Проблемные моменты при оформлении прав на земельные участки. Правовое регулирование государственной регистрации прав на земельные участки Проблема регистрации земельного участка
Несмотря на достаточно подробное регулирование регистрации прав на недвижимое имущество, проблемы продолжают оставаться. Регистрация прав продолжает представлять собой основной, ведущий элемент правового режима недвижимости.
Как только становиться вопрос о регистрации недвижимого имущества, так сразу возникают проблемы, особенно если таким объектом является земельный участок.
Как правило, такие проблемы возникают при подборе комплектов документов для подачи в уполномоченный орган. Причем определение уполномоченного органа тоже не всегда простая задача. Рассмотрим возможные препятствия подробнее.
Бремя доказывания.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, гласит абзац 2 пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Закон о регистрации).
Наличие только технических документов на объект (плана, схемы и прочее) является только доказательством существования объекта недвижимого имущества. Что же касается доказательств наличия права на этот объект у лица, обратившегося за регистрацией, то это предмет той самой правовой экспертизы, которая возложена на регистрирующий орган.
Главной проблемой доказывания права на объект является исчерпывающий комплект документов, который необходим для регистрации права, но в Законе о регистрации отсутствует. С учетом компетенции регистрационные органы регистрационной службы могут затребовать все, что угодно. Регистрационная служба решает, является ли заявитель собственником. И бремя доказывания этого факта лежит полностью на заявителе.
Комплект документов для регистрации.
Статья 17 Закона о регистрации содержит открытый перечень документов, являющихся основанием для регистрации недвижимого имущества, в частности земельного участка. Среди них:
- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления;
- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества,;
- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений;
- свидетельства о праве на наследство;
- вступившие в законную силу судебные акты;
- иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Самостоятельным основанием возникновения прав может быть норма закона. Пункт 1 статьи 3.1. Федерального Закона т 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»: «В целях разграничения государственной собственности на землю к федеральной собственности относятся земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности Российской Федерации».
Количество документов.
Согласно статье 18 Закона о регистрации, документы - основания, представляются не менее чем в ДВУХ ПОДЛИННЫХ ЭКЗЕМПЛЯРАХ.
Иные необходимые для государственной регистрации прав документы (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления, а также актов судов, установивших права на недвижимое имущество) представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых - подлинник после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю. В соответствии с этим, государственный регистратор может потребовать предоставить:
- протоколы о назначении директора (генерального директора),
- доверенности на подписание договоров,
- другие документы, дающие право подписывать договор в нотариально заверенных копиях или предоставить подлинник и простую ксерокопию, которую сотрудник регистрирующего органа, принимающий документы на государственную регистрацию, заверит штампом «с подлинником сверено».
- КОПИИ актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления, а также актов судов, установивших права на недвижимое имущество, представляются на государственную регистрацию прав не менее чем в ДВУХ экземплярах, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю. Заявители зачастую предоставляют ОДИН вместо ДВУХ экземпляров.
Ошибки в оформлении документов
.
Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество предоставляются на государственную регистрацию со следующими недостатками:
- в договорах не полностью прописаны реквизиты сторон сделки (название сторон должно быть полным в соответствии),
- не указаны инн/кпп, огрн, дата регистрации общества, а также орган, зарегистрировавший общество, ФИО директора, документ, подтверждающий полномочия лица, подписавшего сделку,
- не описан или не точно описан предмет сделки (не соответствует описанию
документов БТИ).
- если документ состоит из двух и более листов, его необходимо прошить, для
этого необходимо использовать прочные нити и сверху на нити наклеить
пломбу, на которой будет указано: количество листов, прошитых и
пронумерованных, наименование организации, ФИО лиц-подписантов и их росписи,
- не ставят печать организации на нотариально заверенную доверенность.
Типичная ошибка, связанная с участием в сделке с одной из сторон иностранной компании связана, с тем, что неправильно оформляют доверенность от имени иностранного лица, когда в России существует представительство этого иностранного лица. Глава представительства не имеет права от лица иностранной компании подписывать договоры и акты, и тем более, выдавать доверенности (такие случае встречаются в практике редко и об этом специально должно быть указано в доверенности, на основании которой они действуют). Если иностранную сторону представляет иностранный представитель по доверенности, то она должна быть апостилированной, а ее перевод должен быть нотариально заверен.
Судебный акт как основание регистрации.
