Получение градостроительного плана земельного участка. Оформление градостроительного плана через портал государственных услуг Гпзу выдается

Порядок получения градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) прописан в градостроительном кодексе РФ и уточнен региональными законодательствами. Получение градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) согласно градостроительному кодексу РФ является бесплатным. Срок подготовки ГПЗУ - 20 рабочих дней, если градостроительные регламенты разработаны. Параметры, которые обозначаются в ГПЗУ (назначение земельного участка, предельная высотность, предельная плотность застройки, предельная общая площадь и др.), определяются исходя из параметров Генерального плана поселения, Правил Землепользования и Застройки (ПЗЗ), а также проекта планировки территории (ППТ).

В случае, если регламенты на территорию не разработаны, вероятна выдача "нулевки" (ГПЗУ с нулевыми параметрами параметрами застройки). При этом, в некоторых случаях ГПЗУ может быть выдан и с положительными технико-экономическими параметрами (ТЭП), если для этого найдется достаточно оснований. В основном, положительные ТЭП выдаются для индивидуального жилищного строительства, а в случае с коммерческой застройкой, в остуствии положительных градостроительных регламентов, выдаются ГПЗУ с нулевыми ТЭП.

Застройщик может положиться на случай и подать заявление на ГПЗУ без предварительного анализа ожидаемых параметров, а может прибегнуть к помощи нашей компании и заказать градостроительный аудит. Иногда градостроительный аудит позволяет избежать лишних трат по проекту, а также тщательно спланировать процесс получения ГПЗУ (весь процесс разработки градостроительной документации).

Компания Форт Девелопмент готова получить ГПЗУ в интересах заказчика как по обычной схеме, с подачей документов в уполномоченный орган (без предварительного анализа градостроительной документации), так и провести анализ ожидаемых параметров ГПЗУ с помощью консультаций с представителями архитектуры, местной администрации, иными заинтересованными лицами.

В случае выявления рисков получения ГПЗУ с меньшими ТЭП, чем требуется заказчику, Форт Девелопмент готово взяться за разработку дорожной карты, а впоследствии и реализовать комплекс мероприятий, направленных на получение ГПЗУ с требуемыми техническими характеристиками.

В Москве разработка градостроительной документации вероятно затронет внесение изменений в ПЗЗ, а также может потребоваться разработка проекта планировки территории (ППТ).

В Московской области вероятно потребуется разработка ППТ, внесение измений в Генплан и ПЗЗ соответствующего поселения.

Для межселенных территорий, вероятно потребуется разработка ппт.

Обращаем Ваше внимание, что до июля 2017 года, градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) являлся самостоятельным исходно-разрешительным документом, фиксирующим предельно-разрешенные параметры застройки земельного участка. Начиная с июля 2017 года, ГПЗУ становится выпиской из ПЗЗ, разработанной на земельный участок. Таким образом, меняется правовой статус ГПЗУ с исходно-разрешительного документа на информационный документ. В результате изменения правового статуса ГПЗУ, основными документами, с которыми требуется проведение работ для разработки градостроительной документации становятся ПЗЗ и ППТ. Что же означает для инвестиционных проектов? Необходимость внесения измений в ПЗЗ становится ключевым элементом разработки градостроительной документации. Так как ПЗЗ является градостроительным документом, разработанным на весь город (населенный пункт), то и внесение изменений в ПЗЗ является открытым мероприятием с обязательным проведением общественных слушаний. В общей сложности, сроки получения ГПЗУ теперь можно уравнять со сроками процесса внесения изменений в ПЗЗ, что может составить в среднем от 6 до 12 месяцев, в зависимости от степени готовности проекта и других факторов.

Дополнительно важным нововведением является ограничение срока действия ГПЗУ 3-мя годами. В том числе, ограничение действует и на ранее выданные ГПЗУ. Таким образом, если объект не введен в эксплуатацию в течение 3-х лет после получения ГПЗУ, ГПЗУ будет аннулирован, вероятно, вместе с разрешением на строительство. Так как проектирование, экспертиза, строительство и ввод в эксплуатацию могут занять как раз 3 года, для средних и больших объектов, то у застройщиков практически нет возможности "придерживать" ГПЗУ до лучших времен.

Услуги по разботке и согласованию ППТ, см. в разделе сайта Разработка и согласование ППТ .

Также, мы оказываем Услуги по внесению изменений в ПЗЗ

Самым лучшим способом начать процесс получения ГПЗУ (включая определение возможности получения ГПЗУ с нужными параметрами) - проведение градостроительного аудита . Наша компания специализируется на данных работах и имеет обширный опыт реализации таких проектов.

