Оценка имущества при изъятии у собственника для муниципальных или государственных нужд. Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд Оспаривание отчета оценщика

В соответствии с пунктом 1 статьи 57 ЗК РФ возмещению в полном объеме подлежат убытки (включая упущенную выгоду), причиненные:

1) изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд;

2) ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц;

3) временным занятием земельных участков;

4) ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков;

5) изменением целевого назначения земельного участка на основании ходатайства органа государственной власти или органа местного самоуправления о переводе земельного участка из состава земель одной категории в другую без согласования с правообладателем земельного участка.

Если причинение убытков произошло в результате совершения иных действий, возмещение их производится в порядке статьи 62 ЗК РФ.

Убытки классифицируются на реальный ущерб и упущенную выгоду. Под реальным ущербом понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утраты или повреждения его имущества (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). Расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, - это неиспользованные затраты собственника земельного участка, составляющие его убытки и подлежащие возмещению. Утрата или повреждение имущества может выражаться в утрате возможности ее обработки и использовании в определенных целях.

Под убытками понимаются также неполученные доходы, которые лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Под неполученным доходом (упущенной выгодой) обычно понимается стоимость сельскохозяйственной продукции, которую потерпевший получил бы со своего участка, если бы его имущественные права не были нарушены.

Понесенные расходы могут быть самыми разнообразными. Например, по делам о возмещении убытков, причиненных изъятием земельных участков, предоставленных для сельскохозяйственной деятельности, реальный ущерб определяется исходя из стоимости приобретенных семян, минеральных удобрений, посадочного материала (не использованы, пропущены сроки внесения), также учитываются материальные затраты по обработке земель в виде расходов на содержание и эксплуатацию оборудования, расходы по заработной плате, амортизационные отчисления, транспортно-заготовительные расходы по приобретению и расходованию дизельного топлива, смазочных материалов, арендная плата (при авансовой оплате), расходы по уплате санкций.

А по делам о возмещении убытков, причиненных изъятием земельных участков, предоставленных для строительства, реальный ущерб определяется исходя из стоимости затрат: по проведению проектно-изыскательских и других работ, по отводу земельного участка, изготовлению технического паспорта на проектирование, изготовлению проектно-сметной документации, по оплате экспертизы проекта, оплате работ за разбивку осей, оплате строительно-монтажных работ, проведенных на изъятом земельном участке, а также стоимости ограждения, расходов по благоустройству строительной площадки и т.д.

Необходимо учитывать, что возникновение убытков может быть связано как с правонарушением, так и с правомерным поведением их причинителя (деянием, осуществляемым в рамках закона), которое и предусмотрено в статье 57 ЗК РФ.

Во-первых, убытки могут быть причинены изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, которое допускается только в строго исключительных случаях, установленных статьей 49 ЗК РФ, осуществляется на основе принципа возмездности при условии добровольного согласия собственника, владельца, пользователя, арендатора, а в противном случае - принудительно по решению суда.

Во-вторых, убытки могут быть причинены ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, которое может происходить из-за разных причин, но под действие статьи 57 ЗК РФ подпадает такое ухудшение, которое вызвано деятельностью не самого собственника земли, землепользователя, землевладельца или арендатора, а иных физических или юридических лиц (например, на соседнем земельном участке) и только в случаях, если эти лица действуют в государственных или общественных интересах. Такая ситуация возникает, к примеру, когда земельный участок загрязняется проходящей рядом автомагистралью или в результате испытаний на космическом полигоне.

В-третьих, возмещению в полном объеме подлежат убытки, причиненные временным занятием земельных участков, круг применения которого весьма краток и связан с наступлением крайней необходимости, вызванной форс-мажорными обстоятельствами. В частности, в соответствии с пунктом 5 статьи 51 ЗК РФ в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, при отсутствии необходимости реквизиции земельного участка он может быть временно, на период действия этих обстоятельств, занят для использования в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с этими чрезвычайными обстоятельствами угроз.

В-четвертых, причинение убытков может быть вызвано также ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, которые устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или решением суда. Согласно статье 56 ЗК РФ ограничения прав на землю могут выражаться в установлении особых условий использования земельных участков и режима хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах; условий начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, и др.

Наконец, в-пятых, возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, подлежат убытки, причиненные изменением целевого назначения земельного участка на основании ходатайства органа государственной власти или органа местного самоуправления о переводе земельного участка из состава земель одной категории в другую без согласования с правообладателем земельного участка. Согласно части 5 статьи 2 Федерального закона от 21 декабря 2004 года N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" допускается обращение исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления с ходатайством о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую без согласия правообладателей земельных участков только в случаях:

1) перевода земельных участков из состава земель одной категории в другую для создания особо охраняемых природных территорий без изъятия земельных участков у их правообладателей;

2) в связи с установлением или изменением границ населенных пунктов.

