Отношении застройщика введена процедура наблюдения. Что делать дольщику при банкротстве застройщика? Почему в России продолжают банкротиться строительные организации

Длительное ожидание своего жилья, покупка квартиры в строящемся доме на последние деньги или в ипотеку… И неожиданная новость – застройщик – банкрот. Ситуация неприятная для любого дольщика. Как ему поступить в этом случае? Куда обращаться? И есть ли шансы все-таки получить свои квадратные метры?

Почему в России продолжают банкротиться строительные организации?

Российские строительные компании банкротятся по многим причинам. Мелкие компании не выдерживают конкуренции, срывают сроки сдачи объектов, качество строительства жилья порой оставлять желать лучшего. Суды с застройщиком по качеству строительства приносят убытки для таких компаний. Кроме того, адвокаты по строительным спорам советует дольщикам подать в суд на застройщика за просрочку передачи квартиры. Положительное решение суда в пользу дольщиков в случае споров с застройщиком по просрочке также может вылиться в крупные убытки для строительной компании.

Нередкой причиной банкротства застройщика может быть банальное мошенничество со стороны руководства компании или ее владельцев. Дольщики отдают свои деньги на строительство дома, а лица, к которым финансовые средства попадают в распоряжение, используют их в своих личных целях. В этой ситуации и объект не построен, и компанию приходится признавать неплатежеспособной.

Неграмотный подход к разработке проектной документации и составлению сметы на строительство жилых и нежилых объектов может стать причиной неверных расчетов стоимости проекта и как следствие работы себе в убыток.

Обанкротиться может как мелкая строительная компания, так и крупный застройщик. К сожалению, в настоящее время выбор квартиры у большой строительной компании не может служить стопроцентной гарантией, того, что застройщик не окажется банкротом. Такие примеры уже есть в России. Группа компаний СУ 155, которая являлась крупнейшим застройщиком в нашей стране, признана судом неплатежеспособной.

Признание неплатежеспособной строительной компании еще не означает, что дольщики останутся без квартир. Но ждать придется долго. Например, в Московской области дольщики одного из долгостроев ждали получения жилья после банкротства застройщика около 7 лет. При этом объект находился на стадии котлована и все финансовые средства, собранные более чем сотней дольщиков, были украдены застройщиком.

Защита дольщиков при банкротстве застройщика

Дольщик, вложивший денежные средства в строительство жилья, должен активно контролировать процесс исполнения застройщиком своих обязательств по договору. В противном случае, отпустив ситуацию из-под контроля, можно лишиться своих вложений и остаться без квартиры. Необходимо регулярно общаться с представителями застройщика, с другими дольщиками, чтобы во время узнать о финансовых или других трудностях, если они возникнут. Ведь решить вопрос с квартирой еще до признания застройщика банкротом гораздо проще, чем когда данный процесс уже запущен.

Если все же момент упущен и у застройщика уже началась процедура банкротства, дольщику лучше всего заручиться поддержкой юриста по долевому строительству или самому вникать в тонкости банкротного законодательства в сфере долевого строительства.

Как подать в суд на застройщика?

Банкротство застройщика не быстрый процесс и начинается он с обращения в суд. Банкротят строительную компанию, когда она уже не в состоянии рассчитаться по долгам со своими кредиторами (например, вернуть деньги дольщику, расторгнувшему договор или потребовавшему уплатить неустойку за просрочку строительства) или уплатить обязательные платежи государственным органам.

Закон о банкротстве содержит специальные положения, которые распространяются именно на застройщиков (гл. 7 закона о банкротстве). Данные правовые нормы учитывают приоритетное положение дольщиков и защищают их интересы.

Обратите внимание! Положения главы 7 закона о банкротстве, содержащие специальные нормы по банкротству застройщика, начинают работать, только если арбитражный суд укажет об этом в своем определении.

Заявить в суде о том, что должник является застройщиком, может кредитор, который изначально обратился в суд с заявлением о признании строительной компании банкротом. В этой ситуации суд укажет о применение специальных норм закона в определении о принятии заявления о признании должника банкротом . Указанный документ можно найти на сайте арбитражного суда, рассматривающего данное дело.

Если же этого не было сделано, то дольщикам, которые будут обращаться в суд в дальнейшем обязательно необходимо указать в своем заявлении на то, что банкротное дело ведется в отношении застройщика. Тогда суд сможет применять специальные нормы банкротного законодательства, которые гарантируют именно интересы дольщиков.

Дела о банкротстве рассматриваются в арбитражном суде по месту нахождения должника (в нашем случае застройщика). Например, строительная компания находится в Санкт-Петербурге (данные можно проверить в выписке из ЕГРЮЛ), значит, дело будет проходить в Арбитражном суде Санкт-Петербурга. Но согласно ст. 201.1 закона о банкротстве банкротные судебные споры с застройщиком могут быть переданы в суд по адресу недостроенного дома или по месту жительства большинства дольщиков. Инициировать этот процесс может любой участник дела.

Защита прав дольщиков по договору долевого строительства в случае банкротства застройщика может быть осуществлена следующими способами:

• признание права собственности на квартиру за дольщиком;
• требования о передачи квартиры;
• включение финансовых требований в реестр кредиторов;
• передача недостроенного дома дольщикам для дальнейшего строительства по ст.201.10 закона о банкротстве;
• передача недостроенного объекта новому застройщику в соответствии со ст. 201.15-1 закона о банкротстве.

Многие дольщики, ожидающие квартир, задаются вопросом, что делать, если застройщик банкрот? Выше мы перечислили несколько способов защиты прав дольщиков при банкротстве строительной организации. Как понять, какой из них подойдет именно в вашей ситуации? Рассмотрим эти варианты подробнее.

