задействовать следующую информацию:

наименование документа, а также точное место и дату его подписания;
персональные данные каждого участвующего физического лица;
технические особенности и уникальные факторы рассматриваемого жилья;
права и обязанности сторон;
график оплаты и объем средств;
период действия соглашения;
подпись каждой стороны.

При желании вы можете скачать простой вариант договора на нашем сайте. Даже при грамотном составлении документа всегда есть вероятность наткнуться на мошенников , поэтому желательно обращаться к специалистам за юридической помощью еще на начальном этапе сотрудничества.

Ключевые положения в договоре аренды жилья

Грамотно составленный шаблон договора аренды квартиры между физическими лицами обязательно должен содержать ряд положений. При этом в процессе составления соглашения обязательно следует указать:

период сотрудничества;
свидетельство о собственности и паспортные данные двух сторон;
сумма аренды;
порядок расчета;
условия, при которых возможно поднятие стоимости;
при каких условиях договор досрочно аннулируется;
оплата коммунальных услуг.

Скачать образец можно даже на одном листе, что значительно упростит ознакомление с документом. Если же краткий вариант не удовлетворяет, то можно указать список вещей в доме, порядок посещения хозяином, максимальное количество съемщиков, ответственность за порчу вещей, разрешенные домашние животные и техническое состояние помещения.

Корякин В.М., доктор юридических наук.

В статье рассматривается новая форма жилищного обеспечения граждан - предоставление жилых помещений по договору некоммерческого найма, а также оценивается возможность ее применения в отношении военнослужащих.

Ключевые слова: обеспечение жилыми помещениями; договор социального найма жилых помещений; договор коммерческого найма жилых помещений; договор некоммерческого найма жилых помещений.

The treaty of non-commercial renting of living accommodation and its differences from the social and commercial recruitment

The article considers a new form of housing for the citizens, provision of residential premises under the contract of non-profit employment, and is also evaluated the possibility of its application for the provision of military servicemen.

Key words: provision of housing; the contract of social hiring of residential premises; commercial contract of hiring of premises; non-commercial contract residential lease.

Действующим законодательством предусмотрен довольно обширный перечень возможных способов решения жилищной проблемы военнослужащих. Текстуальный анализ ст. 15 Федерального закона от 27 мая 1998 г. N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих" позволяет выделить 10 таких форм:

предоставление служебных жилых помещений;
предоставление жилых помещений в общежитиях;
предоставление жилых помещений по договорам социального найма;
предоставление жилых помещений в собственность бесплатно;
предоставление единовременной денежной выплаты на приобретение или строительство жилого помещения;
предоставление безвозмездной субсидии для приобретения жилого помещения, подтверждаемой выдачей государственного жилищного сертификата;
приобретение жилых помещений путем вступления в жилищные кооперативы;
использование накоплений лицами, участвующими в накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих";
самостоятельный наем (поднаем) военнослужащими жилых помещений с выплатой им денежной компенсации в установленных законодательством пределах;
предоставление жилых помещений, арендованных воинскими частями (органами военного управления, организациями).

Последняя из перечисленных форм жилищного обеспечения военнослужащих пока не получила воплощения на практике ввиду отсутствия правового и финансово-экономического механизма ее реализации. Вместе с тем, похоже, в ближайшей перспективе обеспечение граждан жилыми помещениями на праве аренды получит широкое развитие. Дело в том, что 29 августа 2012 г. издано распоряжение Правительства Российской Федерации N 1556-р, которым определен Перечень мероприятий по формированию рынка доступного арендного жилья и развитию некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода.

Данным распоряжением предусматривается, в частности, внесение до конца текущего года в Правительство Российской Федерации проекта федерального закона о развитии рынка арендного жилья, предусматривающего внесение в Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) и Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ) изменений в части защиты прав наймодателя и нанимателя при долгосрочном найме жилого помещения, определения понятия "некоммерческий наем" и регулирования порядка предоставления жилья гражданам по договору некоммерческого найма.

В настоящее время гражданским и жилищным законодательством предусмотрено три основных вида договоров найма жилых помещений:

а) договор социального найма жилого помещения, согласно которому собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (наймодатель) передает гражданину (нанимателю) жилое помещение в пределах законодательно установленных норм предоставления, во владение и пользование для проживания в нем его самого и членов его семьи на установленных законом условиях. Договор социального найма заключается без установления срока его действия. Право на получение жилых помещений по договорам социального найма имеют малоимущие граждане, признанные нуждающимися в жилых помещениях, а также иные определенные законодательством категории граждан, включая военнослужащих, признанные нуждающимися в жилых помещениях (ст. ст. 49, 60 ЖК РФ);

б) договор найма специализированного жилого помещения, согласно которому собственник специализированного жилого помещения (наймодатель) передает гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем (ст. 100 ЖК РФ). К специализированным жилым помещениям относятся: служебные жилые помещения; жилые помещения в общежитиях; жилые помещения маневренного фонда; жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения; жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан (ст. 92 ЖК РФ);

в) договор коммерческого найма жилого помещения, согласно которому собственник жилого помещения (гражданин или частная организация) предоставляет гражданину жилое помещение без ограничения его размеров за договорную плату во владение и пользование для личного проживания и проживания членов его семьи. Условия договора определяются соглашением сторон. ГК РФ (ст. 683) различает два вида договора коммерческого найма жилого помещения: 1) долгосрочный договор, который заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет; 2) краткосрочный договор найма, заключаемый на срок до одного года.

Военнослужащие, заключившие договор коммерческого найма жилого помещения, вправе получать ежемесячную денежную компенсацию в установленных законодательством размерах <1>. При этом следует иметь в виду, что компенсация выплачивается только в случае отсутствия у воинской части, в которой военнослужащий проходит военную службу, возможности предоставить ему специализированное жилое помещение (служебное, маневренного фонда или общежитие).

<1> В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 31 декабря 2004 г. N 909 размер денежной компенсации за наем (поднаем) жилых помещений составляет: в городах Москве и Санкт-Петербурге - до 15000 руб.; в других городах и районных центрах - до 3600 руб.; в прочих населенных пунктах - до 2700 руб. Указанные размеры денежной компенсации повышаются на 50%, если совместно с военнослужащим проживают три и более членов семьи.

Договоры социального и коммерческого найма жилых помещений, имея определенное сходство между собой, в то же время различаются весьма существенно. Как отмечается в научной литературе, для договора коммерческого найма характерными признаками являются свобода договора, срочность отношений, отсутствие нормирования предоставляемой жилой площади, отсутствие необходимости пребывания нанимателя на учете нуждающихся в жилых помещениях и т.д., в то время как для договора социального найма особенностями являются отсутствие цели извлечения прибыли, отсутствие признака свободы договора, бессрочность отношений, наличие определенных требований к размеру предоставляемого жилища, наличие ряда административных предпосылок для заключения договора и т.п. <2>.

<2> Васильев П.П. Правовое регулирование отношений по предоставлению и пользованию служебными жилыми помещениями по жилищному законодательству Российской Федерации: Дис. ... канд. юрид. наук. Белгород, 2006. С. 57.

Заключение договора коммерческого найма жилого помещения осуществляется путем достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. В данном случае будущему нанимателю не требуется прохождения таких стадий, необходимых для заключения договора социального найма, как постановка на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий и нахождение в очереди на получение жилого помещения, сбор и представление значительного числа документов при заключении договора и др. Договор коммерческого найма заключается на основе свободной воли и равноправного положения сторон в гражданском обороте и является единственным основанием возникновения жилищных правоотношений.