Основанием государственной регистрации могут быть только вступившие в законную силу судебные акты. Причем нужно учитывать различные виды судебных актов. Согласно Арбитражному процессуальному Кодексу Российской Федерации и Гражданскому процессуальному Кодексу Российской Федерации судебными актами являются решения, постановления, определения в зависимости от судебной инстанции, которая вынесла его окончательно и которое является вступившим в законную силу.
Согласно Инструкциям по делопроизводству в судах на выдаваемой копии судебного акта ставится отметка о дате вступления его в законную силу. Поэтому всегда требуйте ОТМЕТКУ О ВСТУПЛЕНИИ СУДЕБНОГО АКТА В ЗАКОННУЮ СИЛУ. Без нее заявителю откажут в государственной регистрации.
«Неясные» судебные акты.
Нужно также помнить о так называемых «НЕЯСНЫХ» судебных актах. Для того, чтобы он стал ясен и понятен регистрационной службе, он должен содержать все существенные характеристики объекта недвижимости:
наименование;
адрес;
площадь;
кадастровый номер;
категорию и разрешенный вид использования земельного участка.
Суд не будет специально указывать в резолютивной части судебного акта все указанные реквизиты, если сторона по делу специально не позаботиться об этом заранее и не попросит это в своем заявлении. Иначе же заявителю придется пройти процессуальную процедуру по разъяснению судебного акта, которое занимает месяцы.
Кроме того, важно помнить, что для регистрации права на основании судебного акта одного судебного акта недостаточно. Нужны все необходимые приложения, которые требуются для регистрации на основании любого другого основания.
Определение о наложении ареста как основание регистрации.
Арест является мерой обеспечения иска. Однако получение определения об аресте еще не является гарантией, что арест будет реализован. Статья 16 Закона о регистрации содержит условие, что суд обязан направить определение о наложении ареста в регистрационный орган, а регистрация ареста происходит без заявления правообладателя. Отследить деятельность суда по отправлению определения с регистрационную службу не всегда является возможным. Поэтому разумнее будет требовать от суда исполнительный лист на определение и бежать к судебным приставам возбуждать исполнительное производство. Это даст дополнительные шансы по оперативному внесению записи об аресте в реестр.
Кадастровый паспорт.
В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Закона о регистрации обязательным приложением к документам, необходимым для регистрации прав на объект недвижимого имущества, является кадастровый паспорт данного объекта недвижимого имущества.
Институт кадастровых паспортов введен в результате принятия Федерального закона от 24 июля 2007 года №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (вступил в силу с 1 марта 2008 года). Паспорт был введен в оборот в целях централизации учета объектов.
Теперь существует три вида кадастровых паспортов:
на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства;
помещения;
земельные участки.
От необходимости получать кадастровые паспорта по новым правилам избавлены землевладельцы, которые до 1 марта 2008 г.:
- подали в Роснедвижимость (сами или через землеустроительные организации) заявления о кадастровом учете своих участков,
- получили кадастровые планы своих участков по старой форме, но не успели пока зарегистрировать права или сделки с участками,
- уже прошли ранее кадастровый учет своих участков (с 2001 г. - после создания земельного кадастра с точными данными о границах участков), и в документах Росрегистрации имеется представленный ими ранее кадастровый план участка.
И если заявители представят «старый» документ (кадастровый план), изготовленный уже после 1 марта 2008 г. по старым формам, у Росрегистрации будут все основания отказать им в регистрации права
До 1 января 2010 года (в так называемый переходный период) кадастровые паспорта будут выдавать соответствующие органы и организации по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации.
Кадастровый паспорт на здание, сооружение, объект незавершенного строительства (почему-то закон не указал в их числе помещения) подразумевает наличие кадастрового паспорта земельного участка. А кадастровый паспорт на земельный участок подразумевает проведение землеустроительных работ.
Контроль за регистрацией после подачи документов.
Регламент регистрации недвижимого имущества, утвержденный Приказом Минюста РФ от 14 сентября 2006 года № 293 предусматривает, что в любое время с момента приема документов на государственную регистрацию прав заявитель имеет право на получение сведений о прохождении государственной регистрации прав при помощи телефона, средств сети Интернет, электронной почты или посредством личного посещения Росрегистрации (территориального органа Росрегистрации, его обособленного подразделения). Очевидно, что полагаться на почту можно только когда судьба регистрации прав на земельный участок волнует заявителя постольку поскольку.
Сроки проведения государственной регистрации устанавливаются в пункте 3 статьи 13 Закона о регистрации: «…не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов…». В случае нарушения требований к документам, представленных на государственную регистрацию прав регистрация может быть приостановлена на срок не более одного месяца (статья 19 Закона о регистрации). Государственный регистратор в день принятия решения о приостановлении регистрации уведомляет заявителей в письменной форме с указанием причин приостановления.
