Расторжение договора найма жилого помещения. Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения Выселение квартиры по договору коммерческого найма

Д.В. Карпухин, к.и.н., доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин Московского института экономики, менеджмента и права

Л.Б. Забелова, к.ю.н., доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин Московского института экономики, менеджмента и права

КОММЕРЧЕСКИЙ НАЕМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ: ОСОБЕННОСТИ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА

В настоящее время подавляющее большинство россиян, имеющих в частной собственности жилые помещения, сдают их без надлежащего оформления договора коммерческого найма жилого помещения, то есть в «темную». Самым распространенным суждением о мотивах такого поведения является нежелание платить налоги на полученные доходы от сдачи жилья. Анализ правовых предписаний, регламентирующих механизм расторжения договора коммерческого найма, позволяет взглянуть на эту проблему не только в сугубо материальном, но и в формально-юридическом ракурсе.

Действующий Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) выделяет два классифицирующих основания жилищного фонда РФ: в зависимости от формы собственности и целей использования .

В соответствии со статьей 19 ЖК РФ в зависимости от формы собственности выделяют частный, государственный и муниципальный жилищные фонды. Различное целевое предназначение жилых помещений предопределило классификацию жилищного фонда на специализированный, индивидуальный социального и коммерческого использования.

Индивидуальный жилищный фонд - это совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами – собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования.

Жилищный фонд коммерческого использования представляет собой совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) пользование.

В настоящее время представляется проблематичным ведение статистического учета индивидуального и коммерческого жилищных фондов, так как жилые помещения сдаются в коммерческий наем без надлежащего документального оформления, что, по мнению автора, обусловлено двумя причинами:

Действительно, следует согласиться с авторами в том, что на практике лишь незначительный процент от общего числа всех заключаемых договоров найма жилых помещений составляется именно в письменной форме. Соблюдение письменной формы происходит, как правило, по инициативе риэлторов, подготовивших сделку (что объясняется возможными невыгодными для риэлторов финансовыми последствиями при досрочном расторжении договора, заключенного в устной форме, по инициативе наймодателя; в частности, обязанностью вернуть нанимателю плату по договору оказания услуг по поиску определенного жилого помещения). Договор составляется на бланке риэлторской компании, и иногда риэлторы даже выступают третьей стороной в договоре найма. Однако данное обстоятельство, на мой взгляд, сложно признать соответствующим закону, поскольку ч.1 ст.671 ГК РФ в определении понятия договора найма жилого помещения называет только две возможные стороны: наймодателя и нанимателя.

во-первых, стремлением собственников-наймодателей квартир уйти от уплаты налогов с дохода, полученного от сдачи жилья в коммерческий наем;

во-вторых, правовыми особенностями расторжения договора коммерческого найма по инициативе наймодателя, ставящими его в невыгодное правовое положение по сравнению с нанимателем-гражданином.

Действующее гражданское законодательство регламентирует наем жилого помещения нормами, содержащимися в главе 35 части 2 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) . Часть 1 статьи 671 ГК РФ содержит определение договора найма жилого помещения, в соответствии с которым одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Нанимателем по договору найма жилого помещения в соответствии положениями части 1 статьи 677 ГК РФ может выступать только физическое лицо. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора (часть 2 статьи 671 ГК РФ).

В настоящее время существуют две разновидности договора найма жилого помещения - социальный и коммерческий.

Хотелось бы отметить в качестве отдельного, особого договора, исходя из его предмета, оснований и порядка заключения и расторжения, сторон, их прав и обязанностей, помимо договора социального найма и коммерческого найма договор найма специализированного жилого помещения, правовое регулирование которого закреплено, прежде всего, в разделе IV Жилищного кодекса РФ.

Также представляется необходимым еще раз обратить внимание (как неоднократно было сделано ранее в юридической литературе) на то обстоятельство, что глава 35 ГК РФ, регламентирующая наем жилого помещения, не содержит упоминаний о «коммерческом» наеме. Хотя данный термин часто используется в судебной практике (например, Определение Конституционного суда РФ от 15.05.2007 г. №379-ОП, Определение Верховного суда РФ №11-Г03-30 от 12.09.2003, Постановление Президиума Московского областного суда от 12.11.2008 №595 по делу №44г-234/08).

Статья 672 ГК РФ содержит общие положения о договоре социального найма жилого помещения: понятие, сферу применения (государственный и муниципальный жилищный фонд), права и обязанности нанимателя и членов его семьи. Норма, содержащаяся в части 3 указанной статьи, носит бланкетный характер и отсылает к жилищному законодательству в части процедуры, оснований и условий его заключения. Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 4 ЖК РФ к жилищным правоотношениям относятся отношения, связанные с возникновением, осуществлением, изменением, прекращением права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов. В ЖК РФ содержатся две главы: 7 «Основания и порядок предоставления помещения по договору социального найма» и 8 «Социальный наем жилого помещения», содержащие нормы, регламентирующие договор социального найма жилого помещения.

