Меняем форму имущества или как осуществить перевод сельхозназначения в другую категорию? Порядок изменения категории земли сельскохозяйственного участка Перевод сельскохозяйственных земель в другую категорию.

Большой спрос на загородную недвижимость приводит к тому, что земель, предназначенных для индивидуальной застройки, становится все меньше. В связи с чем, возникла необходимость в преобразовании участков особых категорий в земельные наделы, которые возможно использовать под жилое строительство. Основная причина перевода земель сельскохозяйственного назначения в территории поселений – это их низкая стоимость в сравнении с аналогичными участками земли других специальных категорий.

Как земли сельскохозяйственного назначения перевести в земли населенных пунктов

Наделы сельскохозяйственных категорий, после преобразования в участки под индивидуальную застройку, включаются в фонд земель поселений. С этого момента на эти территории распространяются нормы градостроительного законодательства. Для изменения целевой принадлежности земель подавайте соответствующее обращение в уполномоченный орган местного самоуправления.

В ходатайстве в обязательном порядке укажите следующую информацию:

наименование подразделения органа местного самоуправления, в ведении которого находится интересующий вас участок;
порядковый номер кадастрового учета;
правовое основание использования участка земли;
действующая целевая категория земельного надела (сельхозназначение);
желаемая целевая категория (включение в состав земель поселений);
основание, послужившее причиной изменения правового статуса земельного участка;
ссылки на нормы законодательства, предоставляющие право изменения целевого назначения земель.

При подаче ходатайства приложите следующие документы:

выписка из ЕГРН (содержит информацию о владельце);
кадастровая документация (содержит все характеристики надела земли);
заключение экологической экспертизы, подтверждающее возможность перевода земель.

Законодательством установлено обязательное требования по проведению экологической экспертизы в отношении земель, занятых лесными насаждениями, а также участков, особо охраняемых государством в связи с плодородием почв. Подобные территории крайне сложно перевести в земельные наделы, предназначенные под индивидуальную застройку.

На рассмотрение заявленного ходатайства и прилагающихся документов уполномоченному органу местного самоуправления предоставляется 60 рабочих дней. Если земля находится в ведении субъекта РФ, то время на рассмотрение продлевается еще на месяц. В случае положительного решения со стороны органа государственной власти составляется акт о смене целевого назначения участка.

В течение 14 рабочих дней подписанный акт направляется заявителю. Второй экземпляр документа передается в территориальный орган Росреестра для внесения соответствующих изменений в ЕГРП. Все первоначальные правоустанавливающие документы на участок считаются действующими, их переоформление в связи со сменой категории земли не требуется.

Сроки рассмотрения ходатайства о переводе земель

На уровне муниципалитета ходатайства о преобразовании категорий земель рассматриваются в срок до 2 месяцев. Обращения о переводе земель, находящихся под контролем органов государственной власти субъекта РФ, проходят рассмотрение не менее 3 месяцев с даты принятия.

По результатам выносится одно из следующих решений:

удовлетворить ходатайство и выдать разрешение на перевод земель сельскохозяйственного назначения в категорию участков поселений;
отказать в ходатайстве и оставить статус земельного участка прежним.

Оформленное решение в виде акта направляется инициатору перевода земли в срок, не превышающий 14 дней.

В тексте акта указывается следующая информация:

мотивированное обоснование принятого решения;
основные характеристики земельного участка;
действующее и желаемое целевое использование.

Основания перевода земель сельхозназначения в земли населенных пунктов

Согласно нормам действующего законодательства (Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую») преобразование целевого назначения земельного участка может быть произведено при наличии следующих условий:

утвержден акт о консервации наделов определенной категории;
определены земельные участки, в отношении которых установлен режим особо охраняемых территорий;
издан нормативный акт о расширении действующих границ населенных пунктов;
согласовано решение о размещении промышленных объектов на земельных участках сельскохозяйственного направления;
разработан план по порядку восстановления плодородия истощенных земельных участков;
согласован проект по размещению дорожных магистралей, электрических станций и других коммунальных объектов;
принято решение о преобразовании земельных участков, признанных непригодными для использования в сельскохозяйственных целях, в земли, используемые для объектов водной и лесной среды, а также наделов, образующих фонды запаса;
утвержден нормативный акт о постройке на земельных наделах объектов социальной инфраструктуры;
разработан проектный план по добыче полезных ископаемых;
принято согласованное решение об использовании земель сельхозназначения под размещение оборонных объектов.

Вместе с тем, на законодательном уровне установлен запрет на изменение статуса земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых значительно превышает среднестатистическую цену подобных наделов (более чем на 50%). Данное ограничение позволяет государственным органам сохранить земли с высокой плодородностью.

Таким образом, вопрос изменения правового статуса земельного участка решается индивидуально, применительно к конкретной ситуации.