В силу наличия таких правил заявителю можно рекомендовать в день окончания срока регистрации обратиться в регистрационную службу. В случае приостановления регистрации он вправе получить на руки копию уведомления о приостановлении.
Если заявитель в течение месяца не сможет устранить причины, препятствующие государственной регистрации, он может приостановить государственную регистрацию, представив заявление. В соответствии с пунктом 3 статьи 19 Закона о регистрации, государственная регистрация может быть приостановлена заявителем единожды на срок не более трех месяцев на основании заявителя в письменной форме. Рекомендуется приостанавливать регистрацию на максимально возможный срок по следующим причинам:
- после устранение причин, препятствующих государственной регистрации, заявитель может возобновить регистрацию. Заявление о возобновлении может быть подано в течение всего срока приостановления;
- в течение всего срока приостановления можно подавать дополнительные документы, устраняющие причины, препятствующие государственной регистрации.
После возобновления месячный срок государственной регистрации начинает течь снова с даты, когда вы возобновили регистрацию.
Пример:
14.03.2009 г. Вы подали документы на государственную регистрацию.
12.04.2009 года государственный регистратор принял решение о приостановлении регистрации на один месяц до 12.05.2009 г. и уведомил Вас в письменной форме. В Ваш адрес направлено письмо с уведомлением о приостановлении государственной регистрации с указанием причин.
11.05.2009 г. Вы приостанавливаете государственную регистрацию на основании заявления, сроком на три месяца, до 11.08.2009 в связи с невозможностью в месячный срок устранить причины приостановления государственной регистрации.
03.08.2009 г. за 9 дней до истечения срока, Вы устранили все недостатки, препятствующие государственной регистрации, и подали заявление о возобновлении государственной регистрации.
Месячный срок государственной регистрации начинает течь заново с 03.08.2009 до 03.09.2009 года.
Таким образом, максимальный срок для регистрации права может занять 6 месяцев.
Регистрация ранее возникших прав.
Права на недвижимое имущество, оформленные до 31 января 1998 года (дата вступления в силу Закона о регистрации), считаются «ранее возникшими» и признаются законом юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Но признание ранее возникшего права действительным не означает, что такое право на имущество не придется регистрировать при совершении сделки. Это правило установлено пунктом 2 статьи 13 Закона о регистрации. Заявители должны понимать, что при необходимости совершения какой либо сделки с имуществом, регистрация прав на которое возникло до 31 января 1998 года, им в первую очередь придется пройти самостоятельную процедуру регистрации этого права, а только после получения свидетельства о праве - подавать документы на регистрацию сделки с таким имуществом. В силу трудоемкости сбора документов, такая процедура может занять месяцы и годы, а затраты на оформление могут превысить стоимость самого объекта. Причем заявителям придется снова доказывать существование у них прав.
Основными препятствиями для без проблемной регистрации, как правило, являются:
необходимость проведения землеустроительных работ,
согласования границ земельного участка со смежными землепользователями,
необходимость получения кадастрового паспорта на землю,
отсутствие либо неполнота первичных документов,
несовершенство документов (помарки, исправления, отсутствие оригиналов и пр.),
отсутствие сведений об объектах и их свойствах в существующих государственных информационных ресурсах,
наличие на земельном участке сторонних собственников,
возможность существования специальных режимов (охранные зоны, защитные полосы), ограничивающие приобретение и использование недвижимости,
сложность идентификации объекта,
наличие обременения,
наличие такого факта, как отчуждение части земельного участка, что повлекло изменение его площади и прочее.
Как преодолеть непреодолимые препятствия в регистрации ранее возникшего права
.
Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает в статье 12 защиту своих прав путем «признания права». К этому способу можно прибегнуть в случае обнаружения неустранимых пороков, частичной утрате либо повреждении документарных оснований возникновения права. В рамках процесса в качестве доказательства существующего права можно использовать косвенные доказательства, привлекать экспертов, свидетелей, делать запросы.
В статье рассматривается проблемы существующей регистрационной системы, которая действует в России в отношении недвижимого имущества.
Ключевые слова: гражданское право, объект гражданского права, недвижимость, ЕГРН, кадастр.
Отношения собственности являются важнейшими общественными отношениями урегулированными нормами права. Основа важности отношений собственности закреплена, прежде всего, в Конституции РФ. В соответствии со ст. 8 Конституции в РФ признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.