При определении гражданско-правовой природы коммерческого найма жилого помещения следует исходить не только из того, что регламентирующие его предписания содержатся в разделе IV «Отдельные виды обязательств» части 2 ГК РФ, но и учитывать нормативное толкование Верховного Суда РФ, изложенное в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» .

В пункте 4 указанного Постановления разъяснено, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений и судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).

Жилое помещение, принадлежащее на праве частной собственности гражданам и юридическим лицам, может быть предоставлено по договору коммерческого найма физическим лицам.

Договор коммерческого найма жилого помещения является срочным - его продолжительность не может превышать пяти лет. Если в договоре отсутствует срок, он считается заключенным на пять лет (часть 1 статьи 683 ГК РФ).

По мнению автора, анализ правовых предписаний, регламентирующих правомочия наймодателя и нанимателя, свидетельствует о большом количестве правовых преимуществ, предоставляемых нанимателю жилья при расторжении договора. Совокупность юридических преференций, предоставляемых нанимателю, делает непривлекательным заключение договора коммерческого найма для собственников жилых помещений – потенциальных наймодателей.

Так, статья 684 ГК РФ предоставляет нанимателю жилого помещения преимущественное право на заключение договора на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение в наем. Таким образом, собственник ограничивается в праве пользования принадлежащим ему жилым помещением в части возможности получения дохода, если он не желает сдавать принадлежащее ему жилое помещение ранее занимавшему его нанимателю. Как видно из изложенного, прекращение договора коммерческого найма жилого помещения в связи с истечением срока действия договора по инициативе наймодателя-собственника обусловлено крайне невыгодным условием - невозможностью сдачи жилья в коммерческий наем другому нанимателю в течение года.

Сложно согласиться с авторами в том, что преимущественное право на заключение договора (обусловленное длительным характером использования предмета договора) ограничивает собственника «в части возможности получения дохода», поскольку плата по «новому» договору будет вноситься и, более того, она может быть повышена исходя из абзаца 2 ст.684 ГК РФ, устанавливающего, что «наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях». Следовательно, наймодатель вправе потребовать большую плату за владение и пользование жилым помещением.

Проблематичным с финансовой точки зрения для наймодателя является нарушение годичного срока, в течение которого он лишен права сдавать жилье. В указанном случае наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор. По сути, на наймодателя может быть возложена гражданско-правовая ответственность за нарушение режима ограниченного пользования принадлежащим ему жильем при невыполнении условия о преимущественном праве предоставления жилого помещения нанимателю. Кроме того, наймодатель несет «двойную» ответственность, так как признание сделки недействительной в соответствии с частью 2 статьи 167 ГК РФ несет обязанность для наймодателя возместить новому нанимателю все полученное по сделке .

Малоэффективной и дискредитирующей правовой статус наймодателя является правовая конструкция расторжения договора коммерческого найма жилого помещения.

В соответствии с частью 1 статьи 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. Следовательно, соглашение сторон является общим правилом расторжения договора. Часть 2 статьи 450 и статья 451 ГК РФ предусматривают случаи расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе одной из сторон при существенном нарушении условий договора одним из контрагентов, а также в связи с существенным изменением обстоятельств.

Так, в соответствии с частью 1 статьи 687 ГК РФ наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма, письменно предупредив наймодателя за три месяца. Наймодателю указанная возможность законом не предоставлена.

Одностороннее расторжение договора коммерческого найма жилого помещения по инициативе как наймодателя, так и нанимателя в соответствии с частью 3 статьи 687 ГК РФ возможно в судебном порядке в следующих случаях:

Если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

В других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Одностороннее прекращение договора по инициативе наймодателя может иметь место при реализации правового предписания, предусмотренного статьей 684 ГК РФ, а также при его расторжении наймодателем в следующих случаях:

Невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок (часть 2 статьи 687 ГК РФ);

Разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (часть 2 статьи 687 ГК РФ);

Использование жилого помещения не по назначению либо систематическое нарушение прав и интересов соседей нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (часть 4 статьи 687 ГК РФ).

При этом процедура расторжения договора в трех последних случаях в судебном порядке осложнена для наймодателя продолжительным сроком осуществления данной процедуры по усмотрению суда.