Перевод земель, предназначенных для сельскохозяйственных нужд, в земли, предназначенные под индивидуальную застройку, является наиболее сложным и материально затратным процессом. Необходимость преобразования подобных земель вам придется не только мотивированно обосновать, но и возместить убытки, полученные в результате использования земельного участка в целях, противоречащих его действующему назначению (упущенная выгода государства от использования наделов для сельскохозяйственных нужд).

Наиболее возможными вариантами для перевода земель, предназначенных для растениеводства и животноводства, являются участки, имеющие общие границы с землями поселений или находящиеся в резервном фонде.

Отказ в переводе земель сельхозназначения в земли поселений

Принятие решения об отказе в изменении целевого назначения со стороны уполномоченного государственного органа основывается на следующих основаниях:

в результате проведения экологической экспертизы установлено, что смена категории земельного участка повлечет негативные природные изменения и финансовые потери государства;
наличие ограничений, установленных в нормативных актах муниципального образования;
местонахождение участка исключает возможность перевода категории земли.

Исковая давность в отношении отказов в преобразовании земельных участков, составляет три месяца с даты вынесения решения или с момента, когда заявитель узнал о неправомерности вынесения отрицательного решения.

Ходатайства о переводе земель из категории в категорию в 2019 году по-прежнему рассматриваются в порядке очереди, а в качестве управляющего лица выступает Правительство Российской Федерации, представители администрации отдельно взятых районов, в котором и было составлено обращение.

Все территории разделяются по категориям, разделяющимся непосредственно по предназначению. Информация о них содержится в Земельном кодексе Российской Федерации (ЗК РФ). Начиная с 1991 года, в Земельном кодексе зафиксировано четкое разделение территорий по их использованию на семь различных, разделяемых по характеру использования, категорий.

Перечень категорий земель

Земельный Кодекс РФ содержит исчерпывающий список категорий земель в зависимости от их целевого назначения:

земли сельскохозяйственного назначения;
земли населенных пунктов;
земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
земли особо охраняемых территорий и объектов;
земли лесного фонда;
земли водного фонда;
земли запаса.

В зависимости от принадлежности земельного участка к одной из указанных категорий земель, определяется его правовой режим, в том числе оборотоспособность, субъектный состав, содержание правомочий собственника либо иного правообладателя такого земельного участка и т.д.

Категории земель имеют сложную внутреннюю структуру, а их единое целевое назначение дополняется и уточняется посредством установления для части категории земель видов разрешенного использования.

Собственником земли является Правительство РФ;
Собственниками являются субъекты РФ;
Владелец участка – частное лицо;
Сельхоз земли, собственником которых является местный орган самоуправления;
Земли, для которых определена иная целевая задача, владельцами которых являются органы самоуправления.

Для нужд компаний и отдельных физических лиц предоставляются участки ЗНП, сельскохозяйственного и промышленного назначения. Правоустанавливающими бумагами, подтверждающими факт обладания конкретным наделом , могут являться:

Договор купли-продажи.
Решение уполномоченного органа о предоставлении земельного участка.
Договор мены
Дарственная
Решение суда.

В указанных, а также градостроительных документах, оформляемых картографической службой при измерении и составлении планировки участка, указывается категория земли и вид ее разрешенного использования. Последний выбирается правообладателем самостоятельно из следующих допустимых форм:

ИЖС (территория под строительство жилой недвижимости).
ЛПХ (под личное подсобное хозяйство).
Для организации огородничества или дачной деятельности.
КФХ (крестьянско-фермерское хозяйство).

Необходимо знать, что на территории, отнесенной к землям сельхозназначения и отданной в пользование под ЛПХ не разрешается строительство жилой недвижимости. Фактически, такое сооружение построить можно, но впоследствии не получится оформить дом как жилой объект до момента перевода этого надела в другую категорию. Именно воздвижение дополнительной инфраструктуры и жилищных объектов становится распространенной причиной для обращения в госслужбу.

Процедура перевода земли в другую категорию

Для того чтобы изменить категорию земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую, согласно ст. 2 Федерального закона от 21 декабря 2004 года № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», необходимо в уполномоченный на то орган исполнительной власти или орган местного самоуправления направить ходатайство о переводе земель из одной категории в другую либо ходатайство о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую.

Обращение в компетентное ведомство с соответствующей заявкой и приложением к ней нужной документации. Если рассматриваемый объект находится в компетенции субъекта Федерации, обращение происходит в департамент земельных ресурсов. В большинстве случаев услуга предоставляется местным муниципалитетом, а именно городским или районным комитетом по управлению имуществом и земельными отношениями.
Если обращение будет происходить от лица, не имеющего прав на землю, или чье представительство не установлено доверенностью, либо состав и форма предъявляемых документов не соответствует законодательной – в заявке на перевод будет отказано в момент ее оформления.
Если несоответствие документации будет обнаружено позднее, отказ в делопроизводстве принимается в течение 30 дней после оформления заявки .
В случае компетентности заявителя и предъявления им пакета документов, по форме и содержанию отвечающего законодательным нормам, рассмотрение заявки осуществляется в течение 2 месяцев. Если компетентным ведомством является правительство РФ или отдельного региона, срок рассмотрения – 3 месяца.
Вынесенное решение оформляется в форме соответствующего акта , устанавливаемого на неограниченное время. Этот документ направляется заинтересованной стороне в течение 14 рабочих дней после вынесения компетентного решения и должен содержать обязательную информацию, указанную в ст. 3 основного закона.