Недвижимые вещи являются объектом гражданских прав и в силу своего значения права на эти вещи подлежат государственной регистрации. Учитывая современные особенности гражданского оборота, актуальным является исследование именно факта государственной регистрации прав, в виду того, что многие граждане имеют в личных архивах документы, устанавливающие права «де-факто», но не имеют на руках сведения, подтверждающие свои права «де- юре». Это достаточно распространенная ситуация, когда граждане приобрели права на недвижимые вещи еще до того как их государственная регистрация стала обязательной, и до сих пор не провели такую регистрацию, и даже не провели кадастровый учет объектов недвижимости. Получается ситуация, что собственник у недвижимой вещи есть, но в публичном реестре прав на недвижимое имущество отсутствуют сведения об этом праве.
Это создает ситуацию, когда большинству участников гражданского оборота, не известно приобретен ли тот или иной земельный участок, кто собственник недвижимой вещи. Аналогичная проблема часто возникает в ситуации, когда вещное право возникает в силу приобретательной давности, когда моментом приобретения считается не момент внесения записи в ЕГРН, а установления радо обстоятельств. Стоит отметить, что приобретения права собственности по давности возможно не только права собственности , но и сервитута . Это поднимает вопрос о том насколько необходимо увеличить объем информации вносимый в ЕГРН. Актуален вопрос о том необходимо ли вносить в ЕГРН возражения лиц относительно давностного владения и пользования недвижимой вещью; сведения о наличии претензий относительно объекта недвижимости, которые существуют до обращения в суд. Ситуация с полнотой сведений усугубляется в сфере земельных отношений.
Зачастую при введении в гражданский оборот земельного участка предоставленного ранее, чем была введена обязательная государственная регистрация, возникают споры по определению границ . Данные споры очень часто затрагивают вопросы границ соседних уже поставленных на кадастровый учет и права на которые внесены в ЕГРН. Подобные споры чаще всего квалифицируются судами как негаторные требования . При изучении законодательства в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество, определяющее правовое и процедурное значение имеет федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - ФЗ № 218). Данный закон определяет правовые основы ведения государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Наделяет полномочиями Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Дает понятие Единого государственного реестра прав и определяет особенности его формирования, пополнения, актуализации и др. Принятие нового закона не решило проблему, которая широко обсуждается в литературе - паровое значение факта государственной регистрации: она создает право на недвижимость , или всего лишь подтверждает это факт . По сути, под государственной регистрацией прав подразумевается засвидетельствование факта наличия у кого-либо права на какую-либо недвижимую вещь.
При государственной регистрации фиксируется два факта, во-первых, факт наличия недвижимости (тип объекта, его назначения), во- вторых, факт наличия права в отношении вещи (реквизиты лица, кому принадлежит право), а так же наличие обременений. В настоящее время Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с законодательством о регистрации прав недвижимом имуществе, а так же о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях и иных установленных в соответствии с законодательством сведениях.
В реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости.
ЕГРН является продуктом слияния трех реестров. Государственного реестра кадастра недвижимости, государственного реестра прав на недвижимое имущество и реестра границ. Такое объединение ресурсов позволит повысить бесспорность зарегистрированного права, поскольку объект недвижимости будет наиболее полно индивидуализирован и охарактеризован. Несомненно, что если бы был еще присоединен ресурс Картотека арбитражных дел, то это бы повысило стабильность оборота, и укрепила добросовестность участников оборота .
Безусловно, в теории произведенное слияние трех ресурсов имеет массу плюсов, однако на практике возник один и возможно самый главный вопрос: как же эти реестры объединить между собой. В настоящее время ЕГРН является не полным источником сведений, в виду того, что государственный кадастр недвижимости и единый государственный реестр прав объединяются вручную и для оптимизации трех реестров необходимо достаточно времени и человеческого трудового ресурса, особенно в части сведений о границах объектов.
Заинтересованные лица могут получить доступ к разным ресурсам ЕГРН как бесплатно в ограниченном объеме сведений, так и за плату, онлайн или при обращении в надлежащий орган. Таким образом, ЕГРН - это сводный электронный реестр объединенной информации о территориях и объектах недвижимости, а также о правах на них, который формируется на основе информации ЕГРП, государственного кадастра недвижимости, а также информации, которая предоставляется заявителями и органами власти.
Библиографический список
1. Иванов, А.А. О презумпции права государственной собственности на землю в России / А.А. Иванов // Закон. - 2016.- № 6. - С. 35-41.