Указанным выше распоряжением Правительства Российской Федерации от 29 августа 2012 г. N 1556-р предусмотрено законодательное закрепление еще одного вида договорных отношений в сфере жилищного обеспечения граждан - по договору некоммерческого найма.

Необходимость внедрения данной новой формы жилищного обеспечения граждан обусловлена тем, что в настоящее время в рамках государственной жилищной политики, помимо возможности использования института социального найма жилых помещений, который ограничен категориальными требованиями к гражданам (отнесением к малоимущим или специальным категориям, например к военнослужащим, и признанием нуждающимися в жилых помещениях) и института коммерческого найма, основное назначение которого состоит в извлечении собственниками прибыли от использования принадлежащих им жилых помещений, становится все более актуальной задача повышения доступности получения жилья гражданами, которые не являются малоимущими, но которые не могут самостоятельно приобрести жилые помещения в собственность за счет личных средств.

Решение данной задачи требует разработки законодательных предложений в целях создания правовых оснований для внедрения в российскую практику заключения договоров некоммерческого найма жилых помещений (что и предписано осуществить до конца текущего года распоряжением Правительства Российской Федерации от 29 августа 2012 г. N 1556-р). Реализация этого распоряжения обеспечит возможность предоставления в пользование жилых помещений на специальных условиях, отличных от социального найма (разд. III ЖК РФ), найма жилых помещений специализированного жилищного фонда (разд. IV ЖК РФ) и коммерческого найма жилых помещений (гл. 35 ГК РФ), гражданам, которые не попадают в категории граждан, имеющих право на получение в пользование жилых помещений жилищного фонда социального использования и специализированного жилищного фонда, а также не имеют возможности получить в пользование жилые помещения на коммерческих условиях найма.

Следует отметить, что идея о закреплении в жилищном праве института предоставления жилых помещений по договорам некоммерческого найма возникла еще в период разработки ныне действующего ЖК РФ, однако в силу ряда причин в окончательном варианте названного Кодекса отражения не нашла. Первый вариант законопроекта, предусматривающего реализацию данной идеи, был внесен в Государственную Думу еще в 2009 г. Один из его авторов, депутат Государственной Думы Г.П. Хованская, характеризуя суть выработанных предложений, отмечает, что жилищный фонд некоммерческого использования находится между жилищными фондами социального и коммерческого использования, т.е. договор некоммерческого найма жилого помещения будет иметь существенные отличия как от договора социального найма, так и от договора коммерческого найма жилого помещения <3>.

<3> Хованская Г. Некоммерческий наем жилья: все за. Кто против? // Московская жилищная газета "Квартирный ряд". 2009. 30 апреля.

Основные отличия некоммерческого жилищного фонда от коммерческого заключаются в следующем:

а) коммерческий жилищный фонд предназначен для извлечения прибыли; некоммерческий фонд такой цели не ставит;

б) плата за жилье в некоммерческом жилищном фонде будет намного доступнее гражданам, чем в коммерческом фонде (по расчетам разработчиков, она будет ниже рыночной минимум в 2 - 3 раза).

Одновременно жилищный фонд некоммерческого использования будет существенно отличаться от фонда социального. К числу таких отличий можно отнести следующее:

а) плата по договору некоммерческого найма не будет символической, как в социальном жилье, а такой, которая будет полностью компенсировать все издержки бюджета, учитывая и затраты на строительство. Коммунальные услуги и обслуживание наниматели будут оплачивать в полном объеме. В связи с этим не потребуется выделять средства из бюджета на содержание и ремонт жилых домов, в том числе и на капитальный ремонт. Такой дом, относящийся к фонду некоммерческого использования, согласно имеющимся оценкам, будет полностью окупаться за 25 - 30 лет;

б) жилые помещения в домах некоммерческого использования не будут подлежать приватизации (напомним, что в отношении жилых помещений, находящихся в пользовании граждан по договорам социального найма, до 1 марта 2013 г. действует возможность их безвозмездной передачи в собственность граждан) <4>;

<4> Пункт 2 ст. 2 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".

в) договор некоммерческого найма жилого помещения будет заключаться на срок до пяти лет с преимущественным правом нанимателя на его продление. Договор же социального найма, как уже указывалось выше, является бессрочным.

Обобщенный итог сравнительно-правового анализа договоров найма жилых помещений - социального, коммерческого и некоммерческого - приведен в таблице (см. приложение к настоящей статье).

Таким образом, в недалеком будущем у граждан Российской Федерации появится дополнительная возможность сравнительно недорогим способом решить свою жилищную проблему. Как представляется, в полной мере это относится и к жилищному обеспечению военнослужащих. Предусмотренная ст. 15 Федерального закона "О статусе военнослужащих" норма о предоставлении военнослужащим жилых помещений, арендованных воинскими частями (органами военного управления, организациями), наполнится реальным содержанием. По нашему мнению, Минобороны России, иные федеральные органы исполнительной власти, в которых законом предусмотрена военная служба, должны после внесения рассмотренных выше дополнений в ЖК РФ иметь в своем распоряжении жилищный фонд некоммерческого использования, за счет которого они смогут более эффективно и оперативно решать вопросы жилищного обеспечения как военнослужащих, так и лиц гражданского персонала.

Приложение

Сравнительно-правовой анализ договоров найма жилых помещений

Признаки	Вид договора найма жилого помещения
социальный	коммерческий	некоммерческий
Наймодатель	Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование	Частное юридическое или физическое лицо	Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование
Наниматель	Гражданин Российской Федерации	Любое лицо	Гражданин Российской Федерации
Предназначение	Не преследует извлечение прибыли	Извлечение прибыли	Не преследует извлечение прибыли
Срок действия	Бессрочный	До 5 лет	До 5 лет
Размер предоставляемого жилого помещения	По норме предоставления	Не ограничен	По норме предоставления
Плата за наем и коммунальные услуги	По установленным нормам с учетом льгот и скидок	Договорная	Плата включает все издержки бюджета на содержание дома, включая затраты на его строительство
Возможность приватизации	Возможна до 1 марта 2013 г.	Не предусмат- ривается	Не предусматривается
Условия заключения: - признание нанимателя нуждающимся в жилом помещении; - признание нанимателя малоимущим либо относящимся к специальной категории граждан	Да Да	Не требуется Не требуется	Да Не требуется

Основные положения, регулирующие отношения по поводу некоммерческого найма жилых помещений, предлагается раскрыть в поправках в Жилищный кодекс Российской Федерации.

Определенная сложность регулирования отношений по поводу некоммерческого найма жилых помещений связана с тем, что в профессиональном сообществе нет единого мнения по поводу того, является ли термин «договор найма жилого помещения» родовым для всех видов договоров найма. По мнению П.И. Седугина и Ю.К. Толстого, гл. 35 Гражданского кодекса Российской Федерации регулирует договоры найма жилого помещения, которые подразделяются на договор коммерческого найма жилого помещения и договор социального найма жилого помещения, т.е. речь идет о системе договоров, состоящей из одного договорного типа и двух его видов. Иной точки зрения придерживается В.В. Витрянский, полагающий, что соответствующая глава рассчитана на два самостоятельных типа договоров: договор жилищного найма, или, что то же самое, коммерческого найма, и параллельно с ним - договор социального найма (поскольку в главе отсутствует общая часть, а договор коммерческого найма не только не выделен с перечислением относящихся к нему норм, но даже и не обозначен).