Согласно пункту 2 статьи 57 ЗК РФ в случае изъятия земель для государственных или муниципальных нужд убытки возмещаются только землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков. Собственникам земельных участков убытки, причиненные изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, не возмещаются, поскольку они компенсируются в составе выкупной цены за земельный участок. Согласно статье 281 ГК РФ плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка.

В остальных случаях убытки возмещаются только собственникам земельных участков.

Данное положение рассматривается специалистами в области земельного права как несовершенное и требующее корректировки. Так, в случае ухудшения качества земель в результате деятельности других лиц убытки будут причинены в первую очередь землепользователю, так как именно он непосредственно извлекает пользу из земельного участка. В случае если договор аренды носит краткосрочный характер, возмещение таких убытков собственнику может быть оправданно, однако если договор аренды заключен на длительный срок, а возможно и с правом выкупа, очевидно несовершенство правового регулирования. Представляется, что арендатор сможет защитить свои права только путем пересмотра договора аренды в части уменьшения арендной платы, на что может не согласиться собственник, и арендатор будет вынужден нести убытки самостоятельно или прекратить договор.

Еще более очевидным является несовершенство нормы о том, что в случае временного занятия земельного участка возмещение убытков производится только его собственнику. Так, реализация данной нормы повлечет неоправданные задержки в возмещении убытков, связанные с необходимостью совершения дополнительных действий: арендатор для возмещения своих убытков будет обращаться к собственнику земельного участка, который, в свою очередь, обратится к причинителю вреда. Не говоря уже о возможных сложностях, связанных с определением и поиском собственника земельных участков, длительностью судебных процессов, неизбежна проблема несоответствия сумм возмещения полученного собственником и выплачиваемого арендатору, обусловленного разными подходами к расчету размера убытков, определенному в ЗК РФ, которым регулируются отношения по выплате возмещения собственникам, и ГК РФ, под правовое регулирование которого подпадают отношения между собственниками земельных участков и арендаторами. Так, например, ЗК РФ в отличие от ГК РФ не предусматривает возможности взыскания сумм за пользование чужими денежными средствами.

Пункт 3 статьи 57 ЗК РФ определяет круг субъектов, обязанных возмещать убытки в рассматриваемых случаях. К ним относятся:

1) органы государственной власти или местного самоуправления за счет средств соответствующих бюджетов;

2) лица, в пользу которых изымаются земельные участки или ограничиваются права на них;

3) лица, деятельность которых вызвала необходимость установления охранных, санитарно-защитных зон и влечет за собой ограничение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков или ухудшение качества земель.

Что касается случая временного занятия земельного участка, то о нем комментируемая статья специально не упоминает. Однако, поскольку по законодательству временное занятие возможно только при особых обстоятельствах и в интересах всего общества, можно сделать вывод, что возмещение убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам производится из государственного или местного бюджета. Эти суммы можно взыскать в порядке регресса, если имеется конкретный виновник, например, аварии, вызвавшей чрезвычайную ситуацию.

При расчетах размеров возмещения убытки определяются с учетом стоимости имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельного участка землепользователей, землевладельцев, арендаторов. Данная норма является специальной по отношению к пункту 3 статьи 393 ГК РФ, определяющему цену, принимаемую во внимание при возмещении убытков. Пункт 4 статьи 57 ЗК РФ направлен на реализацию положения о предварительном возмещении убытков и распространяется на любое имущество, в том числе земельный участок. Стоимость имущества с учетом статьи 281 ГК РФ должна быть рыночной, то есть такой, по какой имущество (земельный участок, строения на нем и т.д.) могло быть продано при добровольном отчуждении.

В настоящее время порядок возмещения убытков и потерь регламентирован Правилами возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц (утверждены Постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 года N 262). Данный акт несколько изменил ситуацию, поскольку в нем заметен переход от подробного, но неточного описания убытков к использованию бланкетных норм - по ряду весьма важных вопросов следует ссылка на гражданское законодательство. Например, плата за изымаемый участок должна включать в себя и убытки, а сам размер платы определяется гражданским законодательством; в соответствии с пунктом 6 определение убытков должно производиться в соответствии с гражданским законодательством, в том числе и учитывается упущенная выгода.

В названных Правилах установлено, что основаниями для возмещения убытков собственникам земельных участков являются:

Соглашение о временном занятии земельного участка между собственником земельного участка и лицом, в пользу которого осуществляется временное занятие земельного участка;

Акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ограничении прав собственника земельного участка, соглашение о сервитуте;

Решение суда.

