Пути переоформления самозастроя. Как узаконить самозастрой

Признание права на самовольную постройку - дело сложное, затратное и длительное. Процедура требует широкого спектра знаний, как в юридической, так и в строительной отрасли. Труднее всего легализовать реконструкцию производственного объекта, так как в этом случае особенно сложно доказать безопасность строения для здоровья и жизни окружающих.

Как узаконить самозастрой?

В гражданском законодательстве такой проблеме, как оформление самовольных построек и реконструкций, уделяется всего несколько статей. Однако из их содержания можно уяснить, что для этого требуется:

Самовольная постройка возведена должна быт ь только на земельном участке заявителя;

Самозастрой должен быть безопасным для людей и их имущества, а также он должен отвечать всем правилам и требованиям, предъявляемым к строениям данного типа;

Возводиться самовольная постройка должна за счет заявителя;

Ее строительство не должно нарушать интересов других лиц, а кроме того государственных или муниципальных интересов.

Безопасность строения подтверждается результатами экспертизы, проводимой специализированными компаниями. Деятельность экспертов независима, поэтому заключение принимается в качестве доказательства в судах и в органах исполнительной власти.

Существует два основным способа того, как узаконить самовольную постройку, реконструкцию или перепланировку:

Обращение в суд;

Подача документов для получения разрешения от отдела градостроительства.

Обязательное проведение технической экспертизы потребует суд. Тем не менее, первый вариант решения проблемы более эффективен. Даже после длительной процедуры сбора документов, в отделе архитектуры заявителю могут отказать. В суде же при подтверждении прав на землю, безопасности строения, а также наличия расходов по его сооружению, вынесение правосудного решения гарантируется. Признание права на самовольную постройку в суде, при наличии положительного заключения технической экспертизы, занимает не более двух -трех месяцев, не считая регистрационных действий в органах исполнительной власти.

Кто назначает экспертизу?

Назначить проведение экспертизы самостроя может судья, а также инспектор по соблюдению правовых актов в сфере градостроительной деятельности. Кроме того, за проведением экспертизы застройщик может обратиться в добровольном порядке.

Какие вопросы можно поставить перед экспертом?

Перед вынесением решения о назначении экспертизы должностное лицо, либо застройщик должны определить перечень вопросов, на которые она должна отвечать. Как правило, легализация самовольной постройки или реконструкции требует установления следующих фактов:

Соответствует ли объект требованиям безопасности в сфере строительства и эксплуатации зданий;

Находится ли строение в пределах земельного участка, принадлежащего застройщику;

Безопасны ли материалы, из которых возведено здание и соответствует ли сооружение требованиям гигиены и санитарии.

Снятие самозастроя, узаконивание перепланировки, приватизация без помощи юриста

Составитель Людмила Леонидовна Садовая

Часть I. Самозастрой

Глава 1. Что включает в себя понятие «самозастрой»?

Ответ на вопрос, что же такое самострой, или самозастрой, можно найти в статье 222 Гражданского Кодекса РФ: «Самовольной постройкой являются жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданные на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданные без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил».

При наличии любого из этих признаков строение, сооружение и иное недвижимое имущество признается самовольной постройкой.

Самозастроем, например, является:

Дом, построенный без разрешения на строительство;

Жилой флигель на участке;

Сарай во дворе многоквартирного дома;

Летняя кухня или веранда, пристроенные к дому;

Надстройка в виде второго этажа или мансарды;

Подвал в доме, выкопанный без разрешения на реконструкцию, и т.д.

Главное правовое последствие самовольной постройки состоит в следующем: лицо, ее осуществившее, не приобретает права собственности на нее. Оно является лишь собственником материалов, израсходованных при застройке. Самовольная постройка не считается недвижимостью и не подлежит государственной регистрации. Сделки, направленные на распоряжение ею, недействительны как противозаконные.На самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке, не может распространяться приобретательная давность. Положение о приобретательной давности означает, что лицо, которое не является собственником недвижимого имущества, но добросовестно и непрерывно владеет им в течение 15 лет, приобретает право собственности на него. Лица, допустившие самозастрой, обязаны осуществить его снос (полную разборку) за свой счет или привести объект недвижимости в первоначальное состояние.

