Кадастровой оценкой займется государство. Президент рф подписал закон, изменяющий порядок применения кадастровой стоимости при налогообложении недвижимости Причины изменения кадастровой цены

Независимо от права собственности кадастровая стоимость земли до 2017 года определялась по № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», а затем по №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Определение ее требуется не только государству для налогообложения, но и владельцам, арендаторам земельных участков. Результаты оценки вносят в ЕГРН, ведением его занимается Росреестр.
Точная реальная стоимость земли по итогам кадастровой оценки необходима владельцам и пользователям участков для того чтобы:

установить меньший размер земельного налога;
определить меньшую выкупную цену земельного участка при его приобретении в
собственность у органов местной власти;
снизить размер платы при аренде земли;
уменьшить имущественный налог на юрлиц;
для других целей.

Массовая переоценка

Массовая оценка, проведенная в 2014 году, привела к тому, что в некоторых случаях кадастровая стоимость территорий в 5–10 раз превысила рыночную. Это привело к многочисленным судебным процессам. Они продолжаются и сейчас.
По итогам массовой переоценки в 2020 году разница цены рыночной и кадастровой может оказаться еще больше. Два переходных года предоставлены владельцам земли для наведения порядка с документами, установления справедливой кадастровой цены, снижения ее до рыночной величины через суд или Комиссию.
В 2018 году, согласно поправкам в законы, при налогообложении за основу принимают кадастровую стоимость, определенную на начало 2014 г. по итогам массовой оценки, или ее величину, уменьшенную по решению суда.

Налогообложение

Земельный налог в ряде регионов РФ с начала 2015 года исчисляется из цены земли по результатам кадастровой оценки. К началу 2020 года эта форма налогообложения будет введена во всех регионах. С января 2018 года налог земельный увеличен на 20% в сравнении с прошлым годом. В 2020 ставка, действующая в 2017 году, будет увеличена на 60%. В 2020 году будет одновременно проведена кадастровая переоценка земли и увеличен размер земельного налога. Новыми поправками действующего законодательства также уменьшены размеры налоговых вычетов, льгот, изменена формула расчета налога.

Решение об очередной кадастровой оценке принимают органы власти каждого региона или муниципалитеты. Они вправе переоценивать землю не чаще раза через каждые три года, и не реже раза через каждые 5 лет.

Для городов-субъектов РФ (Москва, Севастополь, Санкт-Петербург) сделано исключение: они вправе переоценивать земельные участки через каждые два года.

Кадастровая цена и ее оспаривание

Как изменится в 2019 году кадастровая цена земельных наделов? Чтобы это узнать, следует обратиться к действующим законам и судебной практике.
Принятыми №360-ФЗ от 03.07.2016 г (ст. 19) поправками в законы заморожена кадастровая цена земли на территории всех регионов с 01.01.2017 г. до 01.01.2020 г. Одновременно с поправками взамен №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» приняли закон №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», вступивший в действие 01.01. 2017. В нем указано, что кадастровой государственной оценкой под надзором Росреестра будут заниматься только независимые бюджетные учреждения.

Очередная волна повсеместной переоценки территорий будет в 2020 г. Два года (с начала 2018 до начала 2020) являются переходными.

Собственник участка при оспаривании его кадастровой цены вправе привлекать независимых оценщиков. Результаты независимой оценки рассматривает и утверждает суд или комиссия по рассмотрению споров при определении кадастровой цены объектов недвижимости (далее «Комиссия»). Она создана и действует в каждом регионе при управлении Росреестра. Физические лица вправе обращаться либо в Комиссию, либо сразу в суд. Органам власти необходимо пройти через досудебное рассмотрение дела Комиссией.
Казалось бы, исходя из этих законов, изменения кадастровой цены территорий до 2020 года не следует ожидать. Но органы власти заинтересованы в пересмотре кадастровой цены территорий в целях:

Регистрации прав на участки земли и сделок с ними, защиты прав землепользователей.
Точного определения размеров налогов, арендных платежей, сумм денежных компенсаций при изъятии у собственников земель для муниципальных нужд.
Поддержки рынка земли, ипотеки, ценных бумаг, фондового, привлечения инвестиций в регионы.
Оценки эффективности землепользования на территории, разработки генпланов развития городов и поселков, осуществления крупномасштабных проектов.

Причины изменения кадастровой цены

На вопрос будет ли меняться кадастровая стоимость земли в 2019 году, ответ неоднозначен. Он определяется тем , к какой категории разрешенного пользования относится территория, место ее расположения. Несмотря на введенный мораторий, переоценка земельных наделов в 2019 году может проводиться по инициативе собственников или администрации поселения. Владелец участка может, обратившись в Росреестр, инициировать переоценку в случаях:

если цену участка определяли в 2013 году, в 2019 требуется это делать снова.
неудовлетворенности итогами оценки, независимо от проведения массовой государственной переоценки.
изменения каких-либо характеристик участка.