Установленный акт может быть опровергнут в судебном порядке. Причинами отклонения заявки в переводе являются:

На перевод рассматриваемого объекта существует запрет, регламентированный нормативно-правовыми актами федерального или регионального значения.
Отрицательное решение, полученное на основании экологической экспертизы.
Целевое использование не подходит под объявленную категорию.

В зависимости от того кому принадлежит земельный участок ходатайство следует подавать:

в отношении земель, находящихся в федеральной собственности – Правительство Российской Федерации;
земель, находящихся в собственности субъектов РФ , и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности – орган исполнительной власти субъекта РФ (администрация, мэрия, правительство). Такие полномочия могут быть возложены и на одно из структурных подразделений администрации (правительства) субъекта РФ.
земель, находящихся в муниципальной собственности , за исключением земель сельскохозяйственного назначения, – орган местного самоуправления (администрация муниципального района, городского округа, поселения).

Земли сельхозназначения

Перевод земель сельскохозяйственного назначения в любую другую категорию в 2018 запрещен, впрочем, как и прежде, если земельный участок отличается особой ценностью и имеет высокий уровень продуктивности. В перечень с/х земель включены поля сельскохозяйственный НИИ, а также участки, чья кадастровая стоимость гораздо выше, чем средняя стоимость муниципального образования. Исключения случаются крайне редко.

Более того, с недавнего времени перевод сельхоз земель из своей категории в любую другую может грозить значительными штрафами в виде денежной компенсации. На законодательном уровне это будет рассмотрено в качестве нецелевого использования участка земли.

Штрафы в 2018 году варьируются от 200 000 до 250 000 рублей , окончательная сумма зависит от кадастровой стоимости участка. Некоторые граждане, пытаются обойти закон и перевести свой земельный участок в другую категорию, в результате получают проблемы с законом и денежные штрафы.

Земли населенных пунктов

Изменений по сравнению с прошлыми годами в текущем 2019 нет, но с причинами невозможности перевода будет полезно ознакомиться.

Суть в том, что данная процедура возможна только в том случае, если территория рассматриваемой земли будет включена в административные границы рассматриваемого населенного пункта. В целом, получить разрешение очень сложно, зафиксированных случаев, когда куски земли выводили из границ населенных пунктов, переводя в другую категорию, очень мало.

К территориям, принадлежащим данной группе в 2019 году, относятся:

зоны, на которых ведутся сельхоз работы,
производственные зоны,
зоны военной подготовки,
особо охраняемые территории,
зоны специального назначения,
территории, засаженные лесопарком,
декоративные пруды или облагороженные озера.

Промышленные земли

Перевод земель, предназначенных для промышленных работ, в любую другую категорию реализуется проще, чем перевод любого другого участка земли в иную категорию. Изменений в новом году этот аспект вопроса также не потерпел.

Но есть несколько исключений, при которых перевод невозможен:

территория загрязнена и застроена заброшенными и аварийными зданиями , постройками и свалками (однако, в этом случае все же есть возможность получить разрешение на перевод: утвердить проект рекультивации рассматриваемого участка земли),
на земельном участке проводились работы , напрямую связанные с повреждением почвенного слоя (в этом случае также разрешение можно получить после полнейшего восстановления поверхности земельного участка, подтвержденным проектом рекультивации, но в этом случае это должны быть решением собственника, а не приказом представителей законодательной власти).

КАКИЕ СВЕДЕНИЯ СЛЕДУЕТ УКАЗАТЬ В ХОДАТАЙСТВЕ О ПЕРЕВОДЕ ЗЕМЕЛЬ

В ходатайстве о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую указываются:

кадастровый номер земельного участка;
категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;
обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую;
права на земельный участок.

К ходатайству необходимо приложить:

выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество;
копии документов, удостоверяющих личность заявителя – физического лица, либо выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей или выписка из единого государственного реестра юридических лиц;
заключение государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;
согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую;
расчеты потерь сельскохозяйственного производства и (или) потерь лесного хозяйства(если такие необходимо произвести).

Пример перевода земли из одной категории в другую

Гражданин Суровцев М.П. решил перевести свое сельхозугодие в категорию населенного пункта для воздвижения жилой недвижимости. Для этого была оформлена заявка в земельный комитет при районной администрации.

В течение 60 дней заявителю был передан официальный ответ в виде акта об отказе в переводе земельного участка из сельскохозяйственной в категорию населенного пункта по причине невозможности выделения конкретного участка из состава обширной площади сельхозугодий.