2. Игнатова, М.С. Взаимодействие органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость, с иными органами и организациями / М.С. Игнатова // Вестник ЮУрГУ. Серия «Право». - 2006. - № 13. - С. 233-236.
3. Игнатова, М.С. О содержании понятий «государственная услуга» и «государственная функция» в деятельности органов исполнительной власти / М.С. Игнатова // Вестник ЮУрГУ. Серия «Право». - 2014. - Т. 14. - № 4. - С. 98-102.
4. Калиниченко, Т.Г. О государственной регистрации водных прав / Т.Г. Калиниченко // Законодательство и экономика. - 2007. - № 8. - С. 43-48.
5. Круглова, О.Б. Правовое регулирование договора аренды нежилых зданий, сооружений в ской сфере: автореф. дис. … канд. юрид. наук. / О.Б. Круглова. - Самара, 2002. - 22 с. 6. Коновалов, А.В.К вопросу о добросовестности давностного владения / А.В.Коновалов // Вестник гражданского права. - 2016. - № 6. - С. 9-30.
7. Подшивалов, Т.П. Судебная практика о порядке оспаривания зарегистрированного права на недвижимость / Т.П. Подшивалов // Право и экономика. - 2013. - № 2. - С. 75-79.
8. Подшивалов, Т.П. Критерии соотношения вещных и обязательственных исков / Т.П. Подшивалов // Государство и право. - 2015. - № 1. - С. 49-56.
9. Подшивалов, Т.П.Принцип добросовестности в регулировании защиты вещных прав / Т.П. Подшивалов // Гражданское право. - 2017.- № 5. - С. 13-15.
10. Подшивалов, Т.П. Установление и защита сервитута de lege lata et de lege ferenda / Т.П. Подшивалов // Известия вузов. Правоведение. - 2013. - № 4. - С. 90-102.
11. Подшивалов, Т.П. Установление сервитута по давности // Вестник гражданского права. - 2017. - № 2. - С. 115-146.
12. Подшивалов, Т.П. Негаторный иск: проблемы теории и правоприменительной практики / Т.П. Подшивалов // Российский судья. - 2010. - № 10. - С. 11-14.
13. Подшивалов, Т.П. Негаторная защита интересов собственников смежных / Т.П. Подшивалов // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2016. - № 12. - С. 49-53.
- Атмурзаева Асият Исуфовна , студент
- Кабардино-Балкарский государственный аграрный университет имени В.М. Кокова
- Бозиева Юлия Геннадьевна , кандидат наук, доцент, преподаватель
- Кабардино-Балкарский государственный аграрный университет им. В.М. Кокова, г. Нальчик
- ЛИНЕЙНЫЕ ОБЪЕКТЫ
- ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ
- ОБЪЕКТЫ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
- СООРУЖЕНИЯ
- ТРУБОПРОВОДЫ
Вопрос правового регулирования линейных объектов является до сих пор одним из самых сложных в градостроительном и земельном законодательстве РФ. Отсутствие эффективного и универсального нормативно- правового регулирования и складывающейся на его основе практики существенно затрудняют градостроительное, инвестиционное развитие территорий и ее благоустройство. В данной статье выявляются проблемы, связанные с правовым регулированием линейных объектов, проводится анализ действующего законодательства и практических подходов, сформируем единые подходы к кадастровому учету указанных объектов и к государственной регистрации прав, предлагаются изменения к действующему законодательству.
- Выдел земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения
- Основания и порядок обращения взыскания на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки
- Установление кадастровой стоимости земель населенных пунктов: проблемы нормативно-правового регулирования
В настоящее время вопросы, связанные с государственной регистрацией прав на линейные (линейно-протяженные) объекты, являются весьма актуальными. Линейные объекты (зачастую опасные) должны эксплуатироваться надлежащим образом, существует необходимость в их обороте.
В рамках одной статьи невозможно даже описать все сложности, которые при этом возникают, но они существуют на всех стадиях - от подготовки документов территориального планирования до выдачи разрешений на строительство данных объектов. Стоит отметить, что ни Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации), вступивший в силу 31.01.1998 г., ни Гражданский кодекс Российской Федерации, прямо не называли линейные объекты в качестве недвижимого имущества.