Хотелось бы отметить, что на практике можно встретить случаи, когда при заключении договоров найма в самом тексте договора положения о необходимости соблюдения досудебного порядка расторжения договора по инициативе наймодателя отсутствуют. Более того, один из разделов договора содержит следующие положения: «в случае одностороннего расторжения настоящего Договора и при соблюдении всех пунктов Договора обеими сторонами, сторона, намеревающаяся расторгнуть настоящий Договор, обязана за 30 дней уведомить вторую сторону о данном намерении». То есть, исходя из текста договора, наймодатель может, направив соответствующее уведомление о расторжении, выселить нанимателя спустя 30 дней от даты получения последним такого уведомления. Однако данное право наймодателя не соответствует требованиям ч.2 ст.687 ГК РФ и, следовательно, в данной части согласно ст.180 ГК РФ сделку следует признать недействительной.

Так, нанимателю по решению суда может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенные нарушения или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года (часть 2 статьи 687 ГК РФ).

По мнению автора, несовершенство данной нормы заключается в том, что при очевидных негативных действиях (бездействии) нанимателя и лиц, за действия которых он отвечает, наймодатель попадает в зависимость от позиции судебной инстанции, которая может затянуть процедуру расторжения договора коммерческого найма жилого помещения до двух лет.

Следует признать, что расторжение договора коммерческого найма может затянуться на достаточно длительный срок. Однако это связано, скорее не с «позицией судебных инстанций», которые должны рассматривать дела в установленный законом срок, а с самими обстоятельствами запутанного дела, противоречиями в документах. Например, заключенный по своей сути и признакам договор коммерческого найма был изначально «подменен» наймодателем договором «временного найма служебного жилого помещения». Поэтому, и основания, и предмет исковых требований не соответствовали фактическим обстоятельствам, следствием чего стало направление дела на новое рассмотрение (Постановление Президиума Московского областного суда от 03.10.2007 г. № 627 по делу № 44г-313/07). Также хотелось бы отметить, что дела о расторжении договоров коммерческого найма встречаются в судебной практике достаточно редко.

Это предписание ущемляет положение наймодателя, так как позволяет нанимателю в течение длительного периода сохранять право проживания в жилом помещении собственника. Кроме того, в соответствии со статьей 12 ГК РФ право на прекращение или изменение договора служит одним из способов защиты нарушенных гражданских прав. Положения части 2 статьи 687 ГК РФ, по нашему мнению, нарушают предоставленное наймодателю право на защиту.

Следует отметить, что в ГК РФ содержится положение о краткосрочном найме жилого помещения, заключенном на срок до одного года (часть 2 статьи 683 ГК РФ). По мнению автора, конструкция данного договора является более привлекательной для потенциальных наймодателей жилых помещений, так как на него не распространяются вышеизложенные положения статей 684, 687 ГК РФ, обременяющие собственников жилых помещений дополнительными обязанностями при расторжении договора коммерческого найма жилого помещения. Краткосрочный договор коммерческого найма может быть расторгнут по инициативе наймодателя в судебном порядке в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа (часть 2 статьи 687 ГК РФ).

Однако нельзя не отметить, что непродолжительный срок действия договора создает неудобства для наймодателей-собственников жилых помещений, так как последние должны регулярно, с периодичностью, определенной в договоре, осуществлять процедуру пролонгации договора или его расторжения.

Итак, вышеизложенный правовой анализ правовых предписаний, регламентирующих расторжение договора коммерческого найма, позволяет сделать следующие выводы:

Гражданский кодекс РФ относит коммерческим наем жилого помещения к обязательственным правоотношениям.
Правовые предписания, регламентирующие расторжение договора коммерческого найма, создают явный дисбаланс между правами наймодателя-собственника жилого помещения и нанимателя-гражданина в пользу последнего. Действительно, следует согласиться с авторами в том, что подробно исследованные ими порядок и основания расторжения договора коммерческого найма по инициативе наймодателя, направлены, прежде всего, на защиту интересов нанимателя. Вместе с тем, введение подобных ограничений представляется оправданным исходя из предмета договора – жилого помещения. Несомненно, что отношения, возникающие в связи с предоставлением помещения по указанному договору, являются рыночными. Вместе с тем, право на жилище относится к фундаментальным конституционным правам человека. Так, статья 40 Конституции устанавливает, что «каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища». Однако, в результате предоставления больших прав наймодателю, наниматель может быть выселен «на улицу», не успев заключить договор найма на иное жилое помещение. Более того, могут быть ущемлены интересы несовершеннолетних, проживающих совместно с нанимателем, в связи с необходимостью ускоренного перевода в другой детский сад или школу.
Дискриминационный характер правовых норм по отношению к наймодателю выражается в обременении собственников дополнительными юридическими обязанностями (не сдавать жилье в наем в течение года) и продолжительной процедурой расторжения договора в судебном порядке, обусловленной субъективной позицией судебных инстанций.
Неэффективность правовой конструкции расторжения договора коммерческого найма дистанцирует потенциальных наймодателей от его заключения.
Более эластичной и объективно отражающей интересы собственников жилых помещений является юридическая конструкция договора краткосрочного найма жилого помещения, в которой отсутствует дисбаланс юридических обязанностей субъектов рассматриваемого правоотношения.
Признание утратившими силу положений статей 684 и абзаца четвертого пункта 2 статьи 687 ГК РФ создаст правовые условия для увеличения числа наймодателей, желающих официально задокументировать отношения с нанимателями-гражданами.