Стоимость (цена) перевода земель

Перед переводом земельного участка из одной категории в другую, следует принять решение о целях его дальнейшего использования, что и определит наиболее подходящую категорию. Кроме этого, придется решить и финансовые вопросы, связанные с переводом.

Стоимость перевода в 2019 году земельного участка вне зависимости от его категории варьируется от 9 000 до 12 000 рублей за сотку. Это на 2000 – 3000 больше, чем в предыдущие годы.

При этом окончательная сумма будет известна после того, как специалисты оценят уровень сложности предстоящих работ. Помимо внесения денежных средств за смену категории, для успешного завершения процесса перевода земельного участка желательно нанять юриста для общения с представителями власти.

Документы для перевода земель из одной категории в другую

Перевод земли в другую категорию в 2019 году осуществляется компетентной службой по факту предъявления ходатайства и приложения к нему нужных бумаг. Точная форма документов утверждается ведомством, в которое они подаются. При этом в основном законе – ФЗ № 172 от 21.12.04 (в ред. 03.06.16) указан следующий перечень необходимых сведений, включаемых непосредственно в текст заявки:

Кадастровый номер.
Фактическая и предполагаемая к оформлению категории территория.
Права на территорию в виде ссылки на документ, предоставляющий такую возможность.
Обоснование необходимости изменения категории земли.

К ходатайству прикладываются следующие документы, без которых необходимое действие выполнено не будет:

Выписка из кадастрового реестра или аналогичный паспорт.
Документ, устанавливающий личность заявителя или его представителя (паспорт – для физлица, паспорт и выписка из ЕГРИП – для ИП, выписка из ЕГРЮЛ – для юрлица, паспорт и доверенность – для представителя).
Выписка из ЕГРП на рассматриваемый надел.
В случае необходимости – постановление госэкспертизы по вопросам экологии.
Согласие от государства или иного правообладателя землей. Этот документ не нужен, если заключен договор сервитута.

Документы, устанавливающие личность заявителя и заинтересованной стороны, а также согласие правообладателя , непосредственно прикладываются при оформлении. Остальные бумаги запрашиваются компетентным органом по межведомственной линии самостоятельно.

С начала 2017 года в связи с внедрением единого госреестра недвижимости вместо нескольких выписок из разных баз данных запрашивается одна из объединенной базы.

Кто имеет право подавать ходатайство

Правом подачи ходатайства о переводе земель или земельных участков из одной категории в другую наделены лица, способные подтвердить свои права на землю. К таким относятся:

граждане и юридические лица – собственники земельных участков;
землепользователи – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;
землевладельцы – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;
арендаторы земельных участков – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды.

В отношении земель федерального, регионального и местного значения заинтересованным лицом является соответствующий специально уполномоченный орган государственной власти Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования.

Отказ в ходатайстве

В рассмотрении ходатайства может быть отказано в случае, если:

с ходатайством обратилось ненадлежащее лицо;
к ходатайству приложены документы, состав, форма или содержание которых не соответствуют требованиям земельного законодательства.

Если причиной отказу послужили именно эти причины, в 30-дневный срок заявителю будет возвращено ходатайство с подробным указанием того, какие недостатки следует исправить, чтобы оно было принято в делопроизводство.

Смена земельной категории без согласия правообладателя

Органы исполнительной власти, а также местные муниципалитеты вправе подать ходатайство о переходе земли в новую целевую категорию, не согласовывая его с лицами и организациями, владеющими правами на участок. Законодательно предусмотрены два условия, когда исполнительным органам власти предоставляется подобная возможность:

Если после перевода со старой категории земля будет включена в природоохранные территории, сохраняясь при этом в собственности текущего владельца;
Если было принято постановление о смене старой или установлении новой черты города.

Принятое с подобными обоснованиями ходатайство может быть обжаловано правообладателем земли в суде.

Переводить земли в другую категорию нельзя вообще

Перевод не допускается в случае:

установления в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод;
наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;
установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.

Сроки рассмотрения ходатайств

Положительные и отрицательные решения по ходатайствам должны быть рассмотрены и приняты в установленные сроки:

решение о смене назначения земельного участка должно быть принято Правительством РФ за 3 месяца, если иной срок специально не оговаривается правовыми актами РФ;
если ходатайство направлено в исполнительный орган местной власти или муниципалитет, на рассмотрение отводится 2 месяца;
принятое решение, в том числе акт об отказе, должно быть отправлено заявителю в течение двух недель после рассмотрения;
выданная резолюция в виде акта о переводе земли является бессрочной.

Результат, когда перевод земли утвердили

Уполномоченный орган местного самоуправления направляет копию акта о переводе земель или земельных участков из одной категории в другую в течение 5 дней со дня его принятия в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление государственного кадастрового учета недвижимого имущества и ведение государственного кадастра недвижимости.