Прежде всего, определимся с содержанием понятия "линейный объект". Федеральный закон "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" (далее - Закон о переводе земель) понимает под ним дороги, линии электропередачи, линии связи, нефте-, газо- и иные трубопроводы, железнодорожные линии и другие подобные сооружения. Градостроительный кодекс Российской Федерации понимает под такими объектами сети инженерно-технического обеспечения, линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и др. Оба определения оставляют место для иных линейных объектов - к ним можно причислить также и мосты, туннели, сооружения метро, фуникулеры и т.п. Отнесение к числу объектов недвижимости линейных объектов и распространение на них соответствующего правового режима также было связано с принятием в частности таких нормативно-правовых актов как Федеральный закон от 07.07.2003 № 126-ФЗ «О связи», Федеральный закон от 08.11.2007 № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». В зависимости от связи с землей можно выделить надземные (воздушные), наземные (поверхностные) и подземные виды линейных объектов.
Методика и порядок технического учета линейно-протяженных объектов как объектов недвижимого имущества появились лишь с принятием Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 04.12.2000 № 921. До появления на свет этого Положения правообладатели такого имущества не имели возможности зарегистрировать свое право при отсутствии по объективным причинам оформленной документации по технической инвентаризации линейных объектов. Примечательно в этой связи, что изменения в Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП), отражающие особенности линейных объектов, такие, например, как протяженность, были внесены только в конце 2006 г. – Постановлением Правительства Российской Федерации от 22.11.2006 № 710.
Основная проблема линейных объектов при формировании земельных участков заключается в достаточной протяженности линейных объектов и прохождении по значительному количеству земельных участков, находящихся на разных категориях земель, на разных правах пользования.
Эксплуатация некоторых линейных объектов требует полного владения земельным участком (дороги, отдельные участки трубопроводов высокого давления и электросетей), что должно быть обеспечено правом, исключающим права пользования другого лица: арендой, постоянным (бессрочным) пользованием или правом собственности.
В то же время наличие линейных объектов не является препятствием для использования земельного участка по целевому назначению (подземные трубопроводы и линии связи, надземные кабели и провода), хотя их наличие на земельном участке порождает определенные неудобства для собственника земли.
На сегодняшний день обращения за государственной регистрацией прав на линейные объекты стали распространенным явлением.
Как известно, государственная регистрация прав на недвижимое имущество может носить и правоподтверждающий и правоустанавливающий характер.
В первом случае речь идет о линейных объектах, созданных и введенных в эксплуатацию до вступления в силу Закона о регистрации. Статья 17 Закона о регистрации содержит открытый перечень оснований для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
На практике в качестве правоподтверждающих документов заявителями в регистрирующий орган в этом случае (как правило) представляются планы приватизации. В последних описание объекта отсутствует либо не совпадает с документами кадастрового учета (наименование, адрес, иные сведения, подлежащие внесению в ЕГРП).
В силу того, что право собственности по плану приватизации является ранее возникшим и юридически действительным, необходимости обращаться в суд за признанием права нет.
Тем не менее, государственный регистратор, для осуществления государственной регистрации заявленных прав, должен убедиться в их бесспорности и в соответствии описания объекта недвижимого имущества в плане приватизации тому объекту недвижимого имущества, права на который заявлены и который описан в кадастровом документе, представленном на государственную регистрацию. Данные документы должны соответствовать требованиям ст. 18 Закона о регистрации.
Для устранения подобных оснований для приостановления заявители полагают возможным представлять в регистрирующий орган различные разъясняющие справки, выдаваемые в том числе органами местного самоуправления или органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
Однако подобные документы не всегда могут являться достаточным основанием для государственной регистрации, поскольку названные органы не наделены полномочиями устанавливать и (или) подтверждать права на недвижимое имущество за конкретным лицом. Подобной юрисдикцией обладают только суды.
Выходом из данной ситуации может являться обращение в суд с заявлением об установлении юридического факта идентичности объекта недвижимости, указанного в плане приватизации и в документах кадастрового учета.
При оформлении прав на созданные после вступления в силу Закона о регистрации на линейные объекты заявители также сталкиваются с рядом сложностей.
Действующим законодательством каких-либо исключений при оформлении прав на линейные объекты, не установлено. Равно как и отсутствует особый порядок землепользования при начале строительства таких объектов и последующей выдачи разрешений на ввод их в эксплуатацию.
Поэтому осуществление государственной регистрации права собственности на вновь созданный линейный объект регулируется общими нормами статьи 25 Закона о регистрации.
В связи с чем на государственную регистрацию прав в отношении подобных объектов недвижимости заявителем должны быть представлены:
- акты о приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов, разрешения на строительство, а также разрешения на ввод в эксплуатацию линейных объектов, полученные в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, либо иные документы, подтверждающие в соответствии с законодательством ввод в эксплуатацию инженерных сетей;
- документ, подтверждающий предоставление земельного участка для строительства линейного объекта в соответствии с земельным и гражданским законодательством.