По решению органов власти внеочередная переоценка может проводиться в случаях:

изменения площади участка пи объединении его с другим;
проведения межевания;
изменения цели землепользования;
ввода в эксплуатацию построенного объекта;
развития инфраструктуры, повышающей спрос на землю: построенной дороги, подведенного электроснабжения, возведенных объектов соцкультбыта;
изменения рыночных текущих цен.

Законом, принятым ГД РФ, власти Севастополя, Москвы, Санкт-Петербурга вправе через суд оспаривать кадастровую цену территории, если собственник, по их мнению, уменьшил ее умышленно через Комиссию до очень низкого значения, а земля не является муниципальной.
Иначе говоря, если владелец территории сочтет результат ее оценки высоким, обратится в Комиссию или сразу в суд и снизит кадастровую цену, администрация получит право оспаривать это решение через ту же Комиссию и суд.
По определению Конституционного суда РФ администрация муниципального образования имеет законное основание оспаривать решение Комиссии, когда переоценка проведена по обращению собственника. Муниципалитет теряет налоговые потоки в бюджет и заинтересован в их увеличении.
Владельцы земельных наделов на 2019 г. могут ожидать увеличения их кадастровой цены:

когда у администрации поселения появятся основания для плановой оценки,
если она через Комиссию или суд оспорит текущую стоимость,
появятся иные причины, такие как межевание, объединение участков, ввод в эксплуатацию новых объектов и т.д.

Собственник участка также имеет право изменить его кадастровую цену, подав в Росреестр заявление о ее пересмотре.

13672

С 2019 года введен единый подход к применению кадастровой стоимости для объектов налогообложения недвижимого имущества.

Этот подход распространяется на все виды недвижимости и охватывает три вида налога: налог на имущество организаций, земельный налог, налог на имущество физлиц.

Для тех, кто следит за законодательством: Федеральный закон от 03.08.2018 г. № 334-ФЗ внес поправки в п.2 ст.375 и п.15 ст. 378.2 НК РФ.

Признание кадастровой стоимости в качестве налоговой базы претерпело три ключевых изменения и стало унифицированным для всех видов недвижимости, налогообложение которой производим исходя из кадастровой стоимости.

Запись в реестре – это главное

В качестве налоговой базы может применяться только кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

До 1 января 2019 года из-за возможности проведения индивидуальной оценки в этом вопросе был полный хаос: кадастровая стоимость устанавливалась, затем корректировалась в сторону уменьшения по решению комиссии или суда, муниципалитеты, заинтересованные в наполнении бюджета, привлекали альтернативного оценщика и направляли ходатайства в суд о пересмотре кадастровой стоимости, принятой комиссией.

Налоговые органы, проверяя уточненные декларации, изучали документы и собирали сведения - подлинность решений комиссий по пересмотру стоимости, даты их вступления в силу, были ли результаты пересмотрены муниципалитетами и т.д. Масса судебных разбирательств регорганов с собственниками, с третьими лицами, споры по налогу на имущество налоговиков и налогоплательщиков. Вал документов и полная неразбериха.

И вот теперь в вопросе определения налоговой базы недвижимого имущества поставлена точка. Законодательно закреплен основной источник сведений о кадастровой стоимости – информационный ресурс ЕГРН.

Кадастровая стоимость изменилась – когда признаем?

С 1 января 2019 года период, с которого действует уточненная кадастровая стоимость, зависит от причины ее изменения.

1. Если изменились качественные или количественные характеристики объекта, а именно – уточнили площадь объекта или его назначение, изменился вид разрешенного использования земельного участка, перевели земли из одной категорию в другую - уточненная кадастровая стоимость признается для налогообложения со дня внесения сведений в ЕГРН . А не со следующего налогового периода, как было ранее.

Для расчета налога объект налогообложения определяем так: за полные месяцы - с начала года до внесения записи в ЕГРН – принимаем сумму по прежней кадастровой стоимости, за полные месяцы - с даты изменения и до конца года – по уточненной.

2. Если изменения кадастровой стоимости произошли из-за технической ошибки в сведениях ЕГРН, или в результате ее пересмотра на комиссии при Росреестре, или обжалования в суде – уточенная кадастровая стоимость- после внесения верных сведений в ЕГРН - может быть применена за весь период, когда применялась ошибочная (а потом оспоренная вами) кадастровая стоимость.