Кроме того, лица, виновные в самовольном строительстве или изменении архитектурного облика строения, несут административную ответственность. Так, строительство, реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства без разрешения на строительство в случае, если для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта предусмотрено получение разрешений на строительство, влекут наложение административного штрафа.

«Строительство без разрешения загородного дома и хозяйственных построек производственного и непроизводственного назначения, а также объектов индивидуального строительства влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от трех до пяти минимальных размеров оплаты труда; на должностных лиц – от пяти до десяти минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц – от пятидесяти до ста минимальных размеров оплаты труда».

Зачастую самовольно возведенный частный дом является единственным жилищем для семьи, а иногда и для нескольких семей, поэтому в этой книге мы подробно остановимся на основных вариантах легализации (узаконения) самовольной постройки.

Для снятия самозастроя потребуется достаточно большое количество сил и времени. Для того чтобы в последствии не проходить все «круги бюрократической машины», давайте по порядку разберемся в этом нелегком, но очень важном вопросе.

Глава 2. Как избежать самозастроя?

Разрешение на строительство или реконструкцию

Прежде чем приступить к строительству жилого дома или любого другого объекта, следует, в первую очередь, определиться с участниками данного процесса и обратиться за специальным разрешением на строительство в архитектурную службу района, сельскую или поселковую администрацию. Вторым шагом станет обращение в проектную организацию, которая либо самостоятельно разработает проект, либо составит проектное задание. Последний этап – выбор подрядной организации, которая, собственно, и будет заниматься процессом строительства.

Так выглядит идеальный алгоритм строительства того или иного объекта. Однако в реальности все часто бывает гораздо прозаичнее. В погоне за экономией застройщик самостоятельно, с помощью родственников или «вольных» строительных бригад, делает на своем земельном участке все, что ему заблагорассудится. Многие люди выбирают для себя (как им кажется) более экономичный способ возведения объекта недвижимости – просто строят самостоятельно безо всяких разрешений, проекта и прочей необходимой документации.

Для начала определимся с тем, какие объекты можно считать возведенными самовольно, поскольку достаточно часто в документах БТИ все строения, кроме самого жилого дома, обозначены как построенные самовольно, а значит, и оценке не подлежат.

Оценка строения – определение инвентаризационной стоимости строения и сооружения, существует для целей налогообложения.

Оценке для целей налогообложения не подлежат строения, помещения и сооружения:

– строящиеся;

– самовольно возведенные;

– признанные по различным причинам непригодными для дальнейшей эксплуатации;

– бесхозяйные;

– назначение которых не определено.

Таким образом, объекты как бы не существуют, так как на их возведение в местном отделе архитектуры, пожарной инспекции и других организациях не было выдано специальных на то разрешений. К таким строениям применима ст. 222 Гражданского Кодекса РФ об отсутствии специального разрешения. Эта статья также посвящена проблемам судебного признания собственности на самовольные постройки.

Итак, все, что построено без разрешений и проектов или с нарушением проекта (отступлением от проекта), является самозастроем.

Например : лицо является собственником земельного участка, на котором было совершено самовольное возведение объектов недвижимости при отсутствии специальных разрешительных документов на строительство.

Это, как правило, коммерческие и некоммерческие объекты недвижимости небольшой площади, возведенные в зоне, не привлекающей всеобщего внимания, а также небольшие торговые павильоны и магазинчики, которые зачастую не имеют всей необходимой документации.

Застройщик одновременно оформляет документы и ведет процесс постройки, который, так или иначе, считается незаконным, поскольку на него нет утвержденного разрешения.