Отсутствие одного из обозначенных документов позволяет государственному регистратору сделать вывод о наличии критериев самовольной постройки, предусмотренных ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, и принять решение об отказе в государственной регистрации заявленных прав.
Следует отметить, что по общим правилам, инженерная сеть является принадлежностью объекта капитального строительства, а следовательно строится и вводится в эксплуатацию по документам, подтверждающим создание объекта капитального строительства.
При этом наиболее спорным является необходимость представления в регистрирующий орган документов, свидетельствующих о предоставлении земельного участка для строительства линейного объекта в установленном законе порядке.
Таким образом, при предоставлении документов о факте создания объекта капитального строительства, необходимо доказать документально наличие инженерной сети в проекте строительства.
Нередки случаи, когда ситуация оформления прав для заявителя является тупиковой, так как сегодняшняя редакция статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации исключает возможность положительного решения в случае обращения в суд за признанием права собственности на такие линейно- протяженные объекты при отсутствии ряда документов и условий, а также в некоторых случаях – прав на земельные участки (в местах выхода инженерных сетей на поверхность земельного участка).
Учитывая большую социальную значимость инженерных сетей и необходимость определения ответственных лиц при их эксплуатации, ремонте, налогообложении, было бы разумным введение отдельного порядка государственной регистрации прав на них, скорейшего появления на свет законодательного регулирования строительства таких объектов.
Основная трудность – в оформлении земельного участка.
Решив проблемы с землей, можно уже последовательно решить вопросы государственной регистрации прав на линейные объекты.
В свете действующего законодательства считаю неправильным формирование земельного участка под линейным объектом, в том числе и в виде обременений, за исключением случаев выделения такого участка как полноценного участка для передачи в собственность или в аренду и именно с видом разрешенного использования для инженерных коммуникаций.
Анализ зарубежного опыта (США, Англия, Австралия, Канада, Германия, Швеция) показывает, что сервитут является одним из основных прав на землю, обеспечивающих нахождение на ней инженерных и транспортных коммуникаций: газопроводов, водопроводов и иных трубопроводов, линий связи, линий электропередачи и т.п., что обеспечивает их быстрое развитие, легкий доступ к земельным ресурсам.
Если же мы обратимся к случаям прокладки линейного объекта на государственных землях, не разделенных на земельные участки, то придем к выводу, что для установления сервитута сначала необходимо образовать земельный участок, зарегистрировать права на него и только после этого установить сервитут.
Наиболее удачным следует признать подход к совершенствованию сервитутных отношений, предлагаемый в разработанном Министерством экономического развития Российской Федерации проекте Федерального закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием нормативно-правового регулирования сервитута». Указанным законопроектом предполагается комплексное совершенствование законодательства в указанной сфере, предусматривающее внесение изменений в Гражданский, Земельный, Градостроительный, Лесной кодексы Российской Федерации и ряд федеральных законов. Предусматривается комплексное правовое регулирование сервитутов, раскрывается содержание сервитута как права ограниченного пользования чужой недвижимой вещью, дается классификация сервитутов. В результате будут созданы четкие правила установления, использования и прекращения частных сервитутов. Но главные изменения предлагаются в вопросе регулирования сервитутов публичных. Принципиальным нововведением является возможность установления публичных сервитутов в отношении земельных участков для размещения линий связи и электропередачи, трубопроводов и других линейных сооружений. Вводится возможность не только эксплуатации и ремонта существующих линейных объектов, но и возможность строительства новых на условиях публичного сервитута.
Очевидно, что описанная проблема нуждается в скорейшем законодательном разрешении, поскольку сегодня количество законных способов регистрации прав на линейные объекты ограниченно. Единых подходов среди теоретиков-юристов, органов исполнительной власти и органов местного самоуправления нет не только на территории Российской Федерации, но и в Новосибирской области. Это затрудняет оборот и эксплуатацию линейных объектов, ведет к бесконтрольности возведения таких объектов, лишает бюджеты муниципалитетов налоговой базы.