Прежде всего, стоит помнить, что после введения процедуры наблюдения в отношении вашего застройщика все финансовые вопросы и вопросы, связанные с передачей жилья будут решаться только в арбитражном суде, который ведет дело по банкротству. То есть все указанные нами выше меры защиты прав дольщиков будут решаться в судебном порядке.

Самый простой и быстрый способ решения вопроса – подача иска о признании права собственности на квартиру . Но данный способ возможен только при наличии следующих условий:

• дом введен в эксплуатацию;
• между застройщиком и дольщиком подписан акт приема-передачи квартиры до принятия судом заявления о банкротстве застройщика.

Это практически идеальная ситуация и встречается нечасто. Чаще бывает, что застройщик банкротиться, а дом не достроен. В этой ситуации юрист по строительным спорам посоветует обратиться в арбитражный суд с иском о включении в реестр требования о передаче жилого помещения . Правила подачи такого иска указаны в ст. 201.6 закона о банкротстве.

Если ваш дом уже достроен, но акт передачи квартиры еще не подписан или подписан уже после принятия судом заявления о банкротстве застройщика, то вам также придется руководствоваться указанной выше нормой.

Вместе с иском в суд нужно обязательно представить следующие документы:

• договор, заключенный с застройщиком и направленный на передачу квартиры;
• доказательства оплаты жилья.

Это не полный перечень бумаг, которые предстоит собрать. Полный пакет документов можно собрать исходя из конкретной ситуации. В этом вам может помочь юрист по долевому строительству.

Отдельно хотелось бы остановиться на документе, который можно будет отнести к договору, направленному на передачу квартиры в соответствии с законом о банкротстве. В суд в качестве ваших с застройщиком договорных отношений можно предоставить один из следующих договоров:

• договор купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
• предварительные ДДУ или купли–продажи жилья;
• договор займа, основное обязательство в котором передача жилья в собственность после завершения строительства в качестве возврата займа;
• договор простого товарищества, заключенный в целях строительства МКД и получения в собственность квартире в этом доме;
• другие сделки, которые направлены на строительство МКД и получения в нем квартиры на праве собственности.

Также суд удовлетворит ваши требования, если вы:

• получили вексель, которым можно расплатиться за квартиру;
• внесли финансовые средства в ЖСК для строительства МКД;
• внесли деньги или другое имущество в складочный капитал товарищества на вере для получения квартиры в собственность.

Как показывает практика подтвердить оплату стоимости квартиры можно не только платежными документами из банка, но и кассовыми документами, полученными у застройщика, если оплату вы производили непосредственно в кассу. Даже если в строительной компании не отразили в своих внутренних документах поступление оплаченных вами финансовых средств.

Пример из судебной практики. Участник долевого строительства частично оплатил стоимость квартиры на банковский счет застройщика, часть средств внес непосредственно в кассу строительной компании. В суд он обратился с иском о включении в реестр требований о передаче жилого помещения и предоставил, в том числе копии квитанций к приходным кассовым ордерам. Но изначально суд отказал ему, так как в бухгалтерской документации застройщика не отражено поступление денежных средств участника строительства и отсутствуют данные об их зачислении на его счет в банке.

Вместе с тем, Верховный суд РФ поддержал требования дольщика. Суд указал, что нарушения, допущенные должностным лицом застройщика-банкрота при ведении кассового учета, не могут быть основанием для лишения дольщика права на заявление своих требований по включению в реестр. Кроме того, суд отметил, что наличие у строительной компании расчетного счета не исключает возможность внесения финансовых средств непосредственно в кассу организации.

Верховный суд РФ обратил внимание на то, что участник долевого строительства подтвердил свои финансовые возможности на дату заключения ДДУ, предоставив в суд копии договоров, которые отражают продажу жилого помещения и доли в уставном капитале. На вырученные средства он смог купить квартиру у строительной компании (Определение ВС РФ от 29.09.2015 года по делу №307–ЭС15-8607).

Следующий способ защиты прав дольщиков при банкротстве застройщика – требование о включении финансовых требований в реестр кредиторов. В данном случае дольщик сможет рассчитывать на получение внесенных средств обратно. В предыдущем же примере (включение требований в реестр о передаче жилого помещения) дольщик претендует на получение квартиры.

Если сравнивать два этих способа защиты прав дольщиков, то стоит отметить, что наиболее предпочтительным является требование о передаче квартиры. Ведь в данном случае достигается цель заключения договора – получение жилья, стоимость которого могла значительно вырасти с момента заключения договора и оплаты его стоимости. Кроме того, практика показывает, что только в редких случаях от компаний-банкротов можно добиться выплаты денежных средств. Даже если это произойдет, то ждать придется очень долго. Ведь процесс банкротства очень длительный. Оценить реальную возможность получения денег с застройщика-банкрота поможет опытный юрист по строительным спорам.

Обратите внимание! Участник строительства имеет право самостоятельно выбрать, какое из требований ему предъявить – включение в реестр о передаче жилого помещения или предъявить денежные требования.

Пример из судебной практики. Участник долевого строительство изначально при банкротстве застройщика через суд добился включения его денежных требований в реестр кредиторов. Затем дольщик передумал и обратился в суд с иском о внесении изменений в реестр кредиторов и просил включить его требования в реестр о передаче жилого помещения. То есть хотел получить уже не деньги, а именно квартиру.

Судом было отмечено следующее – по существу реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра денежных требований. Возможность замены денежных требований дольщика на требования о передаче жилья законодательством о банкротстве не предусмотрена. Поэтому суд отказал в изменении требований дольщика (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26 июня 2016 года по делу №А40-91655/10-88-351).