Основаниями для возмещения убытков землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков являются:

Акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

Соглашение о временном занятии земельного участка между землепользователем, землевладельцем, арендатором земельного участка и лицом, в пользу которого осуществляется временное занятие земельного участка;

Акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ограничении прав землепользователя, землевладельца, арендатора земельного участка, соглашение о сервитуте;

Акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ухудшении качества земель в результате деятельности других лиц;

Решение суда.

Установлено, что размер убытков определяется по соглашению сторон и рассчитывается в соответствии с методическими рекомендациями, утверждаемыми Федеральной службой земельного кадастра России по согласованию с Министерством экономического развития и торговли РФ. Споры, связанные с определением размера убытков, рассматриваются судом.

Определение размера убытков, причиненных землепользователям и землевладельцам изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством.

При определении размера убытков, причиненных арендаторам земельных участков изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, учитываются убытки, которые арендаторы земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, арендная плата, уплаченная по договору аренды за период после изъятия земельного участка, а также стоимость права на заключение договора аренды земельного участка в случае его заключения на торгах.

Определение размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков временным занятием земельных участков, производится с учетом убытков, которые они несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенной выгоды. Учитываются также расходы, связанные с временным занятием земельных участков.

При определении размера убытков, причиненных собственникам земельных участков ограничением их прав, учитываются разница между рыночной стоимостью земельного участка без учета ограничений прав и рыночной стоимостью земельного участка с учетом этих ограничений, убытки, которые собственники земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, а также расходы, связанные с ограничением прав.

При определении размера убытков, причиненных землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков ограничением их прав на земельные участки, учитываются убытки, которые землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, а также расходы, связанные с ограничением прав.

Определение размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц производится с учетом убытков, которые они несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенной выгоды, а также затрат на проведение работ по восстановлению качества земель.

Основные сложности на практике возникают при определении и доказывании упущенной выгоды. При предъявлении требования о возмещении упущенной выгоды землевладелец, землепользователь или арендатор должны доказать размер доходов, которые они не получили из-за принятия решения об изъятии земель для государственных или муниципальных нужд, а также причинную связь между изъятием земельного участка и неполученными доходами.

Таким образом, землевладельцам необходимо заранее готовить доказательства той выгоды, которую они могли бы получить (протоколы о намерениях, соглашения о расторжении договоров с поставщиками и т.п.). Однако, безусловно, существенную проблему представляет отсутствие единой методики подсчета упущенной выгоды, что может также привести к различию в указанных суммах возмещения.

ГК РФ в случае изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд, признает за собственником право на выкупную цену, в которую включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену. При этом ГК РФ не указывает, что предоставляемый участок должен быть равноценным. Кроме того, условия выкупа ГК РФ не определяет в качестве предварительных условий, которые должны предшествовать изъятию земельного участка на основании достигнутого соглашения или фактическому принудительному изъятию на основании решения суда.

ЗК РФ, определяя гарантии прав на землю при изъятии земельных участков для публичных нужд, устанавливает в статьях 55 и 63 несколько иные правила. Кодекс предусматривает предварительное и равноценное возмещение при принудительном отчуждении земельного участка на основании решения суда, используя в статьях 55 и 63 ЗК РФ различные формулировки, по существу противоречивые.

Пункт 1 статьи 63 ЗК РФ, дополняя предыдущие положения, предусматривает, что изъятие, в том числе путем выкупа, осуществляется после:

Предоставления по желанию лиц, у которых изымаются, в том числе выкупаются земельные участки, равноценных земельных участков;

Возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых участках;

Возмещение в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды.

По вопросу определения выкупной цены земельного участка при его изъятии для государственных или муниципальных нужд, а также прекращения прав владения и пользования на такой участок ст. 55 ЗК РФ отсылает к гражданскому законодательству. Гражданское законодательство регулирует эти вопросы статьями 280 и 281 ГК РФ. Из положений указанных статей следует, что собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его целевым назначением. Плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок.

При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Если же собственник в этот период продаст земельный участок, этот участок будет выкупаться уже у нового собственника. Землевладельцы и землепользователи не могут распорядиться земельным участком, но они в праве владеть и пользоваться им до того, как им будут возмещены убытки, вызванные изъятием участка.

Возмещение убытков, причиненных изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд убытков при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд (пп. 1 п. 1 ст. 57 ЗК РФ).