Оспаривание и особенности ретроприменения

Как было раньше: Если вы не согласны с кадастровой стоимостью - можно было применить индивидуальную рыночную стоимость - привлечь оценщика, пойти за решением в комиссию при Росреестре или в суд. Измененная кадастровая стоимость могла быть использована начиная с года, в котором подано заявление о ее оспаривании.

А как быть с предыдущими периодами? Если вы не успели подать заявление, не было отчета оценщика об оспаривании, или вы не успели по каким-то иным причинам?

С 1 января 2019 год это правило изменено: если вам удалось оспорить кадастровую стоимость по решению комиссии или суда или она изменена Росреестром вследствие исправления ошибок или недостоверных сведений - вновь установленная кадастровая стоимость может быть применена за все периоды, в которые применялась ошибочная кадастровая стоимость.

Но важно! По закону перерасчет возможен только в случае, если решение об изменении кадастровой стоимости будет принято после 1 января 2019 года. Это относится и к искам, поданным до 1 января 2019 года.

При выполнении требований об оспаривании вы сможете вернуть деньги за 2015-2918 годы.

Помним, что заявление о зачете или возврате налога можно подать не позднее трех лет со дня его уплаты.

Независимый налоговый консультант-практик. Советник налоговой службы Российской Федерации 3 ранга. Уже много лет я помогаю российским бизнесменам осмысленно и осознанно решать налоговые проблемы, преодолевать страхи и ограничения, вызванные общением с налоговыми органами. Охлаждать пыл и останавливать от опасных налоговых кульбитов. Уверенно, спокойно и с достоинством вести свой бизнес в непростых, а порой и опасных, российских условиях.

Статья 14. Определение кадастровой стоимости

1. Определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

2. Итоговым документом, составленным по результатам определения кадастровой стоимости, является отчет. Требования к отчету устанавливаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки (далее - требования к отчету). Отчет составляется на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа.

3. Бюджетное учреждение не вправе привлекать иных лиц, помимо работников соответствующего бюджетного учреждения, для проведения работ и (или) оказания услуг непосредственно по определению кадастровой стоимости.

4. Датой, по состоянию на которую осуществляется определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки (далее - дата определения кадастровой стоимости), является день, по состоянию на который сформирован перечень.

5. Бюджетное учреждение направляет запрос о предоставлении недостающей информации об объектах недвижимости, необходимой для определения кадастровой стоимости, в федеральные органы исполнительной власти и подведомственные им организации, в частности в организации, подведомственные федеральным органам исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере ценообразования и сметного нормирования в сфере градостроительной деятельности, в сфере земельных отношений, государственного мониторинга земель, изучения, использования, воспроизводства и охраны природных ресурсов, органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации и органы местного самоуправления, а также в подведомственные им организации, в распоряжении которых имеется соответствующая информация.

6. Федеральные органы исполнительной власти и подведомственные им организации, в частности организации, подведомственные федеральным органам исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере ценообразования и сметного нормирования в сфере градостроительной деятельности, в сфере земельных отношений, государственного мониторинга земель, изучения, использования, воспроизводства и охраны природных ресурсов, органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации и органы местного самоуправления, а также подведомственные им организации обязаны предоставить имеющуюся в их распоряжении информацию по запросу бюджетного учреждения или уведомить об отсутствии запрошенной информации в течение двадцати рабочих дней со дня получения указанного запроса.

7. По итогам определения кадастровой стоимости, за исключением проведения внеочередной государственной кадастровой оценки, бюджетным учреждением в соответствии с требованиями к отчету составляются в форме электронного документа промежуточные отчетные документы, являющиеся проектом отчета, содержащие в том числе:

1) информацию об объектах недвижимости, включенных в перечень (кадастровые номера, адреса (при наличии), характеристики объектов недвижимости, содержащиеся в перечне);

2) информацию о характеристиках объектов недвижимости, использованных при определении их кадастровой стоимости, или о недостаточности информации о характеристиках объектов недвижимости, необходимых для определения их кадастровой стоимости (с указанием недостающей информации);

3) описание процесса определения кадастровой стоимости с указанием определенных значений кадастровой стоимости.

8. Бюджетное учреждение в течение трех рабочих дней со дня составления промежуточных отчетных документов осуществляет их размещение на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" без публикации информации о таком размещении, а также направляет сведения о месте размещения таких документов и промежуточные отчетные документы в орган регистрации прав на электронном носителе в форме электронного документа.

9. Орган регистрации прав в течение десяти рабочих дней со дня получения промежуточных отчетных документов осуществляет их проверку на соответствие требованиям к отчету.