Не знаете, с чего начать? Начните со звонка в Форт Девелопмент. Мы делаем процесс согласований легким и понятным, а ваш проект успешно-реализуемым.

Правообладатель земли не согласен с отказом в выдаче градостроительного плана

Правообладатель земли не согласен с содержанием градостроительного плана

1. Градостроительный план земельного участка выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка.

1.1. В случае, если земельный участок для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения образуется из земель и (или) земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и которые не обременены правами третьих лиц, за исключением сервитута, публичного сервитута, выдача градостроительного плана земельного участка допускается до образования такого земельного участка в соответствии с земельным законодательством на основании утвержденных проекта межевания территории и (или) схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории.

2. Источниками информации для подготовки градостроительного плана земельного участка являются документы территориального планирования и градостроительного зонирования, нормативы градостроительного проектирования, документация по планировке территории, сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, федеральной государственной информационной системе территориального планирования, государственной информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, а также технические условия подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

3. В градостроительном плане земельного участка содержится информация:

1) о реквизитах проекта планировки территории и (или) проекта межевания территории в случае, если земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой утверждены проект планировки территории и (или) проект межевания территории;

2) о границах земельного участка и о кадастровом номере земельного участка (при его наличии) или в случае, предусмотренном частью 1.1 настоящей статьи, о границах образуемого земельного участка, указанных в утвержденной схеме расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории;

(см. текст в предыдущей редакции)

3) о границах зоны планируемого размещения объекта капитального строительства в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (при его наличии);

4) о минимальных отступах от границ земельного участка, в пределах которых разрешается строительство объектов капитального строительства;

5) об основных, условно разрешенных и вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка, установленных в соответствии с настоящим Кодексом, иным федеральным законом;

(см. текст в предыдущей редакции)

6) о предельных параметрах разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны, в которой расположен земельный участок, за исключением случаев выдачи градостроительного плана земельного участка в отношении земельного участка, на который действие градостроительного регламента не распространяется или для которого градостроительный регламент не устанавливается;

7) о требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке, установленных в соответствии с частью 7 статьи 36 настоящего Кодекса, в случае выдачи градостроительного плана земельного участка в отношении земельного участка, на который действие градостроительного регламента не распространяется или для которого градостроительный регламент не устанавливается, за исключением случая, предусмотренного пунктом 7.1 настоящей части;

(см. текст в предыдущей редакции)

7.1) о предельных параметрах разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства, установленных положением об особо охраняемых природных территориях, в случае выдачи градостроительного плана земельного участка в отношении земельного участка, расположенного в границах особо охраняемой природной территории;

8) о расчетных показателях минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетных показателях максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения в случае, если земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории;

9) об ограничениях использования земельного участка, в том числе если земельный участок полностью или частично расположен в границах зон с особыми условиями использования территорий;

10) о границах зон с особыми условиями использования территорий, если земельный участок полностью или частично расположен в границах таких зон;

11) о границах публичных сервитутов;

(см. текст в предыдущей редакции)

12) о номере и (или) наименовании элемента планировочной структуры, в границах которого расположен земельный участок;

13) о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, а также о расположенных в границах земельного участка сетях инженерно-технического обеспечения;

14) о наличии или отсутствии в границах земельного участка объектов культурного наследия, о границах территорий таких объектов;

15) о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, определенных с учетом программ комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселения, городского округа;

16) о реквизитах нормативных правовых актов субъекта Российской Федерации, муниципальных правовых актов, устанавливающих требования к благоустройству территории;

17) о красных линиях.

3.1. Субъекты Российской Федерации вправе установить законом субъекта Российской Федерации положение о том, что обязательным приложением к градостроительному плану земельного участка в случае его выдачи в электронной форме являются материалы и результаты ранее проведенных инженерных изысканий, содержащиеся в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, при условии, что указанные материалы и результаты не содержат сведений, отнесенных федеральными законами к категории ограниченного доступа.

4. В случае, если в соответствии с настоящим Кодексом, иными федеральными законами размещение объекта капитального строительства не допускается при отсутствии документации по планировке территории, выдача градостроительного плана земельного участка для архитектурно-строительного проектирования, получения разрешения на строительство такого объекта капитального строительства допускается только после утверждения такой документации по планировке территории. При этом в отношении земельного участка, расположенного в границах территории, в отношении которой принято решение о развитии застроенной территории или о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления, выдача градостроительного плана земельного участка допускается только при наличии документации по планировке территории, утвержденной в соответствии с договором о развитии застроенной территории или договором о комплексном развитии территории (за исключением случая принятия решения о самостоятельном осуществлении комплексного развития территории).