Дайджест:

Малоэффективной и дискредитирующей правовой статус наймодателя является правовая конструкция расторжения договора коммерческого найма

Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188–ФЗ (ред. от 13.05.2008 г). // СЗ РФ, 2005, № 1, ст. 14, 2006, № 1, ст. 10, № 52 (ч.1), ст.5498, РГ № 297, от 31.12.2006 г.; СЗ РФ, 2007, № 43, ст. 5084, 2008, № 17, ст. 1756, № 20, ст. 2251.

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26..01.1996 г. № 14-ФЗ (ред. от 14.07.2008 г., с изм. Фед. закона от 26.01.1996 г.) // «Собрание законодательства РФ», 1996, № 5, ст. 410, ст. 411, № 34, ст. 4025, 1997, № 43, ст. 4903, 1999, № 51, ст. 6288, 2002, № 48, ст. 4737, 2003, № 2, ст. 160, ст. 167, № 13, ст. 1179, № 46 (ч.1) ст. 4434, № 52 (ч.1), ст. 5034, 2005, 1(ч.1), ст. 15, ст.45, № 13, ст. 1080, № 19, ст. 1752, № 30 (ч.1), ст. 3100, 2006, № 6, ст. 636, 2006, № 52 (1 ч.), ст. 5497, 2007, № 1 (1 ч.), ст. 39, № 5, ст. 558, № 17, ст. 1929, № 27, ст. 3213, № 31, ст. 3993, № 31, ст. 4015, № 41, ст. 4845, № 44, ст. 5282, № 45, ст. 5428, № 49, ст. 6048, № 50, ст. 6247, 2008, № 17, ст. 1756, ст. 29 (ч.1), ст. 3418.

Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» // РГ. 08. 07. 2009. № 123.

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г., № 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994 г.) (ред. от 18.12.2006 г., с изм. от 29.12.2006 г.) (с изм. и доп., вступившими в силу с 08.01.2007 г.) //Собрание законодательства Российской Федерации, 1994, № 32, ст. 3301; 2002, № 12, ст. 1093; № 48, ст. 4746; 2003, № 52, ст. 5034; 2004, № 27, ст. 2711; № 31, ст. 3233; 2005, № 27, ст. 2722; 2006, № 2, ст. 171; № 3, ст. 282, № 52 (1ч.), ст.5498, РГ №297, 31.12.2006; СЗ РФ 2007, № 7, ст. 834, № 31, ст. 3993, № 41, ст. 4845, № 49, ст. 6079, № 50, ст. 6246.

Прекращение жилищного правоотношения, возникающего из договора найма жилого помещения, может иметь место как в следствие расторжения договора найма, так и по другим основаниям (смерть одинокого нанимателя). Поэтому понятие «прекращение договора найма» шире понятия «расторжение договора найма». Расторжение договора найма жилого помещения - это волевой акт, являющийся по своей юридической природе односторонней или двусторонней сделкой. Как любой гражданско-правовой договор, договор найма жилого помещения может быть расторгнут по соглашению сторон Рузанова В.Д. Расторжение договора найма жилого помещения. // Жилищное право 2005. №3. С. 14 - 15..

Таким образом, договор коммерческого найма, как и любой гражданско-правовой договор, может быть прекращен при наличии волеизъявления сторон (стороны) договора - расторжение договора и независимо от их волеизъявления (в случае утраты жилого помещения, смерти одиноко проживающего гражданина-нанимателя, объявления его умершим, признания безвестно отсутствующим).