10. Орган регистрации прав в течение трех рабочих дней со дня окончания проверки промежуточных отчетных документов направляет в бюджетное учреждение и уполномоченный орган субъекта Российской Федерации уведомление о соответствии промежуточных отчетных документов требованиям к отчету или об их несоответствии с указанием требований к отчету, которым не соответствуют промежуточные отчетные документы.

11. Бюджетное учреждение осуществляет устранение выявленного органом регистрации прав несоответствия требованиям к отчету в течение семи рабочих дней со дня получения уведомления органа регистрации прав о таком несоответствии и представляет в орган регистрации прав исправленные промежуточные отчетные документы для повторной проверки.

12. В случае соответствия промежуточных отчетных документов требованиям к отчету орган регистрации прав в течение трех рабочих дней со дня окончания проверки промежуточных отчетных документов размещает в фонде данных государственной кадастровой оценки сведения и материалы, содержащиеся в промежуточных отчетных документах, в объеме, предусмотренном порядком ведения фонда данных государственной кадастровой оценки, а также сведения о месте размещения таких документов на официальном сайте бюджетного учреждения в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" на шестьдесят дней для представления замечаний, связанных с определением кадастровой стоимости, информация о котором содержится в промежуточных отчетных документах (далее - замечания к промежуточным отчетным документам).

13. Орган регистрации прав не позднее дня начала срока представления замечаний к промежуточным отчетным документам обеспечивает размещение в фонде данных государственной кадастровой оценки информации о порядке и сроках представления замечаний к промежуточным отчетным документам.

14. Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации в течение десяти рабочих дней со дня получения уведомления о соответствии промежуточных отчетных документов требованиям к отчету обеспечивает информирование о размещении промежуточных отчетных документов, а также о порядке и сроках представления замечаний к промежуточным отчетным документам путем:

1) размещения извещения на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет";

3) размещения извещения на своих информационных щитах;

4) направления информации в органы местного самоуправления муниципальных образований, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, для размещения извещения на информационных щитах указанных органов.

15. Замечания к промежуточным отчетным документам представляются в течение пятидесяти дней со дня размещения сведений и материалов, указанных в части 12 настоящей статьи, в фонде данных государственной кадастровой оценки. Замечания к промежуточным отчетным документам могут быть представлены любыми заинтересованными лицами. Замечания к промежуточным отчетным документам могут быть представлены в бюджетное учреждение или многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) лично, почтовым отправлением или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", включая портал государственных и муниципальных услуг. Днем представления замечания к промежуточным отчетным документам считается день его представления в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, день, указанный на оттиске календарного почтового штемпеля уведомления о вручении (в случае его направления почтовой связью), либо день его подачи с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", включая портал государственных и муниципальных услуг.

16. Замечание к промежуточным отчетным документам наряду с изложением его сути должно содержать:

1) фамилию, имя и отчество (последнее - при наличии) физического лица, полное наименование юридического лица, номер контактного телефона, адрес электронной почты (при наличии) лица, представившего замечание к промежуточным отчетным документам;

2) кадастровый номер и (или) адрес объекта недвижимости, в отношении определения кадастровой стоимости которого представляется замечание к промежуточным отчетным документам;

3) указание на номера страниц промежуточных отчетных документов, к которым представляется замечание (по желанию).

17. К замечанию к промежуточным отчетным документам могут быть приложены документы, подтверждающие наличие ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также декларация о характеристиках объекта недвижимости.

18. В случае направления бюджетным учреждением запроса о предоставлении информации, необходимой для рассмотрения замечания к промежуточным отчетным документам, в федеральные органы исполнительной власти и подведомственные им организации, в частности в организации, подведомственные федеральным органам исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере ценообразования и сметного нормирования в сфере градостроительной деятельности, в сфере земельных отношений, государственного мониторинга земель, изучения, использования, воспроизводства и охраны природных ресурсов, органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации и органы местного самоуправления, а также в подведомственные им организации указанные органы и организации обязаны предоставить имеющуюся в их распоряжении информацию или уведомить об отсутствии запрошенной информации в течение пяти рабочих дней со дня получения указанного запроса.

19. Замечания к промежуточным отчетным документам, не соответствующие требованиям, установленным настоящей статьей, не подлежат рассмотрению.

20. По итогам рассмотрения замечания к промежуточным отчетным документам бюджетным учреждением осуществляется пересчет кадастровой стоимости объектов недвижимости, в отношении которых не было представлено замечание, если бюджетным учреждением выявлена необходимость такого пересчета.