(см. текст в предыдущей редакции)

5. В целях получения градостроительного плана земельного участка правообладатель земельного участка, иное лицо в случае, предусмотренном частью 1.1 настоящей статьи, обращаются с заявлением в орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. Заявление о выдаче градостроительного плана земельного участка может быть направлено в орган местного самоуправления в форме электронного документа, подписанного электронной подписью, или подано заявителем через многофункциональный центр.

(см. текст в предыдущей редакции)

КонсультантПлюс: примечание.

Срок рассмотрения заявления о выдаче градостроительного плана земельного участка, предусмотренный ч. 6 ст. 57.3 (в ред. от 27.12.2019 N 472-ФЗ), не применяется в случаях, если оно подано до 28.12.2019.

6. Орган местного самоуправления в течение четырнадцати рабочих дней после получения заявления, указанного в части 5 настоящей статьи, осуществляет подготовку, регистрацию градостроительного плана земельного участка и выдает его заявителю. Градостроительный план земельного участка выдается заявителю без взимания платы. Градостроительный план земельного участка выдается в форме электронного документа, подписанного электронной подписью, если это указано в заявлении о выдаче градостроительного плана земельного участка.

(см. текст в предыдущей редакции)

7. При подготовке градостроительного плана земельного участка орган местного самоуправления в течение семи дней с даты получения заявления о выдаче такого документа направляет в организации, осуществляющие эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, запрос о предоставлении технических условий для подключения (технологического присоединения) планируемого к строительству или реконструкции объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения. Указанные технические условия подлежат представлению в орган местного самоуправления в срок, установленный частью 7 статьи 48 настоящего Кодекса.

8. В случае отсутствия в заявлении информации о цели использования земельного участка организация, осуществляющая эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, определяет максимальную нагрузку в возможных точках подключения к сетям инженерно-технического обеспечения на основании сведений, содержащихся в правилах землепользования и застройки и в документации по планировке территории (при наличии такой документации). Информация о цели использования земельного участка при ее наличии в заявлении о выдаче градостроительного плана земельного участка, за исключением случая, если такая информация о цели использования земельного участка не соответствует правилам землепользования и застройки, или сведения из правил землепользования и застройки и (или) документации по планировке территории предоставляются организациям, осуществляющим эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, органами местного самоуправления в составе запроса, указанного в части 7

11. В случае раздела земельного участка, в отношении которого правообладателем получены градостроительный план и разрешение на строительство, или образования из указанного земельного участка другого земельного участка (земельных участков) путем выдела получение градостроительных планов образованных и (или) измененных земельных участков не требуется. При прохождении в течение срока, установленного частью 10 настоящей статьи, процедур, включенных в исчерпывающие перечни процедур в сферах строительства, в указанном случае используется градостроительный план исходного земельного участка.

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) – это документация, необходимая для строительства любых капитальных объектов, включая жилые дома, хозяйственные постройки, средние и крупные объекты инфраструктуры (гараж, парковка и прочие). По сути, любое сооружение, строительство которого было начато до оформления и получения ГПЗУ, является незаконным и подлежит сносу.

В некоторых случаях владельцам незаконно возведенных объектов удается легализовать их постфактум. Но даже в этих ситуациях им приходится выплачивать существенные штрафы. Именно поэтому оформление градостроительного плана является главной целью любого частного или юридического лица, желающего организовать строительство на земельном участке.

Стоит отметить, что выдача этого документа отнимает значительное количество времени и связано с немалой бумажной волокитой. Но при желании вы можете получить документацию без лишних временных потерь, если решите заказать градостроительный план земельного участка у профессионалов. Специалисты Городского Кадастрового Бюро в Москве помогут вам подготовить необходимые бумаги и оформить этот документ в кратчайшие сроки. Также мы способствуем получению ГПЗУ в Московской области для выдачи разрешения на строительство на участке под ИЖС и в других случаях.

Стоимость оформления

Образец градостроительного плана земельного участка

Вопрос: Что такое градостроительный план земельного участка?

Ответ: ГПЗУ – систематизированные сведения о земельном участке, отражающие информацию о нём и используемые для целей дальнейшего строительства или реконструкции недвижимости (кроме линейных объектах).

Вопрос: Какие сведения содержатся в документе?