Выдача разрешений на строительство

Как известно, любую болезнь проще лечить в самом начале, а проблему решать, как только она появилась. Любой «запущенный» или пущенный на самотек вопрос в итоге отнимает гораздо больше средств, времени и сил, чем решенный своевременно. В случае самозастроя самым разумным и логичным решением становится получение разрешения на строительство и совершение действий, исключающих сам факт возникновения самозастроя. Разрешение на строительство – это административный акт, предоставляющий право осуществлять застройку земельного участка, находящегося в собственности, пользовании или аренде, он является основанием для реализации архитектурного плана.

Разрешение на строительство выдается застройщику органами исполнительной власти субъектов Федерации – Земельным комитетом и Управлением по Архитектуре и градостроительству при администрации района. После представления градостроительного плана земельного участка, форма которого установлена Постановлением Правительства РФ от 29 декабря 2005 г. № 840.

Выдача разрешений на строительство на территории поселения, дачных и садовых товариществ осуществляется, соответственно, органами местного самоуправления поселения – Главой местной поселковой администрации, Земельным комитетом и Управлением по Архитектуре и градостроительству.

Разрешение на строительство требуется:

1. Для застройки индивидуального земельного участка.

2. Для проведения капитального ремонта объекта.

3. Для проведения отдельных этапов строительства, реконструкции.

С 1 января 2010 г. не допускается выдача разрешений на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки. Применительно к индивидуальному жилищному строительству в указанной ситуации может быть отказано в выдаче разрешения на строительство, если схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта не соответствует действующим градостроительным и строительным нормам и правилам.

Для индивидуального жилищного строительства разрешение на строительство выдается на десять лет . Оно может быть продлено на основании заявления заказчика. В целях пресечения возможных злоупотреблений со стороны застройщика в продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи заявления о продлении такого срока (т.е. не менее чем за 60 дней до истечения срока действия такого разрешения).

Если вы — собственник частного дома, то, кажется, что в своем доме можно делать все, что угодно: «Мой дом - моя крепость!»

Это не совсем так, особенно если речь идет о самозастрое .

Самозастроем признается объект недвижимости, на строительство которого нет разрешительной документации, который не сдан в эксплуатацию и права на который не оформлены в установленном законом порядке.

Фактически, до того, как «снят» самозастрой, вы не являетесь собственником помещения, вам принадлежат лишь стройматериалы, из которых здание построено. Это неприятное открытие может случиться в момент, когда вы решите продать дом или совершить с ним любые иные необходимые действия (например, заложить в банк в качестве обеспечения кредита). Или, получив наследство от родственников, можете обнаружить что реально существующий дом, который можно пощупать и в который можно войти, документально никак не существует.

Как происходит снятие самозастроя?

С целью легализации самовольной застройки в России до 2015 года действует возможность зарегистрировать право собственности в упрощенном порядке, или в рамках « дачной амнистии » . Для снятия самозастроя в упрощенном порядке требуется всего два документа - документ о праве собственности на землю и техническая документация. Все, что нужно - подготовить технический паспорт, технический план и поставить объект на кадастровый учет . Этот процесс занимает некоторое, достаточно длительное, время. Но после этого вы станете собственником домовладения, и сможете совершать юридические операции с вашей совершенно законной недвижимостью.

Если же документов на землю нет, задача значительно усложняется. Бывает, что земельный участок просто переходит из рук в руки в пределах одной семьи и все давно забыли, какие изначально были документы и зачем они нужны вообще.

Как подтвердить свое право на владение землей (а далее и право собственности на дом), если на руках нет никаких документов? Это придется делать в судебном порядке. Вам придется доказывать свои права, иногда для этого нужно проследить историю земельного участка за последние 50-80 лет.