21. Бюджетным учреждением не реже чем один раз в пять дней в течение срока размещения промежуточных отчетных документов осуществляется размещение на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" обновленных промежуточных отчетных документов, информации о кадастровых номерах объектов недвижимости, в отношении которых осуществлен пересчет кадастровой стоимости, информации, отражающей описание проведенного пересчета кадастровой стоимости каждого из объектов недвижимости с обоснованием учета замечания к промежуточным отчетным документам, а также размещение информации о поступивших замечаниях к промежуточным отчетным документам, которые не были учтены, с соответствующим обоснованием отказа в их учете.

22. Внесение бюджетным учреждением изменений в промежуточные отчетные документы по итогам рассмотрения представленных замечаний к ним осуществляется не позднее окончания срока размещения сведений и материалов, указанных в части 12 настоящей статьи, в фонде данных государственной кадастровой оценки.

23. Бюджетное учреждение в течение десяти дней после истечения срока, указанного в части 12 настоящей статьи, составляет отчет, включающий в себя справку, содержащую информацию обо всех учтенных и неучтенных замечаниях к промежуточным отчетным документам с обоснованием их учета или отказа в их учете или об отсутствии замечаний к промежуточным отчетным документам, а также об исправлении выявленных органом регистрации прав нарушений требований к отчету.

24. Бюджетное учреждение в течение трех рабочих дней со дня составления отчета направляет его на электронном носителе в форме электронного документа в орган регистрации прав.

25. Орган регистрации прав в течение двадцати рабочих дней проводит проверку отчета на соответствие требованиям к отчету и направляет в бюджетное учреждение и уполномоченный орган субъекта Российской Федерации предписание об устранении выявленных нарушений или уведомление об отсутствии нарушений. Предписание об устранении выявленных нарушений требований к отчету должно включать в себя исчерпывающий перечень выявленных нарушений и их соответствующее обоснование.

26. В случае выявления нарушений требований к отчету бюджетное учреждение в течение десяти рабочих дней со дня получения предписания об устранении выявленных нарушений осуществляет их устранение и в течение трех рабочих дней направляет в орган регистрации прав отчет на электронном носителе в форме электронного документа для проведения повторной проверки.

27. В случае, если нарушений требований к отчету не выявлено, бюджетное учреждение в течение трех рабочих дней со дня получения уведомления органа регистрации прав об отсутствии нарушений направляет в уполномоченный орган субъекта Российской Федерации три экземпляра отчета на электронном носителе в форме электронного документа и одну копию отчета на бумажном носителе.

Александр Колов

Проведение государственной кадастровой оценки будет происходить по «новому» в некоторых субъектах РФ уже в 2017 г.

По «новому» - актуальный вопрос. Федеральный закон от 03.07.2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» регулирует не только государственную кадастровую оценку (ГКО) по «новому», но и оспаривание кадастровой стоимости по «новому», определенной по нормам вышеуказанного ФЗ. Указанный ФЗ вступает в силу с 01.01.2017. Ожидать проведения ГКО по «новому» в некоторых субъектах РФ следует уже в 2017 г. «Заморозка» кадастровой стоимости до 01.01.2020, определенной по нормам ФЗ №135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ», будет только стимулировать субъекты РФ провести ГКО по «новому» в ближайшие сроки. «Заморозка» введена ФЗ №360-ФЗ от 03.07.2016 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», который введен в действие с 15.07.2016.

Оспаривание кадастровой стоимости производится по нормам того закона, по нормам которого была установлена кадастровая стоимость, т.е. либо по нормам ФЗ №135-ФЗ от 29.07.1998 или ФЗ №237-ФЗ от 03.07.2016. См. ч.7 ст.24 ФЗ №237-ФЗ. по нормам ФЗ №237-ФЗ будет происходить в порядке, схожем с порядком по нормам №135-ФЗ. Можно выделить следующие основные особенности оспаривания кадастровой стоимости по «новому».

По нормам ФЗ №135-ФЗ существует обязательный досудебный порядок для юридических лиц, а по нормам ФЗ №237-ФЗ такого порядка нет, в т.ч. для юридических лиц. По нормам ФЗ №135-ФЗ комиссии по рассмотрению споров об оспаривании кадастровой стоимости созданы Росреестром при его территориальных управлениях. По нормам ФЗ №237-ФЗ аналогичные комиссии будут создаваться госорганом субъекта РФ. Следовательно, некоторые время с большой долей вероятности в некоторых субъектах будут действовать одновременно две комиссии: одна для рассмотрения споров по нормам ФЗ №237-ФЗ, другая по нормам №135-ФЗ.