Общие основания прекращения договора коммерческого найма жилого помещения изложены в гл. 26 ГК «Прекращение обязательств», выделим некоторые из них: прекращение обязательства его надлежащим исполнением (ст. 408 ГК); прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице, например, наниматель как наследник становится собственником нанятого жилого помещения (ст. 413 ГК); прекращение обязательства невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает, например разрушение жилого помещения, его утрата в связи со сносом дома и т.д. (ст. 416 ГК); прекращение обязательства смертью гражданина (в данном случае только одиноко проживающего нанимателя в силу п. 2 ст. 686, ст. 675 ГК) (ст. 418 ГК); прекращение обязательства ликвидацией юридического лица (в данном случае юридического лица - наймодателя) (ст. 419 ГК).

Прекращение договора может наступить по причине отказа от продления договора наймодателем в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение в наем. В этом случае наймодатель обязан не позднее чем за три месяца предупредить об этом нанимателя (Ст. 684 ГК РФ).

ГК содержит специальные правила, посвященные основаниям и порядку расторжения договора коммерческого найма (ст. 687 ГК). Особенность данной статьи состоит в том, что она допускает субсидиарное применение жилищного законодательства (п. 3 ст. 687 ГК). При этом согласно ст. 688 ГК последствием расторжения договора коммерческого найма является выселение из жилого помещения на основании решения суда как самого нанимателя, так и других граждан, которые к моменту расторжения договора проживали в указанном помещении Кириченко О.В. Основания и порядок изменения, прекращения договора коммерческого найма жилого помещения.// Нотариус. 2007. №3. С. 24 - 25..

Основания и порядок расторжения договора коммерческого найма устанавливаются ст. 687 ГК РФ:

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

Невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

Разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Любая из сторон договора коммерческого найма жилого помещения может потребовать расторжения договора в судебном порядке по основаниям, указанным в п. 3 ст. 687 ГК и в жилищном законодательстве, в частности в ст. 83 ЖК. К сожалению, в этом пункте содержится лишь общая отсылка к жилищному законодательству, что нельзя признать правильным. Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения влечет серьезные последствия для сторон, поэтому в самой ст. 687 ГК следовало бы указать исчерпывающий перечень оснований такого расторжения, а не ограничиваться указанной отсылкой. Для нанимателя право на расторжение договора, установленное настоящим пунктом, не столь актуально, поскольку он в соответствии с п. 1 ст. 687 ГК РФ и так вправе в любое время без объяснения причин во внесудебном порядке односторонне расторгнуть договор. Таким образом, это право в основном - для наймодателя.

Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения (п. 4 ст. 687).

В качестве последствия расторжения договора коммерческого найма, как уже отмечалось ранее, ст. 688 ГК называет выселение. Выселение - это принудительное изъятие жилой площади у лиц, которые не имеют на нее права или право которых прекратилось по установленным законом основаниям. Данное последствие как принудительная мера применимо только к случаям расторжения договора по инициативе наймодателя. Кириченко О.В. Основания и порядок изменения, прекращения договора коммерческого найма жилого помещения.// Нотариус. 2007. №3 С. 24 -25..

Можно сделать вывод о том, что наниматель по договору коммерческого найма жилого помещения более защищен, чем наймодатель. Во-первых это проявляется в том, что расторжение договора по инициативе наймодателя возможно только в судебном порядке, а по инициативе нанимателя в любое время. Во-вторых, при задолженности по оплате суд исследует причины образовавшейся задолженности и если он посчитает их уважительными договор не расторгается. В-третьих при разрушении или порче жилого помещения судебным решением нанимателю предоставляется срок для восстановления пригодности жилого помещения для проживания.

Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения

1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

Разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

В других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

Резюмируем кратко:

Основания:

1.По инициативе нанимателя:

А)внесудебный порядок

Б)безмотивно

В)но при соблюдении условий:1)наличие согласия всех граждан проживающих с нанимателем; 2)предварительное за 3 мес уведомление о расторжении договора наймодателя.

2. По инициативе наймодателя:

А)только судебный порядок

3.По инициативе любой из сторон:

А)в судебном порядке

Последствия расторжения : выселение нанимателя и граждан постоянно с ним проживающих(принудительное освобождение помещения)

Последствия выселения : -предоставление другого помещения; - не предоставление другого помещения(коммерческий найм).

37. Предоставление гражданам жилых помещений по договору социального найма: основания, порядок.

Ответ на данный вопрос регламентирует гл.7 ЖК РФ.

По договору соц найма предоставляются жилые помещения (по общему правилу) из муниципального жилого фонда, но иногда из фонда РФ(пример- судьям).

2 основных требования, которым должен отвечать гражданин по договору соц найма:

1)гражданин признан нуждающимся в жилом помещении;

2)Признание гражданина малоимущим.

Оба эти условия должны быть в совокупности.