В предлагаемом законопроекте предполагается установить нормы главы 35 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые применяются к договору некоммерческого найма напрямую. Прочие нормы применяются постольку, поскольку они не противоречат нормам жилищного законодательства. В связи с этим предлагается дополнить статью 671 Гражданского кодекса Российской Федерации пунктом 3 следующего содержания:

«3. Договор некоммерческого найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. К такому договору применяются правила статей 674, 675, 678, 680 и 681 настоящего Кодекса, а также правила статьи 687, за исключением абзаца четвертого пункта 2, настоящего Кодекса. Другие положения настоящего Кодекса применяются к договору некоммерческого найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством».

Также для сегодняшней классификации жилищного фонда по видам использования характерно общее противоречие, связанное с «увязкой» указанных видов жилищного фонда и договоров, которые могут быть основаниями возникновения жилищных прав пользователей жилых помещений в соответствующем жилищном фонде. Это противоречие заключается в следующем: для органов публичной власти данная классификация является нормой права, обязывающей их соответствующим нормативным актом закреплять статус любого жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части его отнесения к жилищному фонду социального использования или специализированному жилищному фонду. Предоставления соответствующего жилого помещения по иному договору возможно только после изменения статуса такого жилого помещения с точки зрения целей его использования.

Для прочих собственников такая норма не действует: в частности, заключение договора найма жилого помещения собственником-физическим лицом, ранее проживавшим в данном помещении не требует «фиксации» перевода данного жилого помещения из индивидуального жилищного фонда в жилищный фонд коммерческого использования ни в качестве предварительного условия регистрации договора найма, ни в качестве последующей «учетной регистрации».

Таким образом, классификации жилищного фонда по видам использования «за пределами» государственного и муниципального жилищного фонда используется только в аналитических целях.

Можно заключить, что статус жилого помещения с точки зрения вида его использования, в первую очередь, определяется видом договора, на основании которого предоставлено данное жилое помещение, либо иными основаниями по которым осуществляется пользование данным жилым помещением.

Нормативное значение классификации жилищного по видам использования состоит только в ограничении права определенного вида собственников (органов публичной власти) произвольно менять вид договора, заключаемого с новым нанимателем жилого помещения, относительно договора заключенного с предыдущим нанимателем .

Однако при регулировании предоставления жилых помещений по договору некоммерческого найма также стоит задача «фиксации» статуса такого жилого помещения и ограничения собственника произвольно менять вид использования такого жилого помещения. В предлагаемом законопроекте эта задача решается путем установления специального статуса наемного (арендного) многоквартирного дома, особенностей учета и регистрации таких домов (предложение по дополнению Жилищного кодекса Российской Федерации статьей 19 1 «Наемный (арендный) дом» - см. далее).

1.4.1 Классификация жилищного фонда в зависимости от целей использования

В связи с тем, что жилищное законодательство устанавливает связь между договорами, являющимися основаниями возникновения жилищных прав пользователей жилых помещений и видами жилищного фонда в зависимости от целей его использования (статья 19 Жилищного кодекса Российской Федерации), необходимо внести изменения в указанную классификацию жилищного фонда. При этом следует учитывать, что существующая классификация жилищного фонда в зависимости от целей использования достаточно противоречива и необходимость отражения в данной классификации места жилищного фонда, предоставляемого внаем на некоммерческих условиях, требует внесения существенных изменений в действующую классификацию.

В связи с этим предлагается в статье 19 изменить классификацию видов жилищного фонда с использованием новых понятий и введением двух уровней классификации жилищного фонда в зависимости от целей использования.

В первую очередь предлагается разделить жилищный фонд на две группы в зависимости от целей использования:

1) жилищный фонд найма, под которым предлагается понимать совокупность жилых помещений всех видов жилищного фонда за исключением жилищного фонда потребительского использования. Таким образом, предлагается установить, что жилищный фонд найма - это совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для предоставления внаем гражданам (или в аренду индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам для последующего предоставления гражданам во владение и (или) в пользование) по различным видам договоров: договорам найма, договорам некоммерческого найма, договорам социального найма и договорам найма специализированного жилого помещения, а также договорам безвозмездного пользования. Эти основания пользования жилыми помещениями объединены тем, что при их использовании жилыми помещениями пользуются не собственники таких помещений и члены их семей или бывшие члены их семей или члены жилищных, жилищно-строительных кооперативов, а граждане, пользующиеся жилыми помещениями на условиях найма;

2) жилищный фонд потребительского использования (заменить этим понятием прежнее понятие «индивидуальный жилищный фонд» ), под которым предлагается понимать совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования. Такое определение, в частности, исключает возможность отнесения к жилищному фонду потребительского использования жилых помещений, находящихся в собственности организаций или публично-правовых образований, которая существует в рамках сегодняшнего определения индивидуального жилищного фонда: «совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования».

Терминологического наименование жилищного фонда (совокупности жилых помещений), объединяющего в себе все виды жилых помещений, используемых на условиях найма, представляет наибольшие сложности. С особенностями словоупотребления в русском языке связаны серьезные сложности при использовании прилагательного «наемный» при описании жилищного фонда, предоставляемого по договору найма, что было бы наиболее очевидным терминологическим решением (в соответствии с нормами русского языка данное прилагательное может относиться только к человеку, либо его характеристикам (наемный труд, наемный работник ). В этой ситуации сложилась практика употребления прилагательного «арендный» для характеристики жилищного фонда, предоставляемого по договору найма. Однако такое решение также имеет существенный недостаток - понятие «арендный» оказывается связанным не с институтом аренды (глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации), а с институтом найма жилого помещения (глава 35 Гражданского кодекса Российской Федерации). Представляется, что в сложившейся ситуации идеального терминологического решения не существует. Предлагаемые формулировки: «жилищный фонд найма» и «жилищный фонд наемного использования» потребуют дальнейшего обсуждения. Аналогичные проблемы адекватного терминологического решения возникают также при определении «наемного (арендного) дома».

Отказ от использования термина «индивидуальный жилищный фонд» связано с тем, что в законодательстве Российской Федерации используются такие понятия как «индивидуальное жилищное строительство», «объект индивидуального жилищного строительства». Под объектом индивидуального жилищного строительства часть 3 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации понимает отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи». Однако указанные термины не согласованы с понятиями «индивидуальный жилищный фонд», «жилой дом» (последний термин в просторечии и в нормативных правовых актах регионального уровня часто называют «индивидуальными жилыми домами»). Данную нескоординированность предлагается устранить. Кроме того, термин «жилищный фонд потребительского использования» более точно отражает экономическое содержание данного понятия: потребления жилья (потока жилищных благ) непосредственно собственником такого жилого помещения.

Предлагается следующая классификация жилых помещений в составе жилищного фонда найма:

а) жилищный фонд некоммерческого использования, под которым предлагается понимать совокупность жилых помещений, предоставляемых гражданам по договорам социального найма (жилищный фонд социального использования), договорам некоммерческого найма и договорам безвозмездного пользования;

б) специализированный жилищный фонд», под которым предлагается понимать совокупность жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по договорам найма специализированных жилых помещений, предусмотренным разделом IV настоящего Кодекса. Этот вид жилищного фонда в настоящее время в изменении регулирования не нуждается и не является предметом настоящей работы;

в) жилищный фонд коммерческого использования, под которым предлагается понимать совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, используемых собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования с целью извлечения прибыли путем предоставления во владение и (или) в пользование по договорам найма (в том числе по договорам найма в доходных домах) и по иным возмездным договорам. К жилым помещениям жилищного фонда коммерческого использования предлагается отнести жилые помещения, предоставляемые в пользование по договорам найма жилых помещений, урегулированным гл. 35 Гражданского кодекса Российской Федерации и иными федеральными законами.