Лица, занимающие государственные должности, должности в муниципальной службе должны составлять не более половины членов комиссии, рассматривающей споры по нормам ФЗ №237-ФЗ. В состав комиссии может включаться представитель Совета муниципальных образований (некоммерческой организации), который не занимает муниципальную должность. С учетом данного представителя может обеспечиваться большинство в принятии решений. Кроме того, видимо, Минэкономразвития РФ введет правило о том, что при равенстве голосов голос председательствующего будет решающим. Председательствующего, вероятно, будут назначать представителя госоргана субъекта РФ.

Нет в ФЗ №237-ФЗ четких указаний о необходимости создания комиссий к определенному сроку. Ст.22 ФЗ №237-ФЗ можно толковать так, что создание комиссии - это право госоргана субъекта РФ, а не обязанность. Поэтому велика вероятность того, что в ряде субъектов РФ комиссии по рассмотрению споров по нормам ФЗ №237-ФЗ не будут созданы к 2020 г.

В ряде субъектов РФ налогоплательщикам и арендаторам государственных земельных участков установить кадастровую стоимость в размере рыночной через комиссию при управлении Росреестра существенно проще, чем в суде. Это обуславливается сроками рассмотрения (1 мес.) и полномочиями комиссии (отсутствием право назначать экспертизу и т.д.). За такой короткий срок заинтересованные лица, в т.ч. органы местного самоуправления, не успевают подготовить ни замечания на отчет оценщика, ни самостоятельно заказать отчет независимого оценщика. При отсутствии указанных документов проверка отчета осуществляется формально. Кроме того, как правило, комиссии не располагают достаточным количеством сотрудников, обладающих специальными познаниями в области оценки, для того, чтобы надлежащим образом проверять отчеты в массовом порядке. В некоторых комиссиях господствует подход: все заявления удовлетворять, если не выявлены существенные замечания к отчету. Поэтому вышеуказанное новшество может затруднить оспаривание кадастровой стоимости в ряде субъектов.

ФЗ №237-ФЗ правообладателям объектов недвижимости предоставлено право на стадии подготовки к проведению ГКО подавать декларацию о своей недвижимости после публикации решения о проведения ГКО (ст.12). Данная норма направлена на уточнение данных, необходимых для более точного определения стоимости, каких конкретно - пока непонятно. Определенность появится после утверждения Минэкономразвития Формы декларации. Вероятно, речь идет об уточнении таких данных как: год постройки ОКС, процент физического износа ОКС, процент технических помещений от общей площади административно-делового или торгового центра, разрешенное использование земельного участка, предельные параметры застройки согласно ГПЗУ или градостроительного регламента и т.д. По нормам ФЗ №135-ФЗ у правообладателей ОКС и земельных участков право на подачу деклараций отсутствует при проведении ГКО. По ФЗ №237-ФЗ все заинтересованные лица вправе сделать замечания на промежуточных отчетных материалов ГКО в течение 60 дней с момента публикации. Схожая норма есть и ФЗ №135-ФЗ, однако срок для замечаний – 20 рабочих дней (вступила в действие с 01.04.2015 в силу ФЗ от 21.07.2014 N 225-ФЗ). Вышеуказанные изменения направлены на уменьшение количества споров об оспаривании кадастровой стоимости. ФЗ №237 ФЗ не предусматривает возможность оспаривать ошибки в определении кадастровой стоимости в комиссии. Если такая возможность не будет прописана Минэкономразвития в Порядке работы комиссий, то следует констатировать, что такая возможность отсутствует.

По нормам ФЗ №237-ФЗ бюджетное учреждение, созданное госорганом субъекта РФ, по решению последнего будет проводить ГКО и подписывать отчет, а также давать разъяснения, связанные с определением кадастровой стоимости, рассматривать обращения об исправлении ошибок, в т.ч. технических, методологических, допущенные при ГКО. Она вправе исправлять ошибки только в сторону понижения. Если бюджетная учреждение исправляет ошибки, допущенные им в отчете о ГКО, то оно передает данные госоргану субъекта РФ для внесения исправлений в акт об утверждении результатов ГКО.