Список литературы
- Гражданский кодекс РФ. Часть 1 // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, №32, ст.3301;
- Земельный Кодекс РСФСР № 1103-1 от 25.04.1991 года // "Ведомости СНД и ВС РСФСР", 30.05.1991, N 22, ст. 768;
- Земельный Кодекс Российской Федерации № 139-ФЗ от 25.10.2001 года // "Собрание законодательства РФ", 29.10.2001, N 44, ст. 4147;
- Закон Российской Федерации «О недрах» № 2591-1 от 21.02.1992 года // "Собрание законодательства РФ", 06.03.1995, N 10, ст. 823;
- Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» № 141-ФЗ от 22.07.2008 года // "Собрание законодательства РФ", 28.07.2008, N 30 (ч. 1), ст. 3597;
- Федеральный закон «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты российской Федерации» № 246-ФЗ от 19.07.2011 года // "Собрание законодательства РФ", 25.07.2011, N 30 (ч. 1), ст. 4594;
- Федеральный закон «О введении в действие Жилищного Кодекса Российской федерации» № 189-ФЗ от 29.12.2004 года // "Собрание законодательства РФ", 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 15;
- Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 №122-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, №30, ст. 3594;
- Федеральный закон «О товариществах собственника жилья» № 72-ФЗ от 15.06.1996 года // "Российская газета", N 119, 26.06.1996;
- Постановление Правительства РФ «Об особенностях государственной регистрации права собственности и других прав на линейно-кабельные сооружения связи» № 68 от 11.02.2005 года // "Собрание законодательства РФ", 21.02.2005, N 8, ст. 650;
- Федеральный закон № 73-ФЗ от 03.06.2006 года «О введении в действие Водного Кодекса Российской Федерации» // "Российская газета", N 121, 08.06.2006;
- Федеральным законом № 201-ФЗ от 04.12.2006 года «О введении в действие Лесного Кодекса Российской Федерации» // "Российская газета", N 277, 08.12.2006; 1
- Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утверждены Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 года № 219 // "Российская газета", N 42, 04.03.1998;
- Постановление Правительства Российской Федерации от 22.11.2006 N 710 «О внесении изменений в Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»// "Собрание законодательства РФ", 27.11.2006, N 48, ст. 5038;
- Постановление Пленума ВАС № 8 от 25.02.1998 года // "Вестник ВАС РФ", 1998, N 10;
- Постановление Президиума ВАС РФ № 2061/99 от 12.10.1999 года // "Вестник ВАС РФ", 2000, N 1;
- Наумова Л. Критерии квалификации недвижимого имущества.// «ЭЖ-Юрист», 2005, № 4 – с. 12-13
| Учитывается или нет данная публикация в РИНЦ. Некоторые категории публикаций (например, статьи в реферативных, научно-популярных, информационных журналах) могут быть размещены на платформе сайт, но не учитываются в РИНЦ. Также не учитываются статьи в журналах и сборниках, исключенных из РИНЦ за нарушение научной и издательской этики."> Входит в РИНЦ ® : нет | Число цитирований данной публикации из публикаций, входящих в РИНЦ. Сама публикация при этом может и не входить в РИНЦ. Для сборников статей и книг, индексируемых в РИНЦ на уровне отдельных глав, указывается суммарное число цитирований всех статей (глав) и сборника (книги) в целом."> Цитирований в РИНЦ ® : 0 |
| Входит или нет данная публикация в ядро РИНЦ. Ядро РИНЦ включает все статьи, опубликованные в журналах, индексируемых в базах данных Web of Science Core Collection, Scopus или Russian Science Citation Index (RSCI)."> Входит в ядро РИНЦ ® : нет | Число цитирований данной публикации из публикаций, входящих в ядро РИНЦ. Сама публикация при этом может не входить в ядро РИНЦ. Для сборников статей и книг, индексируемых в РИНЦ на уровне отдельных глав, указывается суммарное число цитирований всех статей (глав) и сборника (книги) в целом."> Цитирований из ядра РИНЦ ® : 0 |
| Цитируемость, нормализованная по журналу, рассчитывается путем деления числа цитирований, полученных данной статьей, на среднее число цитирований, полученных статьями такого же типа в этом же журнале, опубликованных в этом же году. Показывает, насколько уровень данной статьи выше или ниже среднего уровня статей журнала, в котором она опубликована. Рассчитывается, если для журнала в РИНЦ есть полный набор выпусков за данный год. Для статей текущего года показатель не рассчитывается."> Норм. цитируемость по журналу: | Пятилетний импакт-фактор журнала, в котором была опубликована статья, за 2018 год."> Импакт-фактор журнала в РИНЦ: |
| Цитируемость, нормализованная по тематическому направлению, рассчитывается путем деления числа цитирований, полученных данной публикацией, на среднее число цитирований, полученных публикациями такого же типа этого же тематического направления, изданных в этом же году. Показывает, насколько уровень данной публикации выше или ниже среднего уровня других публикаций в этой же области науки. Для публикаций текущего года показатель не рассчитывается."> Норм. цитируемость по направлению: |