Ответ: ГПЗУ содержит сведения о расположении спроектированного либо строящегося объекта, расположенных линейных сооружениях на участке, красных линия, ограничениях и др.

Вопрос: Обязательно ли получение ГПЗУ при строительстве частного жилого дома?

Ответ: В настоящий момент для строительства жилого дома не требуется разрешение на строительство и получение ГПЗУ и имеет рекомендательный характер.

Вопрос: Кем выдаётся?

Ответ: ГПЗУ разрабатывается и выдаётся органом местной исполнительной власти.

Вопрос: Каким образом подаются документы для получения ГПЗУ?

Ответ: Для получения ГПЗУ пакет документов подаётся с использованием электронных порталов государственных и муниципальных услуг.

Как мы работаем:

Когда нужно заказать ГПЗУ

Вам придется пройти процедуру оформления градостроительного плана земельного участка, если вы планируете:

Составить проект строительства или реконструкции здания.
Провести базовую планировку для разработки нового архитектурного проекта.
Уточнить границы частной собственности.

Получение ГПЗУ в Москве и области требуется не только при возведении объектов, но и для выполнения любых проектных работ. Что и неудивительно – государственные органы никогда не одобрят строительный план, который разрабатывался без учета:

Информации об имеющихся/отсутствующих охранных зонах
Сведениях о легальном использовании земельного участка.
Максимального количества этажей здания и его высоты.
Данных об уже существующих объектах строительства.

Чтобы получить эту информацию, нужно заказать градостроительный план земельного участка.

Этапы оформления ГПЗУ

Для начала необходимо собрать следующий пакет документов:

Заявление с просьбой выдать градостроительный план, написанное на имя председателя Комитета по архитектуре и градостроительству.
Документы, подтверждающие право владения земельным участком и объектами строительства, расположенными на его территории.
Топографическая съемка земельного участка, актуальная на момент подачи документов для получения градостроительного плана.
Техпаспорта всех построек, которые расположены на интересующей территории.
Описания объемно-пространственных решений объекта.
Выписка из ЕГРН (выдается вместо кадастрового паспорта с 1 января 2017 г.).
Паспорт гражданина РФ, ИНН.
Технические условия по присоединению будущего объекта к имеющимся инженерным сетям.

Важно: если документы для оформления ГПЗУ подает не собственник земельного участка, ему также необходимо иметь доверенность от владельца территории. Что же касается заверения документов нотариусом – эту процедуру можно пройти как до, так и в ходе их сдачи. Однако во втором случае нужно будет взять с собой не только копии, но и оригиналы всех перечисленных выше документов. Данная практика работает как при получении ГПЗУ в Москве, так и при оформлении градостроительного плана в любом другом городе России.

Что нужно учесть при сборе документов

Комитет по архитектуре и градостроительству может отказаться принимать ваши документы на оформление градостроительного плана земельного участка, если они:

Подаются не полным пакетом (основанием для отказа может послужить отсутствие даже одного документа).
Неправильно оформлены (не соблюдены юридические нормы).
Имеют явные дефекты (пятна, разрывы и т. д.).
Не содержат необходимой информации в полном объеме.

Что делать после того, как документы собраны

Необходимо пройти три следующих этапа оформления ГПЗУ:

Подать весь пакет документов в Москомархитектуру.
Дождаться решения Комитета по архитектуре и градостроительству Москвы. Обычно процедура оформления длится от 10 до 20 рабочих дней. Максимальный срок – 30 рабочих дней.
Получить ГПЗУ.

Возможен ли отказ?

Да. В получении ГПЗУ отказывают в случаях, если вы:

Хотите использовать землю, не предназначенную для строительства объектов с заявленными вами техническими характеристиками.
Планируете строительство на участке, координаты границ которого не внесены в кадастр. Также проблема может возникнуть и в том случае, если кадастровые границы не совпадают с фактическими.
Намерено или случайно исказили информацию, на основании которой выдается градостроительный план земельного участка.

В целом, риск отказа в оформлении ГПЗУ достаточно велик. Ведь для того, чтобы получить его, необходимо хорошо ориентироваться в юридических нормах нашей страны и не допустить ни одной серьезной ошибки при подготовке и сборе документов. Данный риск минимизируется в случае, если вы заказали градостроительный план в Городском Кадастровом Бюро в Москве.

Как обжаловать отказ?