Перечень нуждающихся содержится в ст.51 ЖК РФ:

1)граждане, которые не имеют возможности удовлетворить потребность в жилье;

2)граждане, у которых есть возможность удовлетворить потребность по обеспечению жильём, площадью менее установленной нормы;

Ст.50 ЖК определяет виды жилых площадей – мин. размер, приходящийся на 1 члена семьи, позволяет говорить о нужде в жилом помещении.

Ч.5 ст.50 – размер учётной нормы определяется орг МСУ. Решение Вор городской Думы от 7 июля 2005- учётная норма в Вор обл составляет 11 кв. м на 1 чел.

3)лица, страдающие определённым заболеванием, которое препятствует проживанию с ними.

Малоимущим гр ажданином является гражданин признанный таковым органом МСУ в порядке, определённом законом РФ. (закон Вор обл от 30 ноября 2005 №72-03; решение Вор. Гор. Думы от 18 мая 2006г «О наделении полномочиями по принятию решений о признании граждан малоимущими…»

Гражданин признаётся малоимущим на основании и с учётом:

1)дохода, приходящегося на каждого члена семьи;

2)имущества, находящегося в собственности кажд чл семьи подлежащего налогообложению;

Ст.52 ЖК РФ: Принятие на учёт граждан, нуждающихся в предоставлении жилого помещения:

Учёт осуществляется по месту жительства

Осуществляется в заявительном порядке

Порядок ведения учёта определяется субъектом РФ; а сам учёт осуществляется орг. МСУ.

Из статьи 52:

3. Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органом МСУ (далее - орган, осуществляющий принятие на учет) на основании заявлений данных граждан (далее - заявления о принятии на учет), поданных ими в указанный орган по месту своего жительства либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством РФ порядке соглашением о взаимодействии. В случаях и в порядке, которые установлены законодательством, граждане могут подать заявления о принятии на учет не по месту своего жительства. Принятие на указанный учет недееспособных граждан осуществляется на основании заявлений о принятии на учет, поданных их законными представителями.

4. С заявлениями о принятии на учет должны быть представлены документы, подтверждающие право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, кроме документов, получаемых по межведомственным запросам органом, осуществляющим принятие на учет. Гражданину, подавшему заявление о принятии на учет, выдается расписка в получении от заявителя этих документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим принятие на учет, а также с указанием перечня документов, которые будут получены по межведомственным запросам. Органом, осуществляющим принятие на учет, самостоятельно запрашиваются документы (их копии или содержащиеся в них сведения), необходимые для принятия гражданина на учет, в органах государственной власти, органах местного самоуправления и подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организациях, в распоряжении которых находятся данные документы (их копии или содержащиеся в них сведения) в соответствии с нормативными правовыми актами РФ, нормативными правовыми актами субъектов РФ, муниципальными правовыми актами, если такие документы не были представлены заявителем по собственной инициативе. В случае представления документов через многофункциональный центр расписка выдается указанным многофункциональным центром.

5. Решение о принятии на учет или об отказе в принятии на учет должно быть принято по результатам рассмотрения заявления о принятии на учет и иных представленных или полученных по межведомственным запросам в соответствии с частью 4 настоящей статьи документов органом, осуществляющим принятие на учет, не позднее чем через тридцать рабочих дней со дня представления документов, обязанность по представлению которых возложена на заявителя, в данный орган. В случае представления гражданином заявления о принятии на учет через многофункциональный центр срок принятия решения о принятии на учет или об отказе в принятии на учет исчисляется со дня передачи многофункциональным центром такого заявления в орган, осуществляющий принятие на учет.

6. Орган, осуществляющий принятие на учет, в том числе через многофункциональный центр, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о принятии на учет выдает или направляет гражданину, подавшему соответствующее заявление о принятии на учет, документ, подтверждающий принятие такого решения. В случае представления гражданином заявления о принятии на учет через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ получения не указан заявителем.

23.08.2016 - Расторжение договора найма жилого помещения в судебном порядке.

Одним из способов удовлетворения потребности граждан в жилье является пользование ими чужим жилым помещением на договорной основе. Традиционно для российской правовой системы опосредование данных отношений осуществляется договором коммерческого найма жилого помещения.

Необходимость расторгнуть такой договор может возникнуть по разным причинам. При этом, правом досрочного расторжения договора коммерческого найма жилого помещения обладают обе его стороны.

В связи с этим, в последнее время, часто обращаются с вопросом: В каких случаях договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном

Отвечает главный научный консультант компании , к.ю.н. :

Договор коммерческого найма жилого помещения получил широкое распространение с развитием рыночных отношений, оказавших существенное влияние на жилищную сферу, как, впрочем и на иные сферы жизнедеятельности общества. Установление многообразия форм собственности и вовлечение жилых помещений в рыночный оборот привело к переоценке государством и обществом сущности и назначения жилья, которое стало пониматься не только как одно из значимых социальных благ, необходимое условие нормальной человеческой деятельности, в т.ч. и общественной, но и как источник получения дохода .