В противоположной ситуации Верховный суд РФ высказал иной подход. Дольщик изначально просил включить его требования в реестр жилых помещений, а затем решил, что деньги ему нужнее и подал иск об установлении денежного требования. ВС РФ встал на сторону участника долевого строительства и подтвердил законность «трансформации» его требований из жилищных в денежные (Определение ВС РФ от 21 января 2016 года № 304-ЭС15-12057).

Два оставшихся способа защиты прав дольщика на получение жилья – передача объекта самим дольщикам через ЖСК или новому застройщику для дальнейшего строительства происходит при поддержке управляющего, который участвует в процедуре банкротства застройщика. Для применения указанных процедур необходимо, чтобы соблюдался целый перечень условий, отраженных в ст. 201.10 и 201.15-1 закона о банкротстве.

Одной из востребованных услуг в юридической практике является защита прав дольщиков в Санкт-Петербурге. Чтобы выбрать наиболее подходящий способ защиты прав необходимо детально оценить и финансовое состояние строительной компании, и положение дел на объекте. Адвокаты по строительным спорам в СПб помогут вам решить проблемы, связанные с банкротством застройщика:

• проконсультируют по всем интересующим вопросам;
• подберут стратегию дальнейших действий исходя из вашей ситуации;
• подготовят необходимые документы для обращения к арбитражному управляющему, конкурсному управляющему;
• подадут в суд соответствующий иск;
• представят ваши интересы в суде и при общении с другими государственными органами, а также должностными лицами организаций в рамках дела о банкротстве.

Вложение инвестиций в строительство: банкротные риски

Инвестирование денежных средств как в бизнес в целом, так и под конкретные проекты - достаточно рискованное мероприятие. В любой момент получатель денег может отказаться их возвращать как без причины, так и по какой-либо причине, к примеру, банкротство.

В сфере строительства, где достаточно часто применяется схема вложений инвестиций под конкретный проект, банкротства компаний-застройщиков также не является редким случаем.

Инвестирование может быть осуществлено не только вложением денежных средств в проект, но и предоставлением имущества в аренду, в том числе земельных участков под объекты застройки.

Ситуация еще больше усложняется, если строительство ведется в рамках законодательства о долевом участии в строительстве: в итоге объект возводится с привлечением как инвестиций граждан, так и инвестиций компаний либо предпринимателей, что регулируется разными законами: к примеру, невыполнение обязательств застройщиком перед участниками долевого строительства влечет ответственность зачастую более внушительную, нежели невозврат инвестиций компании либо конкретному предпринимателю.

Безусловно, во втором случае защищенность вложенных инвестиций (гарантия их возврата) напрямую зависит от качества договоров, сопровождающих инвестирование.

Судебный акт: Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14 августа 2017 г. по делу А32-22094/2015.

Фабула дела

В рамках дела о банкротстве компании-застройщика конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным договора аренды земельного участка, на котором компания-застройщик осуществляла строительство трехэтажного многоквартирного дома в рамках законодательства о долевом участии в строительстве.

Инвестирование в проект сопровождалось заключенными между банкротящимся застройщиком и компанией-инвестором договорами инвестирования в строительство и аренды земельного участка, а также договоров о долевом участии в строительстве, заключение с гражданами которых предусматривал общий договор об инвестировании.

Конкурсный управляющий в качестве обоснования подачи заявления о признании договора аренды земельного участка недействительным указал на низкую стоимость арендной платы за земельный участок, на котором компания-банкрот вела строительство жилого здания: 1 000 рублей в месяц.

При этом, конкурсным управляющим был представлен суду отчет об оценке стоимости арендной платы земельного участка, которая согласно указанному отчету, составляет 3 089 000 рублей в год, то есть 257 416,67 рублей в месяц.

Основной договор инвестирования в строительство заключен между инвестором и застройщиком заключен на сумму 157 396 000 рублей.

Суду компанией-банкротом было представлено экономическое обоснование заключение договоров инвестирования и аренды земельного участка: в случае реализации квартир по итогам проекта его выручка составляет 87 000 000 рублей.

Суд отказал в признании договора аренды земельного участка недействительным.

Позиция суда

1. Суд при вынесении решения исходил из свободы заключения договоров: между сторонами (инвестор и застройщик) мог быть заключен как один, общий, договор инвестирования, содержащий раздел о передаче инвестором застройщику в аренду земельного участка, либо - два разных договора. Указанное обусловлено тем, что предпринимателям предоставлено право как заключать не указанные в законодательстве договоры, так и комплексные договоры, содержащие в себе условия нескольких предусмотренных законом договоров.

2. Суд, оценив условия договоров как инвестирования, так и аренды, пришел к выводу об их взаимосвязанности: инвестирование денежных средств и имущества (земельный участок) имело целью дальнейшее привлечение денежных средств от граждан-участников долевого строительства (о чем имеется указание в договоре инвестирования). Соответственно, по итогам сдачи возведенного жилого дома компания-застройщик получит прибыль и вернет вложенные денежные средства инвестором.

3. Суд, при вынесении судебных актов в рамках заявления о признании договора аренды земельного участка недействительным, учел неравнозначность последствий для инвестора как инициатора банкротства компании-застройщика от признания указанного договора недействительным и в случае отказа в признании недействительным. В случае сохранения силы договора, приведенные в экономическом обосновании сведения о выручке в 87 000 000 будут получены инвестором.

4. Судом был учтен тот факт, что без аренды земельного участка строительство объекта невозможно, следовательно, невозможным является и сам проект, в который инвестор вложил как денежные средства, так и имущество (земельный участок).