Вы можете попытаться изменить решение градостроительного комитета об отказе в выдаче ГПЗУ в том случае, если:

Был нарушен срок регистрации запроса заявителя о получении муниципальной услуги.
Муниципальная услуга предоставлялась слишком долго.
У вас требовали документы, не предусмотренные законодательством.
Вам отказались представить документы, предоставление которых предусмотрено законодательством РФ или ее отдельных регионов.
Вам отказали в предоставлении услуги получения ГПЗУ без законных оснований.
С вас требовали плату, не предусмотренную законодательством РФ или ее отдельных регионов.
Муниципальный орган отказался исправлять допущенные им фактические ошибки в градостроительном плане земельного участка.

Жалоба подается в письменном или электронном виде с детальным описанием произошедших нарушений. Место направления жалобы – орган, осуществляющий надзор за деятельностью градостроительной комиссии. В соответствии с законодательством, заявление должно быть рассмотрено на протяжении 15 рабочих дней после прохождения его официальной регистрации.

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) - это градостроительный документ, который фиксирует разрешенные параметры застройки земельного участка, в том числе:

границы земельного участка и зон действия публичных сервитутов;
минимальные отступы от границ земельного участка;
информацию о видах разрешенного использования земельного участка;
требования к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на земельном участке - площади объекта, площади застройки, этажности и т. д.;
информацию о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства и объектах культурного наследия;
информацию о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и т. д.

Другими словами, ГПЗУ - это документ, который фиксирует, что можно построить на земельном участке и какие есть ограничения строительства. ГПЗУ является основанием для дальнейшего проектирования и строительства объекта.

Порядок получения ГПЗУ

В Москве ГПЗУ подготавливается и выдается Москомархитектурой, в Московской области - Главархитектурой Московской области.

Подача заявления для получения градостроительного плана земельного участкаосуществляется согласно положениям административного регламента, в электронной форме:

в Москве на официальном сайте мэра Москвы ;
в Московской области через портал государственных и муниципальных услуг Московской области .

Заявителями могут выступать физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели, а также юридические лица, которые являются правообладателями земельных участков, по отношению к которым проведена процедура государственного кадастрового учета.

Документы, необходимые для получения ГПЗУ:

заявление на получение ГПЗУ (посредством внесения соответствующей информации в электронную форму);
документ, подтверждающий полномочие представителя действовать от имени заявителя (доверенность);
правоустанавливающие документы на земельный участок и (или) здания, строения, сооружения, помещения, расположенные на соответствующем земельном участке (при отсутствии в ЕГРН сведений о зарегистрированных правах на объект недвижимости).

Заказ и выдача ГПЗУ осуществляется бесплатно, а вот внесение изменений в ГПЗУ и внесение изменений в ПЗЗ требует финансовых затрат, которые определяются в каждом конкретном случае индивидуально.

Срок получения ГПЗУ составляет не более 20 рабочих дней. При этом, согласно ст. 57.3 Градостроительного кодекса РФ, срок действия ГПЗУ составляет 3 года.

Внесение изменений в ПЗЗ

В случае если правообладателя земельного участка не устраивают разрешенные параметры строительства и виды разрешенного использования земельного участка или назначение здания, предусмотренные ГПЗУ, или необходимо провести реконструкцию здания, а параметры ГПЗУ это не предусматривают (например, в ГПЗУ указано «по существующему положению»), единственным выходом из сложившейся ситуации будет внесение изменений в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) г. Москвы.

Правила землепользования и застройки - это документ, который содержит карту градостроительного зонирования и градостроительные регламенты в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны. Другими словами, ПЗЗ - это документ, который дает ответ на вопрос «Разрешено ли строить и с какими параметрами?» в отношении любого земельного участка в границах города.

Основными причинами внесения изменений в ПЗЗ являются:

Узаконивание самовольного строительства или самовольной реконструкции здания.
Изменение ТЭПов при реконструкции здания: общая площадь, площадь застройки, высотность, этажность и т. д.
Изменение вида разрешенного использования земельного участка (ВРИ).
ПЗЗ не предусматривают или ограничивают возможности нового строительства.
Ошибка в действующем ГПЗУ - когда предельные параметры строительства противоречат друг другу.

Важно! ПЗЗ является утвержденным документом, и органы самоуправления имеют право отказать во внесении изменений по своему усмотрению в любой момент времени.

Сроки изменения в ПЗЗ

Общие сроки внесения изменений в ПЗЗ всегда индивидуальны и в среднем составляют около 8–12 месяцев.

Внесение изменений в ПЗЗ г. Москвы

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) г. Москвы утверждены Постановлением Правительства Москвы № 120-ПП от 28.03.2017 г. «Об утверждении правил землепользования и застройки города Москвы». Внесение изменений в ПЗЗ регулирует Постановление Правительства Москвы № 457-ПП от 17.05.2018 г. «Об утверждении Порядка направления и рассмотрения предложений о внесении изменений в правила землепользования и застройки города Москвы».