Однако следует учитывать, что по смыслу п. 2 указанной статьи действие данного положения распространяется на отношения по возмещению убытков при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд у землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков. Таким образом, приведенное положение ЗК РФ не касается вопросов расчета убытков собственников при изъятии земельных участков. Убытки собственников включаются в состав выкупной цены, которая рассчитывается в соответствии с нормами гражданского законодательства.

Тем не менее, ЗК РФ рассматривает возмещение убытков как гарантию прав на землю при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. По смыслу п. 1 ст. 63 ЗК РФ, если лицам, у которых изымаются земельные участки, не предоставлены равноценные участки, то изъятие земельных участков, в том числе путем их выкупа, для государственных или муниципальных нужд осуществляется после:

Возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках;

Возмещения в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды.

Кроме того, собственникам земельных участков при их изъятии для государственных или муниципальных нужд должна быть возмещена рыночная стоимость земельного участка.

Порядок возмещения убытков собственникам земельных участков и иным правообладателям на земельные участки устанавливается подзаконными нормативными актами. В настоящее время таким актом является утверждённые постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. № 262 «Правила возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц»1 1) Правила возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц:[ постановление Правительства РФ от 07.05.2003 г. № 262] //Собрание законодательства РФ. 2003. № 19. Ст. 1843.).

В отношении изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд указанные Правила определяют порядок возмещения убытков землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков. Основанием для возмещения убытков в данном случае Правила называют акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, а также решение суда (пп. «а», «д» п. 3 Правил). В отношении собственников земельных участков при их изъятии основанием будет являться только лишь соответствующее решение суда (пп. «г» п. 2 Правил), поскольку абз. 2 п. 1 закрепляет положение, что убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, включаются в плату за изымаемый земельный участок (выкупную цену), порядок определения которой регулируется гражданским законодательством.

Размер убытков, причиненных изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд собственникам, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков определяется по соглашению сторон и рассчитывается в соответствии с методическими рекомендациями, утверждаемыми Росреестром по согласованию с Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации и Министерством имущественных отношений Российской Федерации.

В состав убытков, подлежащих возмещению при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, включается: стоимость жилых зданий, объектов культурно-бытового назначения, производственных и иных зданий и сооружений или затрат по их переносу на новое место. В этих случаях оценка производится по сметной стоимости строительства новых зданий, объектов и сооружений, равных имеющимся по полезной площади, вместимости, емкости и уровню механизации (по типовым проектам);

Стоимость плодово-ягодных, защитных и иных многолетних насаждений, незавершенного производства;

Убытки (затраты), вызываемые возникающими неудобствами землевладения и землепользования, убытки (затраты), необходимые для восстановления ухудшенного качества земель;

Упущенная выгода.

При изъятии земельных участков, в результате которого возникает необходимость в строительстве на новом месте оросительных, осушительных, противоэрозионных и противоселевых объектов и сооружений (систем), убытки определяются исходя из сметной стоимости работ на строительство объектов и сооружений (систем), включая стоимость проектно-изыскательских работ, по нормам, расценкам и ценам, действующим на момент изъятия земель.

Оценка водных источников (колодцев, прудов, скважин и т.п.) производится по сметной стоимости работ на строительство новых водных источников равного дебита и качества воды, включая стоимость проектно-изыскательских работ.

Оценка плодоносящих плодово-ягодных насаждений, а также защитных и других многолетних насаждений производится по стоимости саженцев и затратам на посадку и выращивание их до начала плодоношения или смыкания крон (в ценах на момент изъятия земель). В случаях, когда изымаются земли, занятые плодоносящими плодово-ягодными насаждениями, упущенная выгода возмещается за весь срок, включая год изъятия земель и год получения урожая плодово-ягодных насаждений на новых землях, равный достигнутому на изымаемых землях.

С.А. Боголюбов считает, что все остальные объекты, в том числе незавершенное строительство и неплодоносящие плодово-ягодные насаждения, оцениваются по фактически произведенным пользователем земли объемам работ и затратам в ценах на момент изъятия земель1 1) Боголюбов, С.А. Земельное право: учебник / С.А. Боголюбов. М.: Проспект. 2008. С. 268.).

Упущенная выгода является частью убытков пользователей земли, причиненных изъятием земельных участков. Убытки в виде упущенной выгоды вызываются прекращением получения ежегодного дохода пользователями земли с изымаемых земель в расчете на предстоящий период, необходимый для восстановления нарушенного производства. Упущенная выгода рассчитывается на весь период времени, необходимый

для восстановления сельскохозяйственного производства. Упущенная выгода собственников изымаемых земельных участков включается в стоимость участка наряду с остальными убытками.

Убытки возмещаются собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам земельных участков. Надо иметь в виду, что в данном случае подразумеваются не все арендаторы земельных участков, а лишь те из них