Комментарии

1. Постановление суда - пример взвешенного подхода судей при рассмотрении заявления о признании договора об инвестировании недействительным: договор аренды земельного участка рассматривался не отдельно как некая абстракция, но применительно ко всему проекту в целом и его цели: получение прибыли застройщиком и возврат инвестиций инвестору.

2. Это постановление является и примером грамотного приведения доказательств стороной с использованием расчетов, наглядно демонстрирующих суду предпринимательскую цель заключенного договора, значение инвестиции в проекте и прямую зависимость и взаимосвязанность со вторым, инвестиционным, договором.

3. Грамотно выстроенная доказательная база по обоснованию экономической составляющей проекта привела к тому, что отчет об оценке стоимости аренды земельного участка (доказательство, приведенное конкурсным управляющим) не был принят во внимание судом, исходя, вновь, из комплексного подхода к спорной ситуации.

4. Банкротство компании, привлекавшей немалые инвестиционные средства, оспаривание договоров в рамках дела о банкротстве такой компании является очередным доказательством того, что инвестирование в строительстве - рискованное мероприятие. И совершенно не имеет значения вид инвестиций: денежные средства, движимое имущество (к примеру, строительная техника), или же недвижимое имущество (земельные участки).

В действующих законах нет четких рекомендаций, что делать обманутым дольщикам при банкротстве застройщика. Человек, который оказался в сложной ситуации, часто теряет драгоценное время на поиски необходимой информации, из-за чего не успевает выполнить необходимые процедуры для возврата денег. Ниже рассмотрим, как действовать дольщику при наличии финансовых проблем у строительной компании, куда необходимо обращаться, и стоит ли доводить дело до суда. Приведенные рекомендации помогают быстро сориентироваться в ситуации, и повысить шансы на возврат инвестированных средств.

Банкротство компании представляет собой особую процедуру, которая проводится Арбитражным судом. Целью процесса является подтверждение неспособности застройщика выполнять возложенные на него обязательства, а также удовлетворение исковых требований дольщиков и прочих кредиторов.

После инициирования процедуры финансовой несостоятельности инвесторы, подписавшие договор долевого участия, получают уведомление. В документе указано право дольщиков требовать передачи в собственность квартиры или возврата переданных ранее денег.

Последующие события зависят от того, на каком из этапов находятся строительные работы. Так, если дом уже возведен, вопрос решается Арбитражным судом. После этого дольщик получает документы, подтверждающие передачу денег строительной компании. Кроме того, формируется специальный реестр кредиторов, согласно которого оформляется право собственности на недвижимость.

Сложнее обстоит ситуация, если здание еще не сдано в эксплуатацию. В этом случае организуется конкурсное производство, после чего дольщики могут рассчитывать на компенсацию. Но стоит учесть, что требования обычных участников ДДУ выполняются не в первую очередь. Сначала выплаты производятся лицам, у которых из-за банкротства строительной компании пострадало здоровье. После погашаются долги по зарплате сотрудникам, а уже на последнем этапе выполняются расчеты с дольщиками.

По законодательству покупатели квартиры по ДДУ наиболее защищены, ведь они вправе требовать не только неустойку от обанкротившегося застройщика, но и другие выплаты - моральную компенсацию, покрытие расходов на аренду жилья, выплату взносов, банковских процентов и так далее.

Также в ФЗ №214 прописана необходимость обязательного страхования, что позволяет рассчитывать на покрытие убытков дольщика в случае финансовой несостоятельности застройщика или просрочки в сдаче объекта. Но и здесь не все гладко, ведь строительная компания не всегда может справиться с возложенными на нее обязательствами.

Что делать с ипотекой или кредитом?

Сложнее обстоит дело, если дольщик приобрел квартиру по ДДУ в ипотеку (кредит), а строительная компания обанкротилась. Если возведение здания еще не завершено, и имеются подозрение на длительное «замораживание» этого процесса, покупатель остается без квартиры, но с долгами перед банковским учреждением.

Что делать? Многие дольщики принимают ошибочное решение не платить деньги в банк из-за невозможности получить квартиру. Люди объясняют решение тем, что в качестве залога выступает имущество, то есть недостроенное жилье обанкротившейся строительной компании. Мол, банк обязан сам разбираться с застройщиком.

На самом деле, это не так. Перед кредитором отвечает не застройщик, а непосредственно дольщик. В случае запуска процедуры принудительного взыскания кредитополучателю придется нести дополнительные расходы, а полученных средств будет недостаточно для полного погашения имеющейся задолженности. Оставшуюся часть придется выплачивать именно заемщику.

Если дольщик, оформивший ипотеку или кредит, отказывается платить, последствия для него будут такими же, как и для обычного должника. В случае просрочки начисляются штрафы. Даже при получении компенсации инвестор вынужден ждать немало времени пока пройдет конкурсное производство.

Все мероприятия по возврату средств занимают немало времени. Если в этот период отказаться от погашения задолженности, банк начисляет крупный штраф, что только усложняет ситуацию для дольщика.

Следующий негативный момент - испорченная кредитная история. Задержки выплат незамедлительно находят отражение в бюро кредитных историй без объяснения причин. Даже при решении вопроса с кредитором оформить следующий заем будет сложно из-за испорченной репутации. Вот почему отказываться от выплаты задолженности - плохое решение.

Лучший путь - продолжать платить проценты, но делать все возможное для возврата средств от застройщика. После необходимо компенсировать задолженность перед банком. Если юридический процесс банкротства еще не запущен, но для этого имеются все предпосылки («замораживание» строительства, нарушение сроков), лучше в одностороннем порядке расторгнуть договор. Такое право дольщика отражено в ФЗ №214.

В ситуации, когда дом уже достроен, пайщику лучше объединиться с остальными инвесторам и найти источник инвестирования для завершения проекта. В этом случае помните, что у вас имеется право требовать оформления права собственности на жилье

Куда нужно обратиться?