Основной порядок внесения изменений в ПЗЗ в Москве выглядит следующим образом:

Рассмотрение заявления уполномоченным органом власти (совместные слушания, ГЗК и т. д.).
В случае одобрения проекта готовятся распоряжение на внесение изменений в ПЗЗ и проект внесения изменений в ПЗЗ.
Проведение публичных слушаний по проекту изменений в ПЗЗ.
Разработка и утверждение Постановления Правительства Москвы о внесении изменений в ПЗЗ.

Внесение изменений в ПЗЗ в Московской области

В Московской области органом исполнительной власти, уполномоченным для разработки генеральных планов территорий и ПЗЗ территорий, является Главархитектура Московской области. Главархитектура выступает заказчиком разработки ПЗЗ, а исполнителями являются НИИ Проект и НИиПИ градостроительства.

Основной порядок внесения изменений в ПЗЗ Московской области такой же, как в Москве:

Разработка обосновывающих проектных материалов (буклета).
Подача заявления от имени заказчика на внесение изменений в ПЗЗ.
Рассмотрение заявления уполномоченным органом власти.
Утверждение изменений в ПЗЗ уполномоченным органом.

Внесение изменений в ГПЗУ при узаконивании (легализации) самостроя

При согласовании (узаконивании) самостроя или произведенной незаконной реконструкции здания в обязательном порядке требуется внесение изменений в ГПЗУ, точнее в правила землепользования и застройки (ПЗЗ) в части изменения предельных допустимых параметров строительства, назначения здания и вида разрешенного использования земельного участка.

Последствия строительства и/или эксплуатации здания ГПЗУ

Оплата штрафов за незаконное строительство (в случае выявления данного нарушения)

Невозможно начать проектирование (ГПЗУ является основанием для проектирования)

Невозможно получить Разрешение на строительство (ГПЗУ является основанием для получения всех разрешений и согласований)

Невозможно провести регистрационные действия (нельзя зарегистрировать и продать, т. к. параметры построенного здания могут отличаться от данных ЕГРН)

Расторжение Договора аренды земельного участка (в связи с использованием земельного участка не по назначению)

Снос незаконно построенного здания (согласно Постановлению Правительства Москвы №829-ПП от 08.12.2015 г.)

Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК)

Градостроительно-земельная комиссия г. Москвы (ГЗК) - специализированный орган, созданный на основании Постановления Правительства Москвы № 1019-ПП от 16.11.2010 г. «О создании Градостроительно-земельной комиссии города Москвы» для оперативного решения вопросов в области градостроительства, инвестиционной деятельности, земельных отношений, строительства, реконструкции объектов капитального строительства, реставрации недвижимых объектов культурного наследия.

Решения ГЗК принимает на заседаниях рабочих групп, которые проводятся в закрытом режиме по мере необходимости, но не реже 2 раз в месяц под председательством мэра Москвы Собянина С.С. или заместителя мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Хуснуллина М.Ш.

«Прохождение» ГЗК - это «страшный сон» для заказчиков при внесении изменений в ПЗЗ и, соответственно, получении ГПЗУ. Не более 20 % заявлений, поданных на комиссию, рассматриваются положительно. При этом даже если у Вас есть «положительное решение» комиссии, выписку из протокола заседания комиссии и передачу документов на публичные слушания можно ждать год, а то и дольше.

В круг вопросов, входящих в компетенцию ГЗК, входят:

1. Рассмотрение и принятие решений по вопросам в области градостроительной деятельности, в том числе:

о необходимости внесения изменений в Генплан г. Москвы;
о необходимости внесения изменений в ПЗЗ;
об одобрении проектов территориальных схем, а также отраслевых схем, обеспечивающих выполнение градостроительных решений в рамках реализации государственных программ г. Москвы;
о необходимости подготовки проектов планировки территории;
о необходимости подготовки и об одобрении проектов межевания территории;
об одобрении проектов зон охраны объектов культурного наследия, режимов использования земель и градостроительных регламентов, устанавливаемых в границах зон охраны объектов культурного наследия;
об отмене ранее выданных ГПЗУ и т. д.