О внесенных изменениях территориальный орган Росррестра уведомляет заинтересованных правообладателей земельных участков с указанием акта о переводе земель или земельных участков, а также органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для внесения в течение семи дней изменений в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую считается состоявшимся с момента внесения изменений о таком переводе в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Переоформление правоустанавливающих документов на земельные участки, в отношении которых приняты акты о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую, не требуется.

Особенности из главы 2 ФЗ «О переводе земель»

В частности, касаемо сельскохозяйственных участков, закон предусматривает возможность смены их специализации при таких условиях:

будет проводиться консервация земли;
участок включается в природоохранную территорию;
проводится перенос черты города;
на участках, признанных непригодными для ведения сельхоз деятельности, будут возводиться промышленные здания или они будут использованы в других нуждах, не связанных с ведением сельского хозяйства;
непригодные для ведения сельхоз деятельности участки впоследствии будут отнесены к лесному фонду, землям запаса или водному фонду;
если на отводимых участках планируется строительство дорожных магистралей, ЛЭП, линий связи (включая сооружения линейно-кабельные), трубопроводы различного назначения, железнодорожные полотна и прочие линейные объекты. Условие действительно в том случае, когда стоимость участков с сельхоз угодьями, согласно кадастру, более чем на 30% ниже среднего по району показателя, а запланированные линейные объекты будут возводиться в непосредственной близости от дорог и крайней черты полей севооборота;
в связи с необходимостью выполнения обязательств РФ международного характера, для поддержания обороноспособности и обеспечения гарантий безопасности государства; в связи с возможностью добычи из недр полезных ископаемых (ископаемые общераспространенного типа являются исключением);
в целях сохранения памятников исторического и культурного наследия, строительства разноплановых объектов социального, культурного, образовательного и иного назначения.

Закон ограничивает целевой перевод участков из сельскохозяйственной категории в какую-либо иную в том случае, если в их составе находятся ценные угодья, обладающие повышенной сельскохозяйственной продуктивностью. Также при рассмотрении ходатайства проводится сравнительная оценка текущей кадастровой стоимости земельных участков, при которой в качестве ориентира берется средняя по району стоимость.

При переводе земель, ранее используемых промышленными предприятиями, энергетической и транспортной отраслью, были задействованы в телекоммуникационной, радиовещательной, космической отрасли, а также находились в распоряжении Министерства обороны, нет существенных ограничений, кроме нескольких особенностей:

при переводе земельных участков из промышленного или иного типа назначения, учитывается фактор загрязнения почвы, наличия строений и зданий, определенных под снос. Перед сменой категории в данном случае необходимо разработать и утвердить проект, нацеленный на рекультивацию земель;
если на земельных участках, относившихся ранее к промышленной категории или к категории спецназначения, деятельность, негативно повлиявшая на состав и качество почвенного слоя, требуется проведения ряда мероприятий по восстановлению почвы, согласно утвержденному плану рекультивации.

Если ходатайство о переводе земли из промышленной категории было подано исполнительными органами власти или местными муниципалитетами, предварительная рекультивация не является обязательным условием перевода.

Для земельных участков, включенных в природоохранную категорию, перевод осуществляется после предварительной экологической экспертизы, проводимой государством, а также других экспертиз, проведение которых обусловлено действующими федеральными законами, связанными с защитой окружающей среды.

Если в результате проверок окажется, что смена целевого назначения приведет к утрате природоохранного, культурно-исторического, рекреационного, научного, оздоровительного или иного критического значения, то в переводе участка на запрошенную категорию заявителю ходатайства будет отказано.

КАКОВ РЕЗУЛЬТАТ ХОДАТАЙСТВА?

По результатам рассмотрения ходатайства орган местного самоуправления принимается акт о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую в течение двух месяцев со дня поступления ходатайства.

Акт о переводе земель или земельных участков либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков направляется заинтересованному лицу в течение четырнадцати дней со дня принятия такого акта.

Акт о переводе земель или земельных участков либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков может быть обжалован в суд.

Перевод земель сельхозназначения в другую категорию регулируется ЗК РФ и ФЗ № 172 от 2004 г. Для осуществления подобной процедуры необходимо подать ходатайство – в органы исполнительной власти или муниципалитеты, которые уполномочены принимать такие решения.

Особенности ходатайства о переоформлении аграрных территорий устанавливается региональными органами власти, за исключением участков, которые включены в собственность РФ.

Структура заявления о переводе участков сельскохозяйственного назначения

В ФЗ № 172 – ст. 2, установлено, что в ходатайстве, посредством которого осуществляется перевод земель сельскохозяйственного назначения, надо обозначить:

категорию участка, в которую нужно перевести сельхозугодия;
правоустанавливающие документы – договор, свидетельство о собственности.

В 2016 году требуется обосновать причину переоформления категории участка – например, для строительных или промышленных нужд.

Необходимые документы

Перевод земель сельскохозяйственного назначения выполняется после предоставления следующих документов:

Выписки из ГКН. Можно предоставить кадастровый паспорт.
Копии паспорта (для граждан).
Выписки из ЕГРИП (для ИП) или документа из ЕГРЮЛ (для юрлиц).