Заинтересованные лица вправе обжаловать в суд решение вышеуказанного бюджетного учреждения в суде по нормам гл. 22 КАС РФ. Также они вправе предъявить административный иск об оспаривании кадастровой стоимости. При рассмотрении требований в порядке гл. 22 КАС РФ об отмене решения бюджетного учреждения об отказе исправить ошибку, видимо, суды не будут устанавливать кадастровую стоимость, а будут предписывать повторно рассмотреть заявление заинтересованного лица. Заинтересованным лицам очень трудно доказать ошибку, особенно методологическую, и в рамках искового производства. Поэтому им рекомендуется идти проторенной дорогой: обращаться с иском об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Пока нормативные акты не предусматривают необходимости представлять заключение СРОО (саморегулируемой организации оценщиков) на отчет независимого оценщика в комиссию или в суд для установления кадастровой стоимости в размере рыночной по нормам ФЗ №237-ФЗ, в отличие от оспаривания кадастровой стоимости по нормам ФЗ №135-ФЗ. Статья 246 КАС РФ закрепляет обязанность представления заключения СРОО, если это установлено Минэкономразвития РФ. Последний это предусматривает только для оспаривания кадастровой стоимости по нормам ФЗ №135-ФЗ при снижении кадастровой стоимости более чем на 30%, если заявитель желает получить положительное решение. См. Приказ Минэкономразвития России от 04.05.2012 №263. ФЗ №237-ФЗ не предусматривает обязанность предоставления заключения СРОО в комиссию. ФЗ №135-ФЗ (в ред. ФЗ от 02.06.2016 N 172-ФЗ) декларирует то, что заключение СРОО подготавливается на добровольной основе, он исключил заключение СРОО из перечня документов, которые необходимо представлять в комиссию. Логичным в таком случае выглядит решение о внесении изменений в Порядок, утвержденный Приказом №263. Однако Минэкономразвития пока с таким решением не торопится. Вышеуказанные новшества могут привести к существенному снижению расходов на установление кадастровой стоимости в размере рыночной.

При подаче заявления в комиссию об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной по нормам ФЗ №237-ФЗ подаются следующие документы:

Выписка из ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости), которая должна содержать сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, если заявление об оспаривании подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
Отчет об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном и электронном носителе.

Сейчас по нормам ФЗ №135-ФЗ подаются практически аналогичные документы. Однако вместо выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости подается кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Правоустанавливающий или правоудостоверяющий документ подается в форме нотариальной копии. Кроме того, подается заключение СРОО на отчет оценщика, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от кадастровой более чем на 30%. Это требование не закона, а Порядка Минэкономразвития, утв. Приказом №263.

С 01.01.2017 вводится в действие ФЗ от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который предусматривает объединение ГКН (государственного кадастра недвижимости) и ЕГРП (Единого государственного реестра права на недвижимое имущество и сделок с ним). Поэтому выписка из ЕГРН будет, как правило, одновременно являться документом, подтверждающим права на оспариваемый объект и оспариваемую кадастровую стоимость. «Справка о кадастровой стоимости» с 01.01.2017 выдаваться не будет. Внесены изменения и в ФЗ №135-ФЗ, которые вступают в силу с 01.01.2017.

По нормам и ФЗ №135-ФЗ, и ФЗ №237-ФЗ органы местного самоуправления и органы государственной власти – бюджетополучатели соответствующий налогов на недвижимость - вправе оспорить решение комиссии о существенном понижении кадастровой стоимости. Данный вывод основывается на Пост. Конституционного Суда РФ от 05.07.2016 №15-П.

Основные выводы.

Производится по нормам того закона, по нормам которого была установлена кадастровая стоимость, т.е. либо по нормам ФЗ №135-ФЗ от 29.07.1998 или ФЗ №237-ФЗ от 03.07.2016 «О государственной кадастровой оценке».
- По нормам ФЗ №135-ФЗ существует обязательный досудебный порядок для юридических лиц, по нормам ФЗ №237-ФЗ такого порядка нет, в т.ч. для юридических лиц.
- По нормам ФЗ №135-ФЗ комиссии по рассмотрению споров об оспаривании кадастровой стоимости созданы Росреестром при его территориальных управлениях. По нормам ФЗ №237-ФЗ аналогичные комиссии будут создаваться госорганом субъекта РФ. ФЗ №237-ФЗ можно толковать так, что создание комиссии – это право госоргана субъекта РФ, а не обязанность.
- По нормам ФЗ №135-ФЗ комиссии рассматривают заявления об исправлении ошибок и заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. По нормам ФЗ №237-ФЗ, видимо, комиссии будут рассматривать лишь заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Заявления об исправлении ошибок будут рассматривать бюджетные учреждения, созданные госорганом субъекта РФ, которые по решению последнего осуществляют ГКО и подписывают отчет. Они вправе исправлять ошибки, влекущие уменьшение кадастровой стоимости.
- По нормам и ФЗ №135-ФЗ, и ФЗ №237-ФЗ органы местного самоуправления и органы государственной власти – бюджетополучатели соответствующий налогов на недвижимость - вправе оспорить решение комиссии о существенном понижении кадастровой стоимости.
- Пока нормативные акты не предусматривают необходимости представлять заключение саморегулируемой организации оценщиков на отчет независимого оценщика в комиссию или в суд для установления кадастровой стоимости в размере рыночной по нормам ФЗ №237-ФЗ, в отличие от оспаривания кадастровой стоимости по нормам ФЗ №135-ФЗ.