2. Рассмотрение и принятие решений по вопросам в области земельных отношений, в том числе:

о предоставлении земельных участков без проведения торгов;
об изменении цели предоставления земельных участков;
о применении штрафных санкций в связи с ненадлежащим исполнением обязательств, содержащихся в договорах аренды (пользования) земельных участков;
об изменении, расторжении, прекращении договоров аренды земельных участков, предусматривающих строительство, реконструкцию и размещение объектов капитального строительства, проведение работ по сохранению недвижимых объектов культурного наследия, выявленных объектов культурного наследия;
об условиях осуществления компенсации (возмещения) правообладателям подлежащих освобождению земельных участков и (или) подлежащих сносу иных объектов недвижимого имущества и т. д.

В настоящее время практически в 90 % случаев, связанных с любым видом земельно-имущественных отношений с городом, требуется прохождение ГЗК, в частности:

оформление или переоформление земельных отношений с городом;
узаконивание (легализация) самостроев;
смена функционального назначения здания;
изменение ВРИ земельных участков и т. д.

Этапы работ

Анализ документации

Анализ правоустанавливающих документов, выявление возможности или невозможности внесения изменений в ПЗЗ.

Проектные работы

Разработка проектной документации: буклета для обоснования внесения изменений в ПЗЗ.

Заявление на внесение изменений в ПЗЗ

Чтобы начать строительство на земельном участке, не обойтись без градостроительного плана, включающего сведения о технологическом присоединении капитальных строений, расположении коммуникационных сетей и прочие данные. Ниже рассмотрим, как оформить упомянутую бумагу, какие документы нужны для получения ГПЗУ, и сколько требуется ждать его составления. Внимания заслуживают и другие вопросы - как ускорить процесс, в каких случаях могут отказать в выдаче, и что делать в такой ситуации.

В роли получателей могут выступать:

Обычные граждане (физлица), которые владеют наделом. Если физическое лицо выступает в роли уполномоченного субъекта, услуга не предоставляется.
Юрлица (компании). Как и в рассмотренном выше случае, заявитель должен иметь права на участок земли. Оформлением ГПЗУ вправе заниматься уполномоченные субъекты (юрлица или ИП).
Предприниматель. Если человек зарегистрирован в качестве ИП, при наличии права собственности на землю он может обратиться за градостроительным планом. Разрешено привлекать к получению уполномоченных лиц из категории юрлиц или ИП.

Подача заявления доступна рассмотренным выше субъектам, которые выступают в роли землепользователей, землевладельцев, хозяев или арендаторов участка. Главное требование, чтобы надел был на государственном кадастровом учете.

Как получить ГПЗУ?

Главный этап - оформление заявления, которое передается в муниципальный орган (по месту расположения надела земли) или через МФЦ. В столице РФ градостроительный план также выдается Москомархитектурой в электронной форме. Для получения ГПЗУ на ЗУ юрлица и ИП оформляют заявки в аналогичном (электронном) виде. Что касается обычных граждан (физлиц), у них остается право выбора - заполнить заявление в бумажной форме или подать его через Интернет.

Для передачи документации в онлайн-режиме через сайт правительства Москвы (mos.ru) требуется регистрация на ресурсе и последующая авторизация в личном кабинете. Зарегистрироваться можно двумя способами - через упомянутый портал или сайт МФЦ.

Выделяется несколько способов передачи заявления (в зависимости от категории заявителя):

Личное обращение.
Передача через представителя (при наличии соответствующих полномочий).
Отправка почтой РФ (заказным письмом).
Пересылка на e-mail (для уточнения адреса стоит зайти на сайт администрации или территориального органа).
Через ресурс госуслуг или госоргана.

Как оформить заявление?

Чтобы исключить задержки в оформлении плана, важно внимательно подойти к заполнению заявки. В ней указываются сведения о сооружениях на земельном наделе, относящихся к категории капстроительства, вносится кадастровый номер (прописываются все символы, знаки и буквы). После заполнения заявление подписывается вручную или с помощью ЭЦП. Первый вариант доступен только для физлиц, а ИП и юрлица оформляют заявление в электронном формате, поэтому применение ЭЦП обязательно. При передаче в бумажном виде заявление оформляется в 2-х экземплярах.

Правила составления:

В верхней части - сведения о заявителе, реквизиты учредительных бумаг (для юрлица) и доверенности (при передаче полномочий).
В общей части - просьба о получении ГПЗУ, а также сведения, которые указаны выше.

Какие документы нужны для получения ГПЗУ?