Таким образом, предлагается сохранить сложившуюся терминологию наименования жилищных фондов, предоставляемых внаем, в зависимости от целей использования (статья 19 Жилищного кодекса Российской Федерации), изменив при этом содержание понятий «жилищный фонд социального использования» и «жилищный фонд коммерческого использования» и дополнив ее новым видом жилищного фонда - «жилищный фонд некоммерческого использования».

Учитывая социальную направленность предоставления жилых помещений по договору безвозмездного пользования и правовые ограничения предоставления жилых помещений по договору социального найма (только малоимущим гражданам, признанным по установленным Жилищным кодексом Российской Федерации основаниям нуждающимися в жилых помещениях, а также иным категориям граждан, но только в случаях установленных законом) предлагается относить жилые помещения, предоставленные по договору безвозмездного пользования, к жилищному фонду некоммерческого использования, а не к жилищному фонду коммерческого использования, как это имеет место в действующей редакции статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Следует учитывать, что жилищный сектор, в котором жилые помещения предоставляются на некоммерческих условиях, получил широкое развитие в европейских странах под названием «социальное жилье» (social housing) или «социальное арендное жилье» (social rental housing).

В Российской Федерации к настоящему времени сложилась практика применения термина «жилищный фонд социального использования» к совокупности жилых помещений, предоставляемых малоимущим и иным установленным законодательством категориям гражданам, признанным по установленным ЖК РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях. Поэтому при обсуждении вариантов изменения понятийно-терминологического аппарата, используемого для классификации жилищного фонда в зависимости от целей использования, в связи с введением института некоммерческого найма жилого помещения рассматривались следующие варианты:

а) оставить содержание понятия «жилищный фонд социального использования» в неизменном виде (как жилого помещения, предоставляемые только по договору социального найма), при этом дополнительно ввести понятие «жилищный фонд некоммерческого использования», являющееся родовым по отношению к жилищному фонду социального использования;

б) установить возможность предоставления жилых помещений жилищного фонда социального использования всеми социально-ориентированными способами (по договорам социального найма, некоммерческого найма и безвозмездного пользования), расширив содержание этого понятия.

Оба варианта имеют свои плюсы и минусы, которые могут быть предметом дальнейшего обсуждения. В предлагаемом законопроекте предложена редакция, подготовленная в соответствии с первым из рассматриваемых вариантов.

Предлагается также скорректировать и определение жилищного фонда коммерческого использования. Представляется, что такой признак жилищного фонда коммерческого использования, как «проживание граждан на условиях возмездного пользования» предполагает не просто возмещение расходов на содержание жилого помещения «по номиналу», как, например, в случае договора ссуды (безвозмездного пользования), а получение наймодателем определенной ренты, прибыли, дохода сверх расходов на содержание и ремонт жилого помещения и общего имущества в многоквартирном доме, а также на оплату коммунальных услуг. Поэтому допускаемая действующей редакцией статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации возможность проживания по договору безвозмездного пользования в жилом помещении, относящемся к жилищному фонду коммерческого использования, представляется неоправданной.

1.4.2 Законодательное регулирование наемного (арендного) дома

Существующий понятийно-терминологический аппарат позволяет описывать только отношения по поводу найма отдельного жилого помещения. Отсутствуют нормативные определения, позволяющие описывать отношения по поводу найма жилых помещений в многоквартирном доме, все жилые помещения в котором принадлежат одному собственнику и предназначены для сдачи внаем (аренду).

Данная проблема связана не только с техническим совершенствованием понятийно-терминологического аппарата. Неустойчивость института найма жилых помещений в построенном многоквартирном доме, наличие риска продажи всех или части таких квартир для проживания собственников и перехода такого дома в категорию кондоминиумом со сложной схемой управления делает практически невозможным создание наемного (арендного) многоквартирного дома, поскольку отсутствуют нормы, обеспечивающие сохранение такого дома в собственности одного лица. В современных условиях риск продажи всех или части жилых помещений связан с интересом инвесторов и застройщиков сократить сроки окупаемости проекта и фиксации прибыли. С этой точки зрения строительство жилья с целью последующего предоставления внаем выглядят более предпочтительно.

Предоставление государственной поддержки, поддержки государственных институтом развития, направленной на развитие жилищного фонда найма также требует определенных гарантий того, что застройщик (инвестор), получив соответствующую поддержку на этапе строительства дома, не распродаст впоследствии жилые помещения в таком доме, в том числе различным лицам.

В частности, в настоящее время ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) в рамках программы «Стимул» разрабатывает новый кредитный продукт «Арендное жилье». АИЖК, помимо рефинансирования кредитов на строительство арендного дома, планирует рефинансировать кредиты на приобретение арендного многоквартирного дома наймодателем. Соглашения о намерениях развития арендного жилищного фонда заключены с органами государственной власти ХМАО-Югры, Новосибирской и Калужской областей, ГП Нижегородской области «НИКА». Соглашениями предусмотрено сотрудничество при формировании списков нанимателей некоммерческого фонда найма, а также содействие финансирования строительства жилищного фонда найма на территории соответствующего субъекта Российской Федерации. Отсутствие законодательного регулирования особого статуса домов, построенных в рамках реализации таких проектов обусловливает существенные риски указанных проектов, не способствует привлечению частных инвестиций в строительство жилья в целях предоставления по договору некоммерческого найма.

В то же время в законодательстве зарубежных стран, регулирующих аналогичные правоотношения, не удалось обнаружить специальных норм, регулирующих особый статус арендных многоквартирных домов, находящихся в частной собственности, который гарантировал бы единство собственника в таком доме (запрет на продажу отдельных квартир). Представляется, что отсутствие необходимости в таком регулировании обусловлена следующими причинами:

Данный вид предпринимательства является достаточно привлекательным, доходы от данного вида деятельности сопоставимы с доходами от строительства многоквартирных домов с целью последующей продажи собственникам квартир;

Продажа части квартир в арендном многоквартирном доме не в интересах самого собственника, поскольку в этом случае резко возрастают издержки, связанные с принятием управленческих решений;

Значительное число частных собственников арендных многоквартирных домов имеют доступ к тем или иным субсидиям и преференциям, условием получения которых является предоставление жилых помещений внаем отдельным категориям граждан в течение определенного периода времени.

Представляется, что в современных социально-экономических условиях и в ситуации, когда новый институт некоммерческого найма жилого помещения находится в стадии становления и требует эффективной государственной поддержки, существуют достаточные основания для специального законодательного регулирования наемных (арендных) домов - многоквартирных домов и иных комплексов жилых помещений, принадлежащих одному лицу и предназначенных для предоставления внаем.