Таким образом, понятие "наем жилого помещения" приобрело более широкое содержание, поскольку в современных условиях рыночной экономики наем направлен не только на традиционное удовлетворение жилищных потребностей граждан, но и на извлечение дохода .

В соответствии со ст. 673 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). При этом данная норма не содержит определения жилого помещения и отдельных его видов. Данный законодательный пробел восполняется нормами жилищного законодательства. Так, в соответствии с ч. 2 ст. 15 Жилищным кодексом Российской Федерации (ЖК РФ) жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Отличительные признаки жилого помещения :

1) жилое помещение должно быть изолированным, т.е. оно должно быть отделено от иных жилых помещений, объектов общего пользования, иметь отдельный вход (выход): жилые помещения многоквартирного жилого дома должны иметь самостоятельный выход либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в места общего пользования в таком доме;
2) жилое помещение является недвижимым имуществом, то есть объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;
3) жилое помещение должно быть пригодным для постоянного проживания граждан, что означает наличие конструктивной и функциональной возможности всесезонного (в любое время года, независимо от погодных условий) проживания в нем граждан в течение длительного срока, которая также предполагает безопасность жилого помещения при его использовании по назначению.

Установлены требования, которым должно отвечать жилое помещение .

Так, жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории.

Несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том числе входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности (а в железобетонных конструкциях - в части трещиностойкости) не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования.

Жилое помещение, равно как и общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, должно быть обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около жилого помещения, при входе в жилое помещение и жилой дом и выходе из них, а также при пользовании инженерным оборудованием и обеспечить возможность перемещения предметов инженерного оборудования соответствующих помещений квартир и вспомогательных помещений дома, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. При этом уклон и ширина лестничных маршей и пандусов, высота ступеней, ширина проступей, ширина лестничных площадок, высота проходов по лестницам, подвалу, эксплуатируемому чердаку, размеры дверных проемов должны обеспечивать удобство и безопасность передвижения и размещения.

Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение).

Однако, при этом, в поселениях без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных.

Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности (Постановление Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 10.06.2010 г. № 64 "Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-10" (вместе с "СанПиН 2.1.2.2645-10. Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях. Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы")). Устройство вентиляционной системы жилых помещений должно исключать поступление воздуха из одной квартиры в другую. Не допускается объединение вентиляционных каналов кухонь и санитарных узлов (вспомогательных помещений) с жилыми комнатами.

Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть размещены и смонтированы в соответствии с требованиями безопасности, установленными в действующих нормативных правовых актах, и инструкциями заводов - изготовителей оборудования, а также с гигиеническими нормативами, в том числе в отношении допустимого уровня шума и вибрации, которые создаются этими инженерными системами.
Доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта.

Отметка пола жилого помещения, расположенного на первом этаже, должна быть выше планировочной отметки земли. Размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается.

Над жилыми комнатами, под ними, а также смежно с ними не допускается размещать машинное отделение и шахты лифтов, мусороприемную камеру, ствол мусоропровода и устройство для его очистки и промывки, электрощитовую.

К жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

В соответствии с п. 2 ст. 673 ГК РФ наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться общим имуществом собственников квартир в таком доме (ст. 290 ГК РФ). При этом, следует отметить, что ст. 290 ГК РФ не содержит достаточно полный перечень объектов, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме. Но такой перечень закреплен в ст. 36 ЖК РФ, в соответствии с которой в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме входят:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Сторонами договора коммерческого найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель.

Сдачу жилых помещений в наем осуществляют собственники, а также иные лица, наделенные таким правом законом или собственником.

В соответствии с п. 1 ст. 677 ГК РФ нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин . При этом, юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основании договора аренды или иного договора. Но, юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Договор коммерческого найма заключается в письменной форме (ст. 674 ГК РФ). Такой договор не требует нотариального удостоверения. В то же время несоблюдение простой письменной формы договора найма жилого помещения не влечет ее недействительности, поскольку такие последствия наступают в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон. Однако несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (ст. 162 ГК РФ).

Необходимость расторгнуть договор может возникнуть по разным причинам. Но так же как и заключение договора, расторжение его должно пройти в соответствии с законодательством.

Существуют различные обстоятельства, способные спровоцировать процесс расторжения.

Расторжение договора найма жилого помещения – процесс непростой.

С целью правильного проведения процедуры расторжения, после появления основания для расторжения договора найма жилого помещения следует предоставить письменное уведомление о прекращении его действия.