Если у вас нет документов на землю, это не значит, что их нет нигде. Юридический департамент компании «ТИТУЛ» уже решал такие проблемы и оказывает услуги по поиску документов. В архивах могут найтись документы, которых достаточно, чтобы признать вас владельцем земельного участка - например, договор застройки (постановление органов власти о выделе участка под застройку), выписка из похозяйственной книги или иные землеотводные документы. В этом случае у вас есть реальный шанс доказать свои права на земельный участок, легализовать самовольно построенное строение и стать владельцем собственного дома.

Самовольное возведение различных построек — практика, сложившаяся в различных российских регионах в результате несовершенства законодательных норм по данной проблеме. Легализация постройки на практике выглядит сложным процессом, который требует определенных временных и финансовых затрат.

Какая постройка относится к самострою

В гражданском законодательстве прописано, что владелец земельного участка может устанавливать на нем здания, сооружения и иные типы построек, также допускается снос возведенных строений.

Владелец участка может заниматься строительством самостоятельно или привлекать для реализации данной цели сторонних лиц. Единственным условием является соответствие построек стандартам качества, принятым в строительной отрасли.

Самостроем считается любая разновидность недвижимости (дом, баня, склад, амбар) которые построены на земельном наделе, не предусмотренном для использования в таких целях или постройки, которые были построены без получения согласований на строительство.

Самостроем признаются и здания, которые не соответствуют строительным нормам и правилам градостроительства.

Самовольная постройка исключает следующие действия :

получение прав собственности;
возможность распоряжаться недвижимым имуществом;
возможность совершения сделок.

Гражданское законодательство указывает, что самострой необходимо снести, если права собственности на него не будут признаны законным путем. При этом важно понимать, что признать право собственности можно только в отношении строений, возведенных на участке, который является предметом частной собственности.

Как узаконить и оформить самовольную постройку

Существует два основных варианта :

через судебный орган;
административным способом.

Признание судом — предполагает поиск доказательств того, что инициатор постройки обладает имущественными правами на земельный участок и возвел строение, которое не может нести угрозу здоровью граждан и не нарушает законные интересы иных собственников, а также третьих лиц.

Административный способ применяется в отношении всех типов построек, возведение которых допускается без получения специального разрешения на строительство, чаще всего речь идет о небольших деревянных постройках, установленных на земле, расположенной в дачном или садоводческом товариществе.

Документы для регистрации постройки в собственность

Для того чтобы зарегистрировать самовольную постройку нужно обратится в ФРС или ее региональное представительство с подготовленным комплектом бумаг. Потребуются следующие документы:

выписка из похозяйственной книги;
документы, иллюстрирующие имущественные ;
документы из муниципалитета о предоставлении земельного надела;
техпаспорт для строений, возведенных для постоянного проживания ранее, чем в 2010 году;
декларация на постройку (для дачных объектов, гаражей).

Наказания за самострой

Если самовольно возведенная постройка досталась вам совместно с землей или вы решились на ее строительство, вы должны знать, что законодательство вводит наказания за строительство, произведенное без разрешения представителей государственных структур. На практике существует несколько сценариев:

Если вы возвели строение на участке земли, собственником которого вы не являетесь, то расценивается как захват чужих земельных владений и влечет наказание в виде штрафа. Для граждан его размер варьируется в пределах одной тысячи рублей, для компаний может составить до 20 тысяч рулей.

Если вы возвели объект капитального строительства на земле, которую нельзя использовать для решения подобных задач , то такую постройку придется демонтировать и оплатить все издержки, возникшие в процессе ее сноса.

Снос самовольной постройки является единственной мерой избежать серьезных проблем с законом в случае, если строение было возведено без учета строительных норм и правил безопасности, установленных для зданий и сооружений.

Стоимость легализации самовольной постройки

Цена регистрации самостроя складывается из нескольких элементов:

Государственная пошлина за регистрационные действия в размере 2000 рублей;

Затраты на оформление прав собственности на землю (при отсутствии);

Расходы на оформление доверенности (если привлекаете для решения опроса доверенное лицо).