В целях обеспечения условий для развития института некоммерческого найма жилых помещений предлагается (статья 19 1 Жилищного кодекса Российской Федерации в редакции законопроекта) ввести в понятийно-терминологический аппарат Жилищного кодекса Российской Федерации понятия новых видов жилых зданий - «наемный (арендный) многоквартирный дом», «наемный (арендный) жилой дом» и «комплекс наемных (арендных) жилых домов». Предполагается, что в основном в целях предоставления в некоммерческий наем будут строиться многоквартирные дома, однако представляется целесообразным предусмотреть возможность предоставления такого статуса также и отдельным жилым домам или комплексам жилых домов, расположенных на одном или смежных земельных участках. Потребность в таком жилье, в частности, существует в районах Крайнего Севера, иных зонах экономического развития (точках роста), расположенных в малонаселенных районах.

Предлагаемый понятийно-терминологический аппарат необходим для законодательного регулирования, обеспечивающего создание условий для формирования домов, в которых наниматели пользуются жилыми помещениями на основании одного вида договора: или договора найма (гл. 35 Гражданского кодекса Российской Федерации), или договора некоммерческого найма (предложенный законопроектом новый Раздел IV 1 «Жилые помещения, предоставляемые по договорам некоммерческого найма» Жилищного кодекса Российской Федерации). Фиксация принципа «один дом - один договор» необходима для обеспечения относительно однородного состава проживающих в наемном (арендном) доме, что позволит удовлетворять их жилищные потребности наиболее эффективным способом. В частности, представляется нецелесообразным проживание в одном многоквартирном доме граждан по договорам найма и договорам некоммерческого найма, договорам краткосрочного и долгосрочного найма и т.п.

Кроме того, все жилые помещения в таких домах должны принадлежать одному лицу, что устраняет проблемы управления домами с многосубъектной собственностью, создает условия для принятия своевременных, профессиональных и эффективных решений.

С точки зрения логики жилищного законодательства понятие наемного (арендного) дома развивает принцип «одного собственника», сформулированного в настоящее время только в отношении общежитий: «под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов» (часть 2 статьи 94 Жилищного кодекса Российской Федерации). В предлагаемой редакции общежития становятся частным случаем арендных (наемных) домов.

Специальный правовой статус наемных (арендных) многоквартирных домов, наемных (арендных) жилых домов и комплексов наемных (арендных) жилых домов будет обеспечиваться предложенным законопроектом учетом сведений:

об адресе, собственнике такого дома или комплекса домов (всех жилых помещений в таком доме или комплексе домов);

о виде договора найма или некоммерческого найма жилого помещения в реестре таких объектов, осуществляемым органом местного самоуправления поселений, на территории которого расположены находящиеся в частной собственности указанные объекты, о существенных условиях таких договоров;

об арендаторе или ином правообладателе такого дома или комплекса домов (всех жилых помещений в таком доме или комплексе домов в случае, если такой дом или комплекс домом (все жилые помещения в таком доме или комплексе домом) переданы в аренду или на ином праве;

о наймодателе жилых помещений в таком доме или комплексе домов;

о предоставлении государственной, муниципальной поддержки при строительстве и (или) эксплуатации такого дома или комплекса домов, находящемуся в частной собственности, в случае оказания такой поддержки;

о выполнении требований, необходимых для снятия по желанию собственника статуса наемного (арендного) дома.

Порядок учета наемных (арендных) многоквартирных домов, наемных (арендных) жилых домов и комплексов наемных (арендных) жилых домов предлагается поручить установить Правительству Российской Федерации. Подобное поручение установлено в части 2 статьи 92 ЖК РФ для отнесения жилых помещений к специализированному жилищному фонду.

Для создания условий стабильности пользования гражданами жилыми помещениями на условиях найма, некоммерческого найма жилых помещений предлагается установить законопроектом ограничение оборота жилых и нежилых помещений в арендном многоквартирном доме, арендном жилом доме, комплексе арендных жилых домов - путем разрешения продажи либо отчуждения иным образом только арендного многоквартирного дома, арендного жилого дома, всех жилых домов, входящих в состав комплекса арендных жилых домов, в целом и только одному лицу.

При введении таких ограничений сохраняется статус арендных многоквартирных домов, арендных жилых домов и комплекса арендных жилых домов.

Также предлагается установить, что отчуждение (продажа либо отчуждение иным образом) жилых помещений и нежилых помещений в наемных (арендных) многоквартирных домах, наемных (арендных) жилых домах или комплексе арендных жилых домов разрешается при выполнении в определенных условий, обеспечивающих сохранение в отношении указанных объектов одного собственника, отвечающего требованиям Жилищного кодекса Российской Федерации, одного правового основания пользования жилыми помещениями.

В случае отчуждение жилых помещений и нежилых помещений в наемных (арендных) многоквартирных домах, наемных (арендных) жилых домах или комплексе арендных жилых домов разным лицам предполагается снятие таких объектов со специального учета органами местного самоуправления только при возмещении продавцом, получившим государственную и (или) муниципальную поддержку при приобретении или строительстве таких объектов, денежного эквивалента полученных им установленных законодательством субъектов Российской Федерации или муниципальными правовыми актами мер государственной и (или) муниципальной поддержки.

Предлагается также установить, что орган местного самоуправления, осуществляющий учет наемных (арендных) домов, представляет в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав указанные сведения о наемных (арендных) многоквартирных домах, наемных (арендных) жилых домах или комплексах наемных (арендных) жилых домов, не позднее десяти дней после учета таких сведений.

Особенности регистрации прав на наемные (арендные) многоквартирные дома, наемные (арендные) жилые дома, в том числе в составе комплекса наемных (арендных) жилых домов, и на жилые помещения в таких домах сформулированы в предложениях по внесению изменений в федеральный законом «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», предусмотренных настоящим законопроектом - см. ниже.

Особенности ипотеки наемного (арендного) многоквартирного дома, наемного (арендного) жилого дома, в том числе в составе комплекса наемных (арендных) жилых домов, и на жилые помещения в таких домах сформулированы в предложениях по внесению изменений в федеральный законом «Об ипотеке», предусмотренных настоящим законопроектом - см. ниже.

1.4.3 Регулирование существенных условий договора некоммерческого найма

Для регулирования договора некоммерческого найма жилого помещения предлагается дополнить Жилищный кодекс Российской Федерации новым разделом IV 1 «Жилые помещения, предоставляемые по договорам некоммерческого найма». В данном разделе предлагается сформулировать предмет договора некоммерческого найма жилого помещения, определить его существенные условия.

К квалифицирующим признакам нового вида жилищного фонда, предоставляемого на некоммерческих условиях, можно отнести:

Предоставление жилых помещений только в многоквартирных домах, все помещения в которых находятся в государственной или муниципальной собственности одного публично-правового образования или в частной собственности одного лица;

Предоставление всех жилых помещений в таком многоквартирном доме по договору найма на условиях отсутствия рентабельности или минимальной рентабельности такой деятельности. То есть, первое, условия договора найма таких жилых помещений не должны предусматривать рыночной платы за жилое помещение, сложившейся в муниципальных образований, на территории которого расположен данный жилищный фонд и, второе, в данном многоквартирном доме не могут жилые помещения использоваться по иным основаниям, кроме, как по договору некоммерческого найма.

1.4.3.1 Существенные условия договора некоммерческого найма, объект договора некоммерческого найма

Существенными условиями договора некоммерческого найма предлагается установить (часть 2 статьи 109 1 в редакции предлагаемого законопроекта):

предмет договора;

определение объекта найма;

срок действия договора;

порядок определения размера платы за жилое помещение;

права и обязанности сторон договора;

перечень граждан, постоянно проживающих в жилом помещении вместе с нанимателем на правах членов семьи нанимателя жилого помещения;

перечень и описание имущества наймодателя, право пользования которым приобретает наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане;

условия заключения нового договора по истечении срока действия договора.