Правом досрочного расторжения договора найма жилого помещения обладают обе его стороны.

Часто возникают вопросы: Как обезопасить себя от неожиданного выселения при снятии квартиры? В каких случаях договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя?

Прежде всего, на страже интересов нанимателя стоят положения гражданского законодательства, определяющие условия и порядок расторжения договора найма жилого помещения. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в двух случаях:

во-первых - невнесения нанимателем платы за жилое помещение за 6 месяцев , если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более 2-х раз по истечении установленного договором срока платежа;

во-вторых - разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он несет ответственность.

При этом, следует отметить, что по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок до 1 года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения и если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. Наряду с этим, по ходатайству нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок до 1 года .

Необходимо учитывать судебную практику, например, и о причинах образования задолженности по внесению оплаты по договору найма, имеющих важное правовое значение. Так, если задержки выплат имели место в связи с затруднительным материальным положением ответчиков, вызванным отсутствием доходов, то они могут быть признаны уважительными, в связи с чем, суд может отказать истцу в удовлетворении требования о расторжении договора найма. Так, в соответствии с п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда России от 02.07.2009 г. № 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" к уважительным причинам невнесения нанимателем и членами его семьи платы за жилое помещение и коммунальные услуги судом могут быть отнесены: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии; тяжелое материальное положение нанимателя и дееспособных членов его семьи в связи с утратой ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые ими меры; болезнь нанимателя и (или) членов его семьи; наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др. Поэтому, суд, принимая во внимание, что выселение нанимателя и членов его семьи из предоставленного им жилого помещения за неисполнение обязанности по внесению платы по договору является исключительной мерой, отказал истцу в расторжении договора найма (например: определение Санкт-Петербургского городского суда от 31.07.2013 г. № 33-10552).

Кроме того, в судебной практике поднимался вопрос, является ли основанием для расторжения договора регулярное внесение нанимателем наемной платы в размере меньшем, чем полагается по договору найма жилья. Так, по одному из дел, ещё в 2009 г. Президиум Московского областного суда пришел к выводу, что, несмотря на то что плата вносилась в недостаточном объеме, она вносилась ежемесячно, и, следовательно, это не является основанием для расторжения договора.

Правовое регулирование отношений по договору найма жилого помещения (в частности, его расторжения) в некоторых других странах (например, бывших союзных республиках Союза ССР) осуществляется в соответствии с гражданским или жилищным законодательством.

Так, ст. 24 Закона Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года № 94 "О жилищных отношениях" устанавливает, что "при досрочном расторжении договора нанимателем он обязан предупредить об этом наймодателя не менее чем за один месяц либо оплатить за этот месяц установленную договором плату".

В соответствии со ст. 555 Гражданского кодекса Грузии , "наниматель жилого помещения правомочен досрочно расторгнуть договор найма, если он об этом за месяц раньше предупредит наймодателя и предложит платежеспособного и приемлемого нанимателя, согласно быть нанимателем в течение оставшегося срока найма".

В тоже время, Жилищный кодекс Республики Беларусь в ст. 61 устанавливает, что "наниматель жилого помещения вправе расторгнуть договор найма жилого помещения в любое время в соответствии с настоящим Кодексом после исполнения своих обязательств перед наймодателем", таким образом, не определяя законодательно условия досрочного расторжения договора найма жилого помещения.

Согласно ст. 675 Гражданского кодекса Республики Армении , - "арендатор жилого помещения и другие постоянно проживающие с ним граждане имеют право по общему согласию в любое время расторгнуть договор аренды с письменным предупреждением арендодателя за три месяца".

В целях повышения ответственности сторон договора коммерческого найма жилого помещения за нарушение ими своих обязанностей целесообразно ввести в российское гражданское законодательство следующее дополнение: "в случае не предупреждения нанимателем в письменной форме наймодателя за три месяца о своем желании расторгнуть договор коммерческого найма в одностороннем порядке, предоставить наймодателю право требовать от нанимателя внесения платы за жилое помещение за три месяца, если докажет, что он не мог заключить договор коммерческого найма на таких же самых условиях с другим лицом", закрепив его в п. 1 ст. 687 ГК РФ.

Следует отметить, что аналогичная норма уже введена в ст. 825 Гражданского кодекса Украины .

//// Жилищные споры - это особая многогранная разновидность споров, затрагивающих жилищные права и интересы граждан.

//// Юристы по жилищным делам компании "Юридическая служба столицы" имеют большой опыт в успешном ведении различных судебных дел, затрагивающих самые разнообразные вопросы жилищного законодательства.

////