Тонкости законодательства всегда ставят перед непростым выбором: узаконить самострой для того чтобы, снять ограничения по распоряжению имуществом или сохранить статус кво для того чтобы, не оформлять бумаги и не тратить деньги. Выбор за вами, но несмотря на всю сложность процедуры, легализация постройки – необходимый шаг для ограждения себя от возможных неприятностей.

Видео: Юрист, как узаконить самострой

Снятие самозастроя или как узаконить самовольную постройку в г. Ростове-на-Дону

Cтатья 222. часть1 ГК РФ: «Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил».

Под самовольной постройкой понимается объект недвижимости, который возведен:

1. На земельном участке, не отведенном для этой цели (например, жилой дом построен на сельхозугодьях или вообще на самовольно захваченном земельном участке);

2. Без разрешения на строительство;

3. С нарушением проекта и СНиП.

Закон указывает, что самовольная постройка подлежит сносу тем лицом, который ее возвел, либо за его счёт с наложением административного штрафа.

Можно попытаться выполнить проект постройки, согласовать его во всех инстанциях, заручиться поддержкой в различных государственных органах и впоследствии оформить акт ввода постройки в эксплуатацию. Однако зачастую на практике такой путь нереализуем.

Это связано с тем, что земельное право, которым мы руководствуемся в данном случае, содержит множество норм права административного, действующего по принципу "запрещено всё, что прямо не разрешено". Таким образом, отсутствие в законе чётко прописанной процедуры легализации самовольной постройки делает невозможным ее оформление иначе, чем через суд. При этом существование самовольной постройки не должно нарушать прав и законных интересов третьих лиц и не должно создавать угрозы их жизни или здоровью. Следует отметить, что до внесения изменений в Гражданский кодекс РФ от 1 сентября 2006 года была возможность узаконить самострой в административном порядке в том случае, если судом установлена возможность и владельцу постройки вменено в обязанность оформление землеотвода и всех согласований по строению. Соответственно, юридическое значение имеет дата возведения самовольной постройки: до 1 сентября 2006 года или после этой даты.

Документы, предоставляемые в суд:

1. Отказ органа местного самоуправления в согласовании строительства самовольной постройки;

2. Проектная документация на здание;

3. Независимая строительно-техническая экспертиза о соответствии постройки СНиП, СанПин и ППБ;

4. Чеки, счета - фактуры, акты и иные платежные документы, подтверждающие оплату строительства;

К тому же следует убедиться, что в схеме зонирования ваш участок, а также соседние участки с объектами недвижимости, не указаны как планируемые к сносу.

Если самовольная постройка возникла до 1 сентября 2006 года, то в суд следует представить письмо администрации о возможности предоставления земельного участка в собственность или аренду в установленном законом порядке.

Если суд принял решение легализовать вашу самовольную постройку, то решение суда будет являться основанием для:

1. Внесения данных об объекте недвижимости в реестр объектов капитального строительства (т.е. у вас появится возможность получить техпаспорт из БТИ на свое строение);

2. Государственной регистрации вашего права собственности на строение в учреждении юстиции

Для того чтобы оформить свое право собственности на самовольную постройку, возведенную после 1 сентября 2006 года, убедитесь, что земельный участок, на котором вы возвели самовольную постройку, принадлежит вам на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. Суды нередко придерживаются такого мнения, что, исходя из смысла закона, можно признать право собственности на самострой, который находится на арендуемом земельном участке или земельном участке предоставленном в собственность. После этого помимо письма администрации в суд представляются документы, указанные выше.

В Государственной думе РФ в настоящее время находится на рассмотрении несколько законопроектов о внесении изменений в статью о самовольной постройке. Это связано с тем, что очень большой объем объектов недвижимости по всей России строился самовольно. Возможно, появятся новые, менее жёсткие, нормы. Особенно актуально это для тех граждан, у которых самовольная постройка - единственное место жительства.