Специфическими существенными условиями договора некоммерческого найма, отличающими данный вид договора от договоров найма, социального найма и найма специализированного жилого помещения являются срок действия договора, порядок определения размера платы за жилое помещение, условия заключения нового договора по истечении срока действия договора.

Объектом найма по договору некоммерческого найма жилого помещения согласно законопроекту должно быть жилое помещение в наемном (арендном) многоквартирном доме или в наемном (арендном) жилом доме, все жилые помещения в которых предоставляются по договору некоммерческого найма (статья 109 5 в редакции предлагаемого законопроекта). Таким образом, предлагается предоставлять жилые помещения по договору некоммерческого найма только в домах, где все помещения имею одного собственника и предоставляются по одному виду договора.

1.4.3.2 Наниматели в договоре некоммерческого найма

Законопроектом предполагается, что любое физическое лицо не может быть нанимателем по договору некоммерческому найму. Установление ограничений связано с необходимостью использования жилых помещений, предоставляемых по договору некоммерческого найма для обеспечения жилыми помещениями граждан, которые не могут приобрести жилое помещение за счет собственных и заемных средств в собственность по рыночным ценам. Это определяет необходимость установления предельного уровня доходов и стоимости имущества, находящегося в собственности граждан, имеющих право быть нанимателями. С другой стороны, более высокий уровень платы за жилое помещение, предполагающий возмещение не только текущих, но и инвестиционных расходов наймодателя определяет невозможность предоставления таких жилых помещений гражданам, признанным в установленном порядке малоимущими без существенных бюджетных расходов на предоставление таким гражданам субсидий и иных мер социальной поддержки при оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

Предлагаемым законопроектом к категории нанимателя, как стороны нового договора некоммерческого найма жилого помещения, предлагается относить граждан, которые не являются в соответствии с установленным Жилищным кодексом Российской Федерации порядком малоимущими гражданами и имеющими приходящиеся на каждого члена семьи доходы и подлежащее налогообложению имущество, находящееся в собственности такого нанимателя и членов его семьи, размер которых не превышает установленного законом соответствующего субъекта Российской Федерации уровня. В законопроекте предлагается установить, что определение такого уровня доходов и стоимости имущества осуществляется органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации. Этот уровень доходов и стоимости имущества должен устанавливаться в зависимости от возможности приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств. Если органы государственной власти субфедерального уровня не установили законом субъекта Российской Федерации порядок определения указанного уровня доходов и стоимости имущества, то установление такого уровня может осуществляться органами местного самоуправления.

Решением наймодателя жилых помещений в конкретном наемном (арендном) доме может быть установлено право быть нанимателем жилого помещения по договору некоммерческого найма в таком доме любых граждан, имеющих право быть нанимателями по договору некоммерческого найма, или только граждан, относящихся к одной или нескольким установленным категориям граждан из числа указанных граждан. К таким категориям, например, могут быть отнесены граждане, имеющие профессии или занимающие должности в сферах деятельности, имеющих приоритетное значение для социально-экономического развития субъекта Российской Федерации или муниципального образования, в том числе работники бюджетной сферы.

Законопроектом предусматривается, что указанные выше нормы применяются только к долгосрочным договорам некоммерческого найма (заключаемым на срок свыше трех лет). Для краткосрочных договоров некоммерческого найма наймодатель вправе установить иные критерии, определяющие право гражданина быть нанимателем по такому договору некоммерческого найма.

1.4.3.3 Наймодатели в договоре некоммерческого найма

В качестве наймодателя по договору некоммерческого найма жилого помещения предлагается определить:

1) органы государственной власти, органы местного самоуправления или организации, уполномоченные выступать наймодателями таких жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда от имени собственников таких жилых помещений;

2) некоммерческие организации, являющиеся собственниками таких жилых помещений, созданные органом государственной власти или органом местного самоуправления;

3) иные лица в случаях, установленных федеральным законом.

В настоящее время федеральными законами указанные «иные лица» не установлены и соответствующие требования к ним не сформулированы. Предполагается , что такими лицами могут быть:

Специализированные некоммерческие организации, регулирование которых предлагается осуществить специальным федеральным законом. Необходимость разработки данного законопроекта связана с отсутствием в российском законодательстве регулирования специализированных некоммерческих жилищных организаций (а также коммерческих организаций с ограниченной нормой прибыли), уставной целью деятельности которых является предоставление жилых помещений внаем на некоммерческих условиях. Такое законодательное регулирование необходимо для защиты жилищных прав и законных интересов граждан, проживающих в жилых помещениях, предоставленных такими организациями на условиях некоммерческого найма, а также обеспечения прозрачности расходования средств государственной (муниципальной) поддержки, оказываемой таким организациям и эффективности использования средств такой поддержки. При этом, как показывает опыт европейских стран, где накоплен значительный опыт законодательного регулирования деятельности таких организаций, такое регулирование осуществляется путем установления специальных требований к таким организациям, а не путем специального корпоративного регулирования данного типа организаций. Представляется, что в современных российских условиях такой тип законодательного регулирования также является наиболее приемлемым. Предлагается установить, что любая некоммерческая организация корпоративного типа (не основанная на членстве) может получить статус специализированной некоммерческой организации, выполняющей функции застройщика, собственника и управляющего жилищного фонда некоммерческого использования при условии соблюдения требований, которые должны являться предметов регулирования данного федерального закона.

Организации-участники реализации проектов государственно-частного партнерства, в рамках которого земельные участки предоставляются для строительства арендных многоквартирных или жилых домов (комплексов арендных жилых домов) по результатам аукционов при условии предоставления жилых помещений в построенных домах по договору некоммерческого найма и по цене, не превышающей цены, определённой по результатам таких аукционов).

Предлагаемый подход закладывает основы для расширения перечня лиц, которые могут осуществлять социально-значимую деятельность по предоставлению жилых помещений по договору некоммерческого найма. Учредителями специализированных некоммерческих организаций могут выступать как органы государственной власти и местного самоуправления, так и крупные предприятия и организации, заинтересованные в привлечении кадров, в том числе высококвалифицированных.

1.4.3.4 Права и обязанности сторон в договоре некоммерческого найма

При определении прав и обязанностей наймодателя и нанимателя жилого помещения, предоставляемого по договору некоммерческого найма необходимо установить, что к такому договору применяется по аналогии следующие правила, установленные Жилищным кодексом Российской Федерации для договора социального найма:

статьей 65, устанавливающей основные обязанности наймодателя по содержанию и ремонту жилого помещения, предоставлению коммунальных услуг;

статьей 66, устанавливающей ответственность наймодателя при ненадлежащем исполнении им своих обязанностей;

пунктами 1, 3 и 5 части 1 статьи 67, устанавливающими права нанимателя по вселению в жилое помещение иных лиц в качестве членов своей семьи, разрешению проживания временных жильцов, а также права требования исполнения наймодателем своих обязанностей;

частями 2 - 4 статьи 67, регулирующими основные обязанности нанимателя;

статьей 68, устанавливающей ответственность нанимателя по договору;

статьей 69, устанавливающей права и обязанности членов семьи нанимателя;

статьей 70, раскрывающей положения пункта 1 части 1 статьи 67;

статьей 71, устанавливающей сохранение прав и обязанностей по договору временно отсутствующего нанимателя и (или) членов семьи нанимателя.