Необходимо получить согласие собственника земельного участка на перевод категории, за исключением случаев, когда сельхозугодия обременены сервитутом. Для перевода земель также может потребоваться государственная экологическая экспертиза (если переводу подлежат ценные наделы).

Копия паспорта заявителя и согласие собственника участка на переоформление земли в иную категорию должны быть предоставлены в госорганы или муниципалитет лично. Остальные документы могут быть получены специалистами по запросу.

В 2016 году государственные органы власти или муниципалитеты сами могут инициировать процедуру переоформления земли сельхозназначения в участки другой категории, если такие земли не изымаются у владельцев, и на их участках создаются специально охраняемые природные зоны, или необходимо зафиксировать (изменить) черту населенных пунктов.

Особенности принятия решения

Возможно непринятие ходатайства к рассмотрению – если подан неполный пакет документов или их содержание является недостоверным, или когда с просьбой обратилось ненадлежащее лицо. Тогда документ возвращается заявителю в течение месяца после обращения, с указанием причины не рассмотрения.

Акт о положительном решении или об отказе должен быть вынесен в течение 2-х месяцев после обращения. Ответ на ходатайство должен быть отослан заявителю не позднее 14 дней после принятия государственными или муниципальными властями решения.

Основанием отказа выступает запрет на подобные процедуры, и если требуемое целевое использование нарушит структуру территориального планирования.

Разрешение выдается в исключительных случаях, связанных с:

процедурой консервации земли;
созданием природоохранных, историко-культурных комплексов и территорий ценного назначения;
фиксацией и изменением границ населенных пунктов;
расположением объектов социальной, транспортной инфраструктуры.

Разрешение может быть получено, если необходима добыча полезных ископаемых и утвержден план рекультивации территории. Переоформление сельхозугодий в другую категорию возможно тогда, когда участки непригодны для земледелия и включаются в территории лесного или водного резерва (+ земли запаса).

На сельскохозяйственных землях могут быть размещены промышленные предприятия – когда средняя кадастровая цена участков не выше аналогичных земель в конкретном муниципальном районе.

Сельскохозяйственные земли могут быть переведены в другую категорию, если необходимо исполнить международные обязательства или разместить на такой территории объекты обороны.

Копия акта направляется исполнительными органами в ГКН – в течение 5 дней. Сотрудники государственного кадастра, в свою очередь, должны уведомить Росреестр об изменениях в использовании участка – в течение 7 дней после получение извещения из ГКН. Переоформление считается осуществленным, когда изменение целей использования земель отражено в базе государственного кадастра.

Переоформление правоустанавливающих документов – договоров, свидетельства о собственности, не потребуется.

Процедура затруднена тем, что сельхозугодия остаются ценными землями. Ходатайство желательно составить при посредничестве опытного специалиста. Отказ в переводе земли может быть обжалован в судебных инстанциях.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

Земли, выделенные под ведение сельского хозяйства, все чаще попадают под внимание тех, кто желает обзавестись загородным домом. Тем более что стоимость их дешевле, чем в черте населенного пункта. Вот только для использования сельхозземель по иному назначению их сначала нужно перевести в другую категорию по всем правилам российского законодательства.

Перевод в иную категорию регулируется ЗК РФ, Градостроительным кодексом РФ, федеральными и местными законодательными актами. Процедура осуществляется только при наличии на то оснований, предусмотренных законом, грамотно оформленных документов на земельный участок и правильно составленного ходатайства, которое нужно направить в исполнительные органы.

Перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию

В соответствии с ЗК РФ к таким землям относятся участки, которые находятся за чертой населенного пункта и предназначены для нужд сельского хозяйства. Собственниками их могут быть как физические лица, так и юридические, а также муниципальные образования и само государство. Изменение статуса наделов регулируется ст. 7 Федерального закона от 21.12.2004 № 172-ФЗ. Подобная процедура может быть осуществлена в случае:

изменения черты расположенного рядом населенного пункта;
создание особо охраняемой природной территории;
вынужденном размещении объекта промышленности на сельхозземле;
консервации надела;
строительства линии электропередачи, дороги или добычи полезных ископаемых в случае, когда есть утвержденный проект рекультивации сельскохозяйственного участка;
вынужденного размещения объектов коммунально-бытового вида.

Если участок сельскохозяйственного назначения относится к особо продуктивным и ценным угодьям, или его кадастровая стоимость на 50% выше средней по муниципальному образованию, перевести его в иную категорию будет просто невозможно.

Прежде чем приступать к процедуре, следует уточнить назначение намеченного сельхозугодья.

Решение о переводе надела в другую категорию принимает орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти. Именно они рассматривают ходатайства, которые подаются обязательно собственниками участков. Причем еще до начала подобной процедуры сельскохозяйственное угодье должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав и поставлено на кадастровый учет, что само по себя является продолжительной и недешевой процедурой. Вот почему собственнику выгоднее приобретать участок с правоустанавливающей категорией, нежели потом оформлять самостоятельно необходимые бумаги.