Настоящей неожиданностью для многих землевладельцев стали новые изменения, внесенные в закон о земельных участках в 2019 году. Поправки кардинально изменили порядок пользования территорией для отдельных граждан и установили некоторые ограничения.

Согласно новому порядку, граждане, владеющие земельным наделом и еще не поставившие его на учет в Госкадастре, должны будут пройти обязательную регистрацию в ЕГРН (Единый государственный реестр налогоплательщиков) и получить соответствующие документы. Наша статья посвящена тому, какие еще изменения были внесены в законодательный акт и какие последствия они могут иметь для владельцев земельных участков.

У людей, владеющих земельным участком, после принятия последних оправок возникла реальная опасность лишиться своего владения. Территория, которая не была поставлена на кадастровый учет или поставлена не менее пяти лет назад, должна будет пройти официальную регистрацию в новой базе данных ЕГРН. Если владелец имущества этого требования не исполнит, земля перейдет в распоряжение муниципалитета.

В дальнейшем разрешить ситуацию и вернуть назад участок будет затруднительно и возможно лишь через суд. Важным моментом также является тот факт, что если надел был поставлен на учет до 2012 года, то значиться в Госкадастре он не будет. Существенно пострадать в такой ситуации могут дачники, которые еще не успели выполнить регистрацию.

При рассмотрении конкретного дела суд может решить, что земля не имеет владельца и передать ее муниципалитету. Владелец территории может даже не узнать, что имущество больше ему не принадлежит. Даже наличие построек и сооружений любого типа не сможет защитить владельца от изъятия территории. Лишившись своих полномочий, гражданин не сможет продать, подарить или передать по наследству земельный массив.

Основная сложность процедуры постановки на учет имущества заключается в том, что придется не только подавать официальное заявление в Госкадастр на регистрацию, но и обращаться к геодезистам и проводить межевание. Само по себе мероприятие считается достаточно дорогостоящей и длительной процедурой.

Изменения, коснувшиеся кадастровой оценки недвижимого имущества

Наибольшую путаницу вызывает на сегодняшний день такая процедура, как кадастровая оценка. Новые положения закона, начавшие действовать с 1 января 2019 года, определили новый порядок выполнения проведения оценки. Сегодня мероприятие организовывают и проводят исключительно госучреждения, в то время как раньше этим занимались и независимые оценщики, имеющие официальное разрешение на работу.

Кадастровая оценка будет выполняться единообразно для каждого региона и объекта, без учета особых нюансов и индивидуальных факторов, поэтому такое решение может иметь негативные последствия и, прежде всего, повышение размеров земельного налога. Кроме того, люди не смогут обратиться к другим специалистам и заказать независимую оценку.

Порядок действий, если в документации не прописано право распоряжаться наделом

Обязательным условием по новому закону является наличие документального подтверждения прав собственности на земельный участок, который был приобретен или получен до 2001 года. Полная информация должна быть указана в специальном акте или в любом другом документе, удостоверяющем право собственности человека.

Если такие бумаги отсутствуют, то определить полномочия гражданина в отношении надела не представляется возможным, и необходимо будет выполнить проверку таких документов:

Предполагаемый собственник обязан представить акт о передаче ему имущества от лица муниципального образования или госоргана.
Подается выписка из похозяйственной книги, которая оформляется, когда земля используется для организации ЛПХ.
Человек может представить любой другой документ, подтверждающий его право владения землей.

Если документов достаточно, то право на землю регистрируется в установленном порядке.

Новый порядок регистрации земли при получении дома в порядке наследования

Начиная с текущего года, переход права собственности на землю при наследовании жилья предполагает проведение регистрации земельного участка, на котором размещена постройка.

Важным изменением стало то, что для регистрации права собственности на дом раньше надо было предоставлять:

бумаги, удостоверяющие факт наследования имущества, с указанием права наследодателя на распоряжение жилым помещением;
любой документ, который подтверждает право гражданина на владение постройкой и земельным участком, где дом расположен.

Такие документы могут потребоваться в том случае, если ранее никаких регистрационных процедур не выполнялось и объект, а также земельный надел уже были внесены в электронную базу. В остальных ситуациях документы больше предоставлять не нужно.

Заключение

Поправки, внесенные в закон о земельных участках, стали причиной ускоренного темпа регистрации земельных участков гражданами. Согласно новым правилам, надел может быть изъят, если земля не поставлена своевременно на кадастровый учет и не имеет четко установленных границ. Кроме этого существенного изменения, некоторые поправки коснулись порядка проведения кадастровой оценки и регистрации прав собственности на имущество.