В случае запуска процедуры банкротства дольщику стоит заявить о своих претензиях к строительной компании в рамках соответствующего дела. Только так можно рассчитывать на получение жилья или вернуть потраченные средства. В ином случае высок риск остаться у «разбитого корыта». Предъявление прав производится в пределах открытого дела о банкротстве. При этом заявление должно подаваться в Арбитражный суд. Именно этот орган рассматривает подобные ситуации.

Дольщику необходимо идти в судебный орган и предъявить одно из 2-х требований:

• Возврат инвестированных в строительство средств.
• Получение недвижимости в собственность.

Стоит помнить, что многие застройщики используют банкротство в качестве ширмы для личной наживы за счет клиентов. Такое возможно в случае, когда строительная фирма в течение нескольких месяцев не производит выплаты и формирует фиктивные долги. Здесь важно вовремя сориентироваться и подать иск в суд на махинации застройщика. Кроме того, важно изучить строительную компанию на факт намерения провести процедуру банкротства.

Как дольщику отстоять свои права?

Как отмечалось выше, дольщику для возврата инвестированных денег необходимо попасть в реестр кредиторов. Для этого оформляется заявление с требованием передачи жилья в собственность или возврата денег. К заявлению прикладывается договор, оформленный со строительной компанией, а также документы, подтверждающие передачу средств. На базе оформленного заявления и подтверждающих бумаг Арбитражный суд рассматривает обращение и решает - включать заявителя в реестр кредиторов или нет.

Банкротство застройщика - не повод отчаиваться. Если дом почти завершен или полностью построен, но бумаги ввода в эксплуатацию не оформлены, вероятность получения квартиры по ДДУ очень велика. Если же дом находится на этапе строительства важно правильно составить заявление и передать его в срок судебному органу.

В ситуации, когда возведение объекта было «заморожено» на начальной стадии, и квартиры дольщика еще нет, можно обращаться с заявлением о передаче прав о собственности. Такое решение будет принято лишь в том случае, если дом возьмется достраивать другой застройщик.

При защите своих прав важно обратить внимание, как оформлен договор ДДУ со строительной компанией. Здесь имеется два варианта:

• Инвестор имеет на руках договор купли-продажи квартиры.
• В распоряжении дольщика только предварительный договор.

Для последнего варианта характерна ситуация, когда суд принимает решение о завершении действия документа и выносит решение о выплате компенсации. Если дольщиком оформлен ДДУ на недостроенный объект, судебный орган может признать его недействительным из-за отсутствия номера регистрации у квартиры. Дольщику придется доказывать факт оформления договора, что впоследствии позволяет получить не только недвижимость, но и неустойку за несвоевременную сдачу объекта.

Вернуть деньги или получить право собственности?

При выборе между возвратом денег за квартиру и получением права собственности на недостроенный объект стоит учесть одну особенность. В случае соответствующего решения суда компания-банкрот вынуждена выплатить деньги большому числу кредиторов - собственным сотрудникам, коммунальным организациям, суду и так далее. Возможна ситуация, когда у застройщика не останется денег на погашение задолженности перед дольщиками.

Если оформить заявление на признание права собственности на жилье и получить одобрение судебного органа, квартира выводится из конкурсной массы. Это значит, что она не может быть реализована вместе с имуществом финансово несостоятельной строительной компании.

Как только назначен конкурсный управляющий, активы компании-банкрота реализуются с торгов, а полученные деньги отдаются кредитором с учетом озвученной выше очереди.

При получении решения суда о признании права владения квартирой в недостроенном здании или доли в общем имуществе, можно пойти двумя путями:

• Стать частью кооператива дольщиков.
• Продать жилье своими силами.

Дольщику должен понимать, что для защиты своих прав он должен уложиться в определенные законом сроки. В частности, первые 30 дней ведется наблюдение и формирование реестра кредиторов с привлечением Арбитражного суда. После старта конкурсного производства можно еще в течение 2-х месяцев оформлять и передавать заявление с требованием передачи денег или получения права на жилье. Отсчет начинается с периода, когда соответствующая информация была отражена в газете «Коммерсантъ» или после того, как дольщиков проинформировали об открытии реестра.

Если инвестор не подал заявление в срок, за ним остается право истребования положенных средств. Минус в том, что его претензии будут удовлетворяться в последнюю очередь. Если денег для выплаты не останется, дольщик остается без инвестиций и недвижимости.

Стоит ли доводить дело до судебного разбирательства?

В случае банкротства строительной компании первое, с чего стоит начать дольщикам - предъявить к нему требования о передаче недвижимости в пользование или возврате денег. Оно должно быть направлено в течение 30 дней. При этом избежать обращения в судебный орган не выйдет, ведь на основании его решения производится включение дольщика в реестр кредиторов с указанием суммы задолженности или стоимости объекта недвижимости. В ином случае можно оказаться без денег и квартиры.

Банкротство строительной организации является страшной новостью для любого гражданина, заключившего .

Как это не печально в последнее время очень часто случается разорение, как небольших фирм, так и крупных строительных компаний. Но, самым ужасным является не сам факт банкротства, а последствия – и огромные долги.

А иногда бывает и по-другому: компания преднамеренно заявляет о несостоятельности и осуществляет ликвидацию с целью ухода от ответственности.

Что же делать обманутому дольщику? Где искать защиту и как минимизировать финансовые потери?

Законодательное регулирование вопроса

В 2004 г. произошло принятие , направленного на защиту интересов граждан, инвестировавших собственные или заемные средства в строительство многоквартирного дома. Этот же закон гарантирует возврат денежных средств в случае банкротства или ликвидации застройщика.