Помимо грамотно составленного ходатайства, в котором должны быть указаны причины и основания для перевода, понадобятся также следующие документы:

удостоверение личности владельца участка;
выписка из государственного земельного кадастра и реестра прав на недвижимое имущество;
согласие владельца на перевод земли из сельскохозяйственной категории в другую;
заключение госэкологической экспертизы в случае необходимости.

Срок рассмотрения поданного ходатайства составляет 2 месяца при рассмотрении его органами исполнительной власти и 3 месяца, если оно было подано Правительству РФ. После вынесения решения составляется акт о переводе сельскохозяйственных земель в иную категорию или отказе в удовлетворении поданного ходатайства. Последнее решение может быть принято из-за существующих ограничений в законодательстве, отсутствия оснований, несоответствия требуемого целевого назначения территориальному планированию или отрицательного заключения экологической экспертизы. В любом случае акт рассмотрения дела должен быть направлен заинтересованному лицу в течение двух недель со дня его вынесения.

Обратите внимание!

Оспорить решение исполнительного органа можно в суде в течение трех месяцев со дня получения акта об отказе в переводе, однако сделать это без помощи квалифицированного юриста, имеющего большой опыт в подобных делах, будет очень трудно.

Перевод земель сельскохозяйственного назначения в категорию под индивидуальное жилое строительство

Чаще всего земли сельскохозяйственного назначения пытаются перевести в иную категорию для возведения на них жилых домов. Такой перевод, согласно законодательству РФ, можно осуществить, только если присвоить участку категорию земель населенного пункта, на что, опять же, должны быть основания. Ими могут стать расположение угодья вблизи от границы населенного пункта по генплану, а также планирование резерва для развития территории населенного пункта и изменение назначения сельскохозяйственных зон на перспективу. В противном случае перевести надел в иной вид для получения разрешения на постройку на нем строительства будет практически невозможно и невыгодно.

Объясняется это тем, что сельскохозяйственные земли обладают самой дорогой кадастровой стоимостью, поэтому при переводе в другую категорию государство потеряет запланированный с этого угодья доход. Даже при доказанной необходимости перевода собственник должен будет возместить потери государству.

Для перевода участка в категорию, разрешающую жилищное строительство, нужен стандартный пакет документов.

Вам понадобится ходатайство установленного образца, выписка из кадастра, копия паспорта заявителя, письменное согласие на изменение и документ, подтверждающий право на земельный надел.

В ходатайстве необходимо указать имя, фамилию, отчество и место жительства физического лица либо наименование и расположение юридического лица, местоположение, площадь и кадастровый номер участка, перевод которого необходимо осуществить, категорию земель, которую необходимо присвоить и обоснования для этого, реквизиты правоустанавливающих документов на надел.

Подавать ходатайство может представитель заинтересованного лица. В акте, подтверждающем перевод земель сельскохозяйственного назначения, должны быть указаны основания для проведения такой процедуры, кадастровый номер участка, его границы и площадь, а также тип земельного участка после перевода.

Обратите внимание!

Стоимость перевода сельхозземли в другую категорию будет зависеть от кадастровой стоимости участка, его размера, подготовки необходимой документации и проекта дома, а также необходимости организации экологической экспертизы.

На практике часто прибегают не к смене назначения сельскохозяйственных земель, если хочется возвести на них жилое строение, а к юридическому закреплению использования сельхозучастка под жилищное строительство. Но подобную процедуру можно осуществить, если сельскохозяйственная земля представляет собой дачный надел или участок для садоводства.

Перевести наделы сельскохозяйственного назначения в иной вид возможно лишь при наличии на то оснований, перечисленных в Законе №172-ФЗ, а также необходимого пакета документов.

Важно отметить, что инстанции, рассматривающие вопрос, вправе отказать заинтересованному лицу даже при неправильно составленном ходатайстве. Вот почему доверить процедуру по переводу сельскохозяйственного участка лучше юридической фирме, которая имеет обширный опыт работы в подобных делах и может решить все юридические проволочки.

Процесс перевода земель сельскохозяйственного назначения в промышленные участки занимает длительный период времени. Оформление документации и разрешений на преобразование целевого назначения занимает более шести месяцев.

Также следует учитывать, что данная процедура сопряжена со значительными материальными затратами, включая оплату государственной пошлины за выдачу кадастровых документов и возмещение потерь государства в связи с преобразованием правового режима сельскохозяйственных угодий.

Значительную часть участков земельного фонда составляют наделы, предназначенные для выращивания сельскохозяйственных культур и ведения животноводства. Данные угодья расположены вдали от города в экологически чистой местности.