статьей 80, раскрывающей положения пункта 1 части 1 статьи 67.

В связи с необходимостью сохранения непосредственных обязательственных отношений между наймодетелем и нанимателем, относящимся к определенной законодательством категории граждан, из перечня прав нанимателя по договору некоммерческого найма исключено право сдавать жилое помещение в поднаем (пункт 2 части 1 статьи 67, статьи 76, 77 и 79 ЖК РФ). Такое решение не допустит пользование жилым помещением, предоставленным по договору некоммерческого найма, лицами, не относящимся к одной из предусмотренных в соответствии с ЖК РФ категорий.

Поскольку законопроект предусматривает заключение договоров некоммерческого найма в наемных (арендных) многоквартирных домах и в комплексах наемных (арендных) жилых домов, которые могут принадлежать не только публично-правовым образованиям (например, муниципальному образованию), а также и организациям частной формы собственности, получающим право выступать наймодетелем в соответствии со специальным федеральным законом, предлагается не распространять на данный вид договора право осуществления обмена или замены занимаемого жилого помещения (пункт 4 части 1 статьи 67, статьи 72 - 75 ЖК РФ).

Кроме того, предлагается установить, что к такому договору применяются правила статей 674, 675, 678, 680 и 681 настоящего Гражданского кодекса Российской Федерации, а также правила статьи 687 указанного кодекса, за исключением абзаца четвертого пункта 2 указанной статьи (подробнее см. в разделе настоящей пояснительной записки, посвященной обоснованию внесения изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации).

Законопроектом специально регулируются права нанимателя по пользованию иными помещениями в многоквартирном доме, земельным участком и объектами на земельном участке, на котором расположен наемный (арендный) многоквартирный дом, арендный (наемный) жилой дом или комплекс наемных (арендных) жилых домов. Эти права различаются в зависимости от вида объекта договора некоммерческого найма.

Наниматель по договору некоммерческого найма квартиры, расположенной в наемном (арендном) многоквартирном доме, приобретает право пользования помещениями в таком доме, не являющимися частями других квартир и предназначенными для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирными лестничными площадками, лестницами, лифтами, коридорами, иными помещениями в данном доме, предназначенными для удовлетворения социально-бытовых потребностей, организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий. Указанным договором может быть предусмотрено право пользования нанимателем также и другими помещениями в наемном (арендном) многоквартирном доме, не являющимися частями других квартир. Указанный наниматель имеет право свободного доступа к такому наемному (арендному) многоквартирному дому, а также иные права пользования земельным участком, на котором расположен такой дом, которые могут устанавливаться договором некоммерческого найма жилого помещения в соответствии с земельным законодательством.

Наниматель по договору некоммерческого найма жилого дома или части жилого дома, являющегося наемным (арендным) жилым домом, имеет право свободного доступа к такому дому, а также иные права пользования земельным участком (частью земельного участка), на котором расположен такой дом или часть такого дома, которые могут устанавливаться договором некоммерческого найма жилого помещения в соответствии с земельным законодательством.

Наниматель по договору некоммерческого найма жилого дома или части жилого дома в комплексе наемных (арендных) жилых домов имеет все права нанимателя по договору некоммерческого найма жилого дома или части жилого дома, являющегося наемным (арендным) жилым домом, а также право пользования проездами, проходами, общедоступными стоянками автомобильного транспорта, элементами озеленения и благоустройства, включая детские и спортивные площадки, расположенные на земельном участке (земельных участках), на котором расположен комплекс наемных (арендных) жилых домов.

1.4.3.5 Срок в договоре некоммерческого найма

Существенным условием договора некоммерческого найма является установления срока такого договора.

Законопроектом предлагается установить, что «стандартный» (долгосрочный) договор некоммерческого найма жилого помещения заключается на срок не менее трех лет и не более десяти лет. Длительный срок договора (по сравнению с предельным сроком договора найма - пять лет, установленным статьей 683 Гражданского кодекса Российской Федерации, позволит обеспечить устойчивость во времени правоотношений по поводу некоммерческого найма жилого помещения, обеспечит привлекательность такого договора.

Одновременно по аналогии с частью 2 статьи 683 Гражданского кодекса Российской Федерации предлагается установить возможность заключения краткосрочного договора некоммерческого найма и особые условия такого договора.

Законопроект предлагает установить, что в связи с особым характером трудовых отношений договор некоммерческого найма жилого помещения может быть заключен на срок до одного года. Такая возможность позволяет использовать конструкцию договора некоммерческого найма для пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда на условиях, похожих на наем служебных помещений, жилых помещений в общежитиях государственного и муниципального жилищного фонда, что будет способствовать трудовой миграции населения и стабилизации жилищных прав граждан.

Таким образом, отличительной особенностью договора некоммерческого найма жилого помещения является невозможность заключения такого договора на срок от одного года до трех лет.

Законопроектом предусматривается преимущественное право нанимателя заключить при определенных условиях договор некоммерческого найма на новый срок. Такими условиями являются:

1) наниматель продолжает соответствовать требованиям, установленным для нанимателей жилого помещения в соответствующем наемном (арендном) многоквартирном доме в соответствии с требованиями жилищного законодательства;

2) наниматель направил наймодателю заявление о заключении договора некоммерческого найма жилого помещения на новый срок с приложением документов, подтверждающих соответствие такого нанимателя указанным требованиям не позднее трех месяцев до истечения срока договора некоммерческого найма жилого помещения.

При этом наймодатель вправе заключить договор некоммерческого найма жилого помещения на новый срок с гражданином, который перестал соответствовать указанным требованиям, в случае отсутствия иных граждан, подавших наймодателю заявления и документы, подтверждающие право таких граждан на заключение договора некоммерческого найма такого жилого помещения.

По аналогии с Гражданским кодексом Российской Федерации, преимущественное право нанимателя на заключение договора некоммерческого найма на новый срок не применяется в отношении договора, заключенного на срок до года (краткосрочный договор некоммерческого найма).

1.4.3.6 Плата за жилое помещение

Законопроектом предусматривается, что размер платы за жилое помещение по договору некоммерческого найма устанавливается:

органом государственной власти или органом местного самоуправления для жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда, а также для жилых помещений частного жилищного фонда, находящегося в собственности некоммерческой организации, учредителем которой является орган государственной власти или орган местного самоуправления;

наймодателем жилого помещения в иных случаях.

При этом размер платы за жилое помещение, установленный наймордателем подлежит согласованию с органом местного самоуправления, на территории которого расположен соответствующий наемный (арендный) дом. Основанием для отказа в согласовании такого размера платы за жилое помещение является нарушение наймодателем требований, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации (в редакции предлагаемого законопроекта). Отказ в согласовании размера платы за жилое помещение по иным основаниям не допускается. Отказ органа местного самоуправления в согласовании размера платы за жилое помещение может быть обжалован наймодателем в судебном порядке.

Такой порядок позволит обеспечить адекватный уровень государственного и муниципального контроля при установлении размера платы за жилое помещение, предоставляемое по договору некоммерческого найма.

Законопроект предусматривает, что размер платы за жилое помещение, предоставленное по договору некоммерческого найма устанавливается с учетом:

1) возмещения в течение определенного периода времени расходов на строительство или приобретение такого дома или комплекса домов;

2) расходов на услуги и работы по управлению, содержание, текущий и капитальный ремонт такого дома или комплекса домов;

3) дифференциации размера платы за жилое помещение в зависимости от качества, благоустройства и размеров жилых помещений;

4) иных целевых расходов наймодателя при предоставлении жилых помещений по договору некоммерческого найма.