Во избежание проволочек в получении градостроительного плана важно ответственно подойти к сбору пакета бумаг. Для оформления ГПЗУ потребуется такая документация:

Заявление и паспорт заявителя.
Кадастровая документация на надел земли.
Выписка из ЕГРН. Альтернатива - передача свидетельства о наличии права собственности (выдача такой документации не осуществляется с 2017 года).
Расположение коммуникаций и условия будущего подсоединения.
Сведения по топографической съемке.
Технические паспорта для всех построек на ЗУ.
Чертеж плана градостроительства.
План позиционирования объектов на ЗУ (для ИЖС).
Учредительные бумаги (для юрлица).
Выписка из реестра, подтверждающая отсутствие на ЗУ объектов наследия (исторического, культурного).
Доверенность (если оформлением занимается уполномоченное лицо).

Срок и порядок получения ГПЗУ

После оформления заявления и сбора документации пакет передается в уполномоченный орган (лично или через Интернет).

Срок получения ГПЗУ (официально) - 30 суток, но на практике документ передается в течение 20 дней (если считать с момента, когда человек обратился за градостроительным планом).

Срок действия ГПЗУ - 3 года со дня предоставления. Если в этот период хозяин объекта по различным причинам не получил разрешения на строительство, все процедуры придется проходить заново. С июля 2017-го градостроительные планы, оформленные до вступления в силу нового закона, контролируются по срокам местными властями. Но этот период не может превышать 3-х или 8-ми лет с момента вступления закона в силу.

Затягивание процесса возможно в следующих случаях:

Наличие ошибок, сделанных при заполнении заявления.
Проблемы во взаимоотношениях различных ведомств.
Трудности с некоторыми категориями участков.

Когда возможен отказ, и что делать?

Отказ в предоставлении ГПЗУ вероятен при наличии ошибок в документации, передаче ложных сведений в заявлении или при неполном перечне переданных документов. Кроме того, в выдаче ГПЗУ откажут, если заявление подано неуполномоченным на это действие лицом, или когда на заявленном ЗУ нельзя вести капстроительство без оформления проекта перепланировки и межевания участка.

В случае негативного решения отказ выдается в письменной форме. Один вариант выдается заявителю, а второй остается в организации, которая его предоставила. ИП, юрлицо или обычный гражданин вправе оспорить такое решение. Для этого требуется заполнить заявление и передать его в уполномоченный орган по e-mail или принести лично.

Обжалование возможно при неправомерном отказе, требовании оплаты услуг, а также наличии ошибок в документации, допущенных специалистами, занимающимися оформлением градостроительного плана (при отказе исправления). Кроме того, заявитель вправе защищать свои интересы при нарушении сроков выдачи плана.

Как делают ГПЗУ?

После получения пакета документации, уполномоченные органы приступают к подготовке градостроительного плана. В процессе работы они используют документацию по градостроительному зонированию и планированию территории, действующие нормативы по градостроительному проектированию, бумаги по планировке. Также применяются данные из государственного кадастра недвижимости и техусловия подключения объектов капстроительства на участке.

В срок до семи суток со дня получения заявления направляется запрос в снабжающие компании о передачи техусловий для подсоединения сооружений. Если при оформлении заявления не указана цель применения ЗУ, уполномоченный орган определяет максимально допустимую нагрузку в местах подключения инженерных и технических сетей с учетом действующих правил.

Что нужно, чтобы быстро получить ГПЗУ?

Бывают ситуации, когда заявителя не устраивают указанные выше сроки, и он планирует быстрее получить интересующий документ. Сегодня работают организации, предлагающие ускорить процесс оформления ГПЗУ до 10 дней. Для начала выбирается компания (по тарифам, репутации и опыту), заключается договор и оформляется доверенность на выполнение конкретных действий.

Процесс ускоряется за счет опыта специалистов. Они знают, что нужно для получения ГПЗУ, куда обращаться, как делают эту документацию, и какие бумаги потребуются. Чтобы быстро получить градостроительный план, потребуются дополнительные расходы на оплату услуг.

Какие документы выдаются на руки?

При положительном решении заявитель получает:

Уведомление о готовности ГПЗУ в одном экземпляре. Бумага выдается в случае, если градостроительный план содержит информацию по гостайне. При электронном оформлении уведомление направляется в личный кабинет заявителя.
ГПЗУ (копия, один экземпляр). Передается при оформлении ордера для последующего выполнения работ в сфере инженерно-геологических изысканий, а также при отсутствии информации, которая относится к гостайне.

Итоги

Зная, как найти ГПЗУ, где его получить, и какие документы потребуются для решения этого вопроса, удается ускорить процесс и выполнить работу самому, без привлечения специальных организаций. При отсутствии времени или не желании разбираться с тонкостями законодательства можно привлечь профессионалов, но за такую услугу придется заплатить.