Некоторые строительные фирмы заманивают вкладчиков иллюзорными гарантиями и убеждают, что заключение договора – это абсолютно бесполезная процедура. Ни в коем случае нельзя верить подобным обещаниям! Такое поведение говорит о том, что перед Вами находятся обманщики.

Законодательный акт, принятый в августе 2011 года, защищает обманутых дольщиков, как в части возврата внесенной денежной суммы, так и в части предоставления дорогостоящей покупки в натуральном выражении. Вне зависимости от текущего состояния, гражданин-инвестор имеет право получить квартиру в собственность и обустраивать ее самостоятельно.

Закон «Об инвестиционной деятельности» говорит о том, что никто не может ограничить дольщика во владении, пользовании и распоряжении приобретенным имуществом. Правда, при условии, что все финансовые обязательства, описанные в договоре о долевом строительстве, погашены своевременно.

Если случилось так, что фирма-застройщик обанкротилась, совсем немного не завершив строительные работы, то гораздо более целесообразно требовать признания права собственности на новоявленное жилье, нежели бороться за возврат внесенных средств. Причина предельно проста – компания, осуществляющая процедуру ликвидации, вряд ли будет располагать большими денежными сбережениями, необходимыми для возврата дольщикам.

Описание процедуры

Банкротство застройщика зачастую объясняется объективными причинами, например, неправильная организация бизнес-процесса.

Наступление дефицита бюджета зачастую случается ввиду следующих обстоятельств :

• повышение стоимости строительных материалов и удорожание подрядных услуг;
• резкий рост курса валюты, что неизбежно приводит к пересмотру рыночных цен в большую сторону;
• форс-мажорные ситуации (погодная аномалия, человеческий фактор и т.д.), срывающие установленный в договоре срок сдачи готового жилья.

Дольщик или инвестор может самостоятельно ознакомиться с неблагоприятными событиями, посредством регулярного просмотра черных списков строительных компаний, составляемых государственными структурами.

Что такое реестр требований кредиторов

Реестр требований представляет собой документ, отображающий список всех задолженностей фирмы-застройщика.

Несоблюдение срока исполнения указанных здесь обязательств, зачастую, является причиной объявления банкротства.

Реестр предусматривает очередность исполнения требований дольщиков. Каждому инвестору следует внимательно следить за тем, чтобы информация о нем была зафиксирована в данном списке, в противном случае, маловероятно, что долг будет возвращен.

Отражение данных о дольщике в реестре требует соблюдения определенных условий, касающихся оформления и подачи заявки. Направление заявления и перечня необходимых приложений осуществляется посредством арбитражного суда. В официальном обращении обязательно должна содержаться информация о полном наименовании фирмы-застройщика, точном адресе, актуальных реквизитах, а также номере дела должника.

Кроме того следует помнить о том, что законодательно определен срок , в течение которого кредитор может предъявить свои требования к предприятию, осуществляющему процедуру банкротства. Дольщику отводится 30 календарных дней на реализации своего права.

Если кредитор не смог своевременно направить информацию в реестр требований, то он может стать заложником определенных негативных правовых последствий. Он все еще может претендовать на возврат вложенных средств, но теперь только после того, как банкрот полностью произведет расчет со всем списком конкурсных кредиторов. Следовательно, шансы на возврат денежной суммы, внесенной за планируемое к возведению жилье, значительно снижаются.

На что имеет право дольщик

Какие действия должен предпринять дольщик после получения уведомления о банкротстве строительной фирмы? Ликвидация фирмы должна сопровождаться рассылкой уведомлений соответствующего содержания. Срок – 5 дней. Текст документа обязательно должен включать информацию о том, что у дольщика есть право на подачу требования, касающегося передачи ему построенного жилья или возврата внесенной денежной суммы, увеличенной на размер процентов.

Дальнейшее развитие событий напрямую зависит от того, на каком этапе была заморожена стройка. Если компания-застройщик успела возвести дом , то дольщикам следует обращаться в арбитражный суд, с целью получения документов, свидетельствующих о внесении денежной суммы. Право собственности на новостройку можно оформить в соответствии с реестром, специально создаваемом в подобных случаях.

Гораздо более неприятной является ситуация с недостроенным домом . Строительная фирма при этом открывает конкурсное производство. Но, самым худшим в подобных обстоятельствах является тот факт, что компенсирование средств, внесенных дольщиками, откладывается на потом. Сначала предприятие должно рассчитаться с гражданами, пострадавшими физически от взаимодействия с застройщиком, потом выплатить заработную плату подчиненным и только после этого можно начать заниматься средствами, внесенными в соответствии с договорами о долевом строительстве.

Действующее законодательство старается всячески защищать граждан, решившихся на приобретение новостройки подобным способом. Дольщики могут компенсировать собственные взносы, неустойку, процент по и причиненный моральный ущерб. Кроме того, в соответствии с ФЗ № 214 им полагается обязательная страховка , направленная на погашение всех убытков вкладчика. Но, как это ни печально, данная мера также не дает 100% гарантии, так как страховые компании также не всегда справляются с подобным объемом выплат и объявляют о собственном банкротстве.

Что делать, если фирма-застройщик сообщала о вынужденной ликвидации, а гражданин вложил в долевое строительство даже не собственные средства, а оформил ипотечный кредит? Если организация не успела возвести дом, то гражданину достается весьма печальная участь: отсутствие жилья и огромный долг перед банком. В данной ситуации некоторые заемщики перестают вносить ежемесячные платежи, так как считают, что раз нет залоговой квартиры, то и отвечать перед банком должен не сам человек, а организация-застройщик. На самом деле мнение является ошибочным, так как денежные средства в финансовом учреждении занимал именно человек, соответственно, и возвращать ему. При этом фирма, обещавшая завершить строительство, должна компенсировать внесенную сумму. Правда, если этих средств не хватит для полного погашения ипотечного долга, то гражданину придется самостоятельно выходить из сложившейся ситуации.