В связи с особой плодородностью подобных земель, их оборот находится под строгим контролем со стороны государства. Возведение строений на данных участках запрещено законодательством. Но если в силу различных обстоятельств строительство объектов на землях сельхозназначения необходимо, то с этой целью сначала следует попытаться произвести перевод целевого назначения земельного надела. Однако помните, что процесс этот очень трудоемкий и материально затратный.

В соответствии с нормами действующего законодательства возможность перевода земель сельхозназначения в промышленные участки предоставляется при следующих обстоятельствах:

стоимость участка согласно кадастровой оценке признана среднестатистической по конкретной местности;
доказана необходимость возведения промышленных объектов на определенном участке сельхозназначения, исходя из производственных целей.

Кроме того, в целях восстановления плодородных свойств почвы на территории сельскохозяйственных земель необходимо возведение систем орошения и коммуникационных станций. Для получения разрешения на перевод земельного участка, предназначенного для растениеводства в участок промышленной застройки, обращайтесь в орган местного самоуправления с соответствующим заявлением и подтверждающими документами.

Если земельный участок используется по праву аренды, то для преобразования категории земли необходимо получить разрешение от собственника имущества.

Ходатайство и документальное подтверждение перевода участка в уполномоченный орган вы можете подать лично или через представителя. Полномочия представителя необходимо заверить нотариально. Также законодательством разрешена отправка документации на преобразование категории земельного участка почтой России или через официальный портал государственных услуг.

Перечень документов для изменения правового статуса земельного участка:

обращение о необходимости смены целевого назначения земельного участка (бланк заявления предоставляется в службе Росреестра или его можно скачать на официальном сайте уполномоченного органа);
межевой план земельного надела;
паспорт кадастрового учета;
документ, подтверждающий права пользователя участка;
официальное разрешение на перевод земли в другую категорию, выданное органом местного самоуправления.

Обращение о корректировке сведений в кадастровом учете рассматривается уполномоченным органом в срок не позднее 10 дней со дня приема.

Документы для перевода земель сельхозназначения в земли промышленности

наличие информации об индивидуальном номере земельного участка в кадастровом учете;
действующее целевое предназначение надела;
планируемый статус земельного участка (земли промышленности);
основания, послужившие причиной изменения статуса участка;
правовые основания использования земельного участка.

Вместе с ходатайством представьте обосновывающие документы:

документ, подтверждающий личность заявителя (для юридических лиц требуется предоставление учредительных документов);
выписка из ЕГРН;
акт экологической экспертизы о возможности перевода земли;
разрешение собственника земли на изменение целевого назначения использования участка.

Процедура переоформления участка сельскохозяйственного назначения следующая:

направьте ходатайство на имя главы муниципального образования;
при положительном решении муниципалитета, составьте обращение в адрес министерства имущественных отношений о преобразовании целевого назначения участка и возможности размещения на нем объекта промышленности;
минимущество по истечении 2 месяцев принимает решение о предоставлении права на перевод участка в другой правовой режим;
в течение 2 недель копия вынесенного решения о переводе земли будет направлена заявителю и в территориальный орган Росреестра;
в соответствии с представленными документами соответствующие корректировки будут внесены в Единый реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Перечень документов, необходимых для изменения целевого назначения участка:

разрешение органа местного самоуправления;
проект расположения промышленного объекта на земельном участке;
план межевания земли;
технические характеристики строительного объекта;
заключение экспертной комиссии по экологическим вопросам;
кадастровая документация на землю;
экономическое обоснование строительства промышленного объекта;
сведения о кадастровой стоимости участка и среднестатистической стоимости подобных участков по региону;
проектные разработки по восстановлению почвы;
справки об издержках государства в связи с переводом земли.

Данный перечень может пополняться дополнительными документами в зависимости от нормативных требований по изменению целевого использования земли, принятые в конкретном регионе.

Зачем переводить земли сельхозназначения в промышленные

Согласно нормам земельного законодательства промышленные земли представляют собой участки, предназначенные для строительства промышленных объектов, связанных с производством товаров, добычей полезных ископаемых, а также обслуживанием жилых домов. Земли промышленного значения образуются на основе ранее созданных участков, на которых действовали производственные объекты либо в результате изменения статуса земель иных категорий.

Для использования сельскохозяйственных наделов требуются большие финансовые вложения, так как подобные участки расположены в отдалении от жилых построек и не оснащены коммуникациями.

Для возведения и обслуживания промышленных комплексов, построенных на землях, назначение которых связано с растениеводством и животноводством, необходимо также создание транспортных развязок.

При проведении преобразования целевой категории участка просчитайте все финансовые вложения, направленные на обслуживание промышленного предприятия и финансовые потери, установленные для возмещения ущерба государству в результате потери плодородных земель, предназначенных для выращивания сельскохозяйственных культур.

В большинство случаев положительное решение по вопросу перевода сельскохозяйственных земель в промышленные участки, принимается исходя из расположения земельных наделов. Удаленность подобных земель от населенных пунктов делает возможным дальнейшее расширения производства и строительство новых промышленных объектов.