При этом в случае предоставления государственной и (или) муниципальной поддержки при строительстве и (или) эксплуатации наемного (арендного) многоквартирного дома, наемного (арендного) жилого дома, комплекса наемных (арендных) жилых домов, жилые помещения в которых предоставляются по договору некоммерческого найма, такая поддержка не подлежит возмещению при установлении размера платы за жилые помещения, предоставляемые по договору некоммерческого найма в таком доме или таком комплексе домов.

Помимо принципа дифференциации размера платы за жилое помещение в зависимости от качества, благоустройства и размеров жилых помещений предлагается установить, что размер платы за жилое помещение по договору некоммерческого найма может устанавливаться с учетом обеспечения нормы рентабельности деятельности наймодателей по предоставлению жилых помещений по договору некоммерческого найма, в том числе дифференциации указанной нормы рентабельности в зависимости от месторасположения наемного (арендного) дома.

С целью обеспечения приемлемого уровня платы за жилое помещение, предоставленное по договору некоммерческого найма предлагается установить обязанность субъекта Российской Федерации один раз в три года на соответствующий период устанавливать максимальный размер платы за жилое помещение, определяемый исходя из принципа кратности размеру платы за аналогичное жилое помещение, предоставленное по договору социального найма. Указанный максимальный размер платы может быть дифференцирован муниципальным образованиям, расположенным на территории субъекта Российской Федерации.

С целью обеспечения экономической основы для надлежащего содержания и ремонта арендных многоквартирных и жилых домов законопроектом предусматривается, что размер платы за жилое помещение, предоставленное по договору некоммерческого найма (а также максимальный размер платы за жилое помещение) подлежат ежегодной индексации на коэффициент-дефлятор. Величина коэффициента-дефлятора по субъектам Российской Федерации, устанавливаемая территориальным органом Федеральной службы государственной статистики по субъекту Российской Федерации, обеспечит индексацию до начала очередного календарного года.

Размер платы за коммунальные услуги предлагается определять в общем порядке в соответствии со статьей 157 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Поскольку плата по договору некоммерческого найма будет выше платы нанимателей по договору социального найма, то с целью оказания адресной поддержки нанимателей законопроектом предлагается дополнить статью 159 Жилищного кодекса Российской Федерации правом органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления предоставлять нанимателям жилых помещений по договорам некоммерческого найма субсидии на оплате жилых помещений и коммунальных услуг в порядке и на условиях, установленных нормативными правовыми соответственно актами субъектов Российской Федерации и муниципальными правовыми актами.

Как показано в финансово-экономическом обосновании, применение данной нормы не приведет к существенному увеличению расходов бюджетов субъектов Российской Федерации, поскольку не предполагается предоставление жилых помещений по договору некоммерческого найма малоимущим гражданам. Как показали проведенные расчеты (раздел 2), к 2030 году при всех рассмотренных сценарных расчетах граждане, имеющие душевые доходы выше двух прожиточных минимума на человека (во многих регионах именно такой показатель используется в целях признания граждан малоимущими), смогут тратить на оплату жилого помещения, предоставленного по договору некоммерческого найма, не более 22% своего совокупного семейного дохода. В условиях 2015 года в субсидиях будут нуждаться, в зависимости от рассматриваемого сценария, около 25,1 тыс. семей семей, не являющихся малоимущими (при наиболее благоприятных сценариях, таких семей не будет уже в 2015 году). Учитывая, что начальный период времени действия нового законодательного регулирования количество граждан, пользующихся жилыми помещениями по договорам некоммерческого найма, будет невелико, существует возможность предоставлять указанные жилые помещения гражданам, не нуждающимся в дополнительной социальной поддержке. Тем не менее, предлагаемое дополнение статьи 159 представляется необходимым в силу следующих причин:

Совокупный семейный доход граждан, которым были предоставлены жилые помещения по договору некоммерческого найма на долгосрочной основе, в период действия договора может снизиться. Для стабильности регулируемых правоотношений чрезвычайно важно, чтобы это не становилось причиной неприемлемо высоких жилищно-коммунальных расходов в бюджете семьи и влекло за собой необходимость досрочного расторжения договора;

Доход граждан, принадлежащих к категориям, установленным законодательством соответствующего субъекта Российской Федерации в качестве приоритетных (например, работники бюджетной сферы) может в начальный период нового законодательного регулирования потребовать предоставления им дополнительных мер социальной поддержки.

1.4.3.7 Изменение и расторжение договора некоммерческого найма

Законопроектом предусматривается, что к расторжению договора некоммерческого найма применяются правила, предусмотренные статьями 687 и 688 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением правила, предусмотренного абзацем четвертым части 2 статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации (возможность предоставления судом срока длительностью до года для устранения нанимателем нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения, необходимость повторного обращения наймодателя в суд по истечении указанного срока, возможность отсрочки исполнение решения суда на срок не более года).

Таким образом, законопроект предусматривает расторжение договора некоммерческого найма жилого помещения по требованию наймодателя в судебном порядке в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, а при заключении договора, указанного в части 2 статьи 109 11 Жилищного кодекса Российской Федерации в редакции законопроекта (краткосрочный договор некоммерческого найма жилого помещения), в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действий, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, законопроектом предусматривается в качестве дополнительного основания расторжения договора некоммерческого найма по требованию наймодателя передачу нанимателем жилого помещения или его части по договору поднайма.

Законопроект предусматривает, что в случае расторжения договора некоммерческого найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда без предоставления иного жилого помещения. При этом судебный порядок расторжения договоров обеспечивает защиту прав нанимателей.

Законопроектом также предусматривается, что переход права собственности на занимаемое по договору некоммерческого найма жилое помещение, права аренды, права хозяйственного ведения, права оперативного управления или иного права на такое жилое помещение, а также изменение наймодателя по такому договору не влечет за собой расторжение или изменение условий договора некоммерческого найма жилого помещения.

Также предлагается установить, что в случае обращения взыскания на наемный (арендный) многоквартирный дом или наемный (арендный) жилой дом договоры найма жилых помещений, договоры некоммерческого найма жилых помещений сохраняет силу. Условия их расторжения определяются Гражданским кодексом Российской Федерации и жилищным законодательством Российской Федерации.

1.4.3.8 Особенности управления наемными (арендными) домами

Поскольку наймодателем наемного (арендного) дома является одно лицо, которое, в общем случае, занимается управлением многоквартирными домами, жилыми домами или комплексами жилых домов в качестве одного из видов своей профессиональной деятельности, необходимость законодательно устанавливать обязанность заключить договор управления отсутчствует.

В этой связи предлагается установить, что управление наемным (арендным) многоквартирным домом, наемным (арендными) жилым домом и комплексом наемных (арендных) жилых домов осуществляется наймодателем, если по решению их собственника не установлен иной порядок управления (статья 162 1 законопроекта).

См. ч. 2 ст. 92 Жилищного кодекса и Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, утвержденные постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. № 42.

И это не случайно. Одно из определений аренды - «имущественный наем». Соответственно в русском языке сложилось употребление термина «наемный» для характеристики неимущественных видов найма, а «арендный» - для характеристики имущественных видов найма.

В представленном в рамках настоящего Отчета проекта федерального закона используется термин «жилищный фонд найма».

В частности, такие предложения сформулированы в отчете о работе