Порядок и правила выставления требований

Чтобы защитить свои права, дольщик должен побеспокоиться о составлении искового заявления . Гражданин имеет право требовать как возврата вложенной денежной суммы, так и передачи жилого помещения. Конечно, просить предоставить жилую площадь целесообразно только в том случае, если застройщик успел завершить возведение дома. Информацию о требованиях дольщика следует сообщить судебным органам, а также внести в соответствующий реестр, регулирующий последовательность предоставления возвратов.

Просьбы о материальных выплатах обычно касаются следующих моментов:

Кроме того, дольщик должен составить заявление и включить свои требования в общий реестр . Данное мероприятие предполагает предоставление следующих данных:

• наименование судебного органа, на рассмотрении которого находится дело;
• подробная информация о банкротящемся предприятии;
• личные сведения о финансовом управляющем, назначенном на должность;
• контактная информация о лице, подающем заявление;
• номер и дата соглашения;
• информация, конкретизирующая приобретаемую жилплощадь;
• стоимость планируемого к возведению помещения и общая величина денежной суммы, переданная строительной фирме;
• документы, свидетельствующие о том, что должник игнорирует свои обязательства.

Заявление обязательно должно сопровождаться договором о долевом строительстве, зарегистрированном в установленном порядке, а также платежками, гарантирующими внесение денежных средств.

Какой вариант компенсации выбрать

Если строительная фирма разорилась уже после того, как построила дом, но не успела осуществить внутреннюю отделку или подключить какие-либо коммуникации, то, конечно же, лучше добиваться оформления права собственности на жилье . Осуществить данную задумку можно только посредством подачи заявления в арбитражный суд.

Возврат внесенной денежной суммы является очень даже приемлемым вариантом, а порой и единственным, особенно, если планируемая квартира так и не смогла материализоваться. При этом дольщик должен понимать, что возврат вложенных средств не является первостепенной выплатой. Сначала предприятие-банкрот должно перечислить компенсации пострадавшим в физическом смысле (если таковые имеются), выплатить заработную плату подчиненным и только после этого приступать к материальным перечислениям в пользу вкладчиков.

Некоторые нюансы

О том, что строительная фирма близка к банкротству, можно определить по следующим параметрам: организация не может рассчитаться по счетам, не занимается перечислением обязательных платежей в бюджет и т.д.

Если банкротство близко, но судебного дела еще нет

В соответствии с действующим законодательством, дольщики могут :

• создать ЖКХ-кооператив и в самостоятельном порядке завершить строительство жилья;
• вернуть вложенные средства.

Кроме того, можно попытаться «оживить» фирму, например, привлечь инвесторов, обратиться с просьбой о предоставлении льготного налогообложения или о финансовом вливании со стороны государства.

Если фирма уже не ведет прежней активной деятельности, но так и не объявила себя банкротом, то дольщик может обратиться с соответствующей просьбой в суд.

Передача прав третьему лицу

Смена застройщика является вынужденной мерой, к которой зачастую прибегают только в том случае, если девелопер испытывает серьезные финансовые проблемы. Вне зависимости от того, чьи ошибки легли в основу данных событий, дольщик оказывается в непростой ситуации.

Наибольшая опасность состоит в том, что новый застройщик заговорит о дополнительном финансировании, так как в соответствии с ФЗ № 214 – подобные обстоятельства являются единственным законным поводом для увеличения цены договора. Дольщик вправе не соглашаться на подписание дополнительного соглашения и оспаривать свои права в судебном порядке.

О порядке действий дольщиков при банкротстве строительной фирмы смотрите в следующем видеосюжете:

• Федеральным законом Российской
  Федерации от 12 июля 2011 г. N 210-ФЗ«О внесении изменений в
  Федеральный закон „О несостоятельности (банкротстве)“ и статьи
  17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части
  установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные
  средства участников строительства был установлен порядок участия
  »дольщиков в деле банкротства застройщика.
• Согласно ст.1 Закона с даты
  вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении
  застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур,
  применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых
  помещений и (или) денежные требования участников строительства, за
  исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть
  предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с
  соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления
  требований к застройщику.
• С даты введения наблюдения в
  отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих
  процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, исполнение
  исполнительных документов по требованиям участников строительства,
  предусмотренным пунктом 1 настоящей статьи, приостанавливается. С даты открытия
  конкурсного производства исполнение указанных исполнительных документов
  прекращается.
• Временный управляющий, конкурсный
  управляющий в пятидневный срок с даты их утверждения уведомляют всех
  известных им участников строительства о введении наблюдения или об
  открытии конкурсного производства и о возможности предъявления участниками
  строительства требований о передаче жилых помещений и (или) денежных
  требований, а также о возможности одностороннего отказа участника
  строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого
  помещения.
• Расходы арбитражного управляющего
  на уведомление кредиторов о предъявлении требований о передаче жилых
  помещений и (или) денежных требований осуществляются им за счет должника.
• Требования о передаче жилых помещений
  предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100
  Закона о банкротстве.
• Арбитражному суду при рассмотрении
  обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть
  предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной
  оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих
  обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу
  жилого помещения.
• Требование о передаче жилого
  помещения, признанное обоснованным арбитражным судом, подлежит включению
  арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений.
• Определение о включении требования
  о передаче жилого помещения в реестр требований о передаче жилых помещений
  или определение об отказе во включении указанного требования в такой
  реестр может быть обжаловано.
• В реестр требований о передаче
  жилых помещений включаются следующие сведения:
• 1) сумма, уплаченная участником
  строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого
  помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях;
• 2) размер неисполненных
  обязательств участника строительства перед застройщиком по договору,
  предусматривающему передачу жилого помещения, в рублях (в том числе
  стоимость непереданного имущества, указанная в таком договоре);
• 3) сведения о жилом помещении (в
  том числе о его площади), являющемся предметом договора,
  предусматривающего передачу жилого помещения, а также сведения,
  идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором.
• То есть, после вынесения Решения
  суда о введении процедуры банкротства в Отношении Застройщика, арбитражный
  управляющий уведомляет участников строительства(дольщиков) о возможности
  предъявить свои требования для включения в реестр требований о передаче
  жилых помещений в собственность.
• В силу ст.71 Закона о банкротстве
  Для целей участия в первом собрании кредиторов кредиторы вправе предъявить
  свои требования к должнику в течение тридцати календарных дней с даты
  опубликования сообщения о введении наблюдения. Указанные требования
  направляются в арбитражный суд, должнику и временному управляющему с
  приложением судебного акта или иных документов, подтверждающих
  обоснованность этих требований. Указанные требования включаются в реестр
  требований кредиторов на основании определения арбитражного суда о
  включении указанных требований в реестр требований кредиторов.При наличии
  возражений относительно требований кредиторов арбитражный суд проверяет
  обоснованность требований и наличие оснований для включения указанных
  требований в реестр требований кредиторов Требования кредиторов, по
  которым не поступили возражения, рассматриваются арбитражным судом для
  проверки их обоснованности и наличия оснований для включения в реестр
  требований кредиторов. По результатам такого рассмотрения арбитражный суд
  выносит определение о включении или об отказе во включении требований в
  реестр требований кредиторов. Указанные требования могут быть рассмотрены
  без привлечения лиц, участвующих в деле.Определение о включении или об
  отказе во включении требований кредиторов в реестр требований кредиторов
  вступает в силу немедленно и может быть обжаловано.
• Требования кредиторов,
  предъявленные по истечении 30-дн. срока для предъявления требований,
  подлежат рассмотрению арбитражным судом после введения процедуры,
  следующей за процедурой наблюдения.
• Участники строительства в части
  требований о передаче жилых помещений имеют право участвовать в собраниях
  кредиторов и обладать числом голосов, определяемым исходя из суммы,
  уплаченной участником строительства застройщику по договору,
  предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимости
  переданного застройщику имущества.
• Участники строительства имеют право
  предъявлять возражения относительно требований других кредиторов в
  порядке, установленном статьями 71 и 100 настоящего Федерального закона.
• Таким образом, сейчас Вам следует
  подавать требование о включении в реестр передачижилых помещений в
  собственность.
• В ходе финансового оздоровления,
  внешнего управления, конкурсного производства в случае наличия у
  застройщика объекта незавершенного строительства арбитражный управляющий
  не ранее чем через один месяц и не позднее чем через два месяца с даты его
  утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников
  
  погашении требований участников строительства путем передачи прав
  застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок
  созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или
  иному специализированному потребительскому кооперативу (далее - передача
  объекта незавершенного строительства).
• То есть, арбитражный управляющий
  обязан вынести в установленный срок вопрос о погашении требований
  участников строительства.

Открытие
конкурсного производства в отношении застройщика является основанием для одностороннего
отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего
передачу жилого помещения. О таком отказе может быть заявлено в рамках дела о
банкротстве застройщика в процессе установления размера денежного требования
участника строительства

• В случае наличия у застройщика
  многоквартирного дома, строительство которого завершено, арбитражный
  управляющий не ранее чем через один месяц и не позднее чем через два
  месяца с даты его утверждения (при завершении строительства в ходе
  конкурсного производства не позднее чем через два месяца со дня его
  завершения) обязан вынести на рассмотрение собрания участников
  строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о
  погашении требований участников строительства путем передачи им в
  собственность жилых помещений в этом многоквартирном доме (далее - передача участникам строительства жилых помещений).
• В случае, если в течение двух
  месяцев с даты истечения сроков, предусмотренных пунктом 1 статьи 201. 10
  и пунктом 1 статьи 201.11 Закона, собранием участников строительства не
  принято решение об обращении в арбитражный суд с ходатайством о передаче
  объекта незавершенного строительства или жилых помещений в многоквартирном
  доме, строительство которого завершено, конкурсный управляющий уведомляет
  об этом арбитражный суд и направляет в порядке, установленном статьей 13
  настоящего Федерального закона, участникам строительства, требования
  которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений,
  уведомление о:
• 1) возможности предъявления в
  арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, денежного требования
  в течение месяца с даты получения такого уведомления при условии
  одновременного отказа участника строительства от исполнения договора,
  предусматривающего передачу жилого помещения.
• 2) последствиях непредъявления
  указанных требований в срок, установленный подпунктом 1 настоящего пункта.
• То есть, если собрание участников
  строительства не примет решение об обращении в арбитражный суд с ходатайством
  о передаче объекта незавершенного строительства или жилых помещений в
  многоквартирном доме, строительство которого завершено, Вы имеете право
  обратиться в суд с денежным требованием.
• Таким образом, участники
  строительства имеют возможность вынести решение об обращении арбитражного
  управляющего в суд с ходатайством о передаче объекта незавершенного
  строительства на любой стадии процедуры банкротства.
• Сейчас Вам необходимо предъявить в
  арбитражный суд заявление с требованием о включении Вашего требования в
  реестр передачи жилых помещений в собственностью

Смогу
оказать услугу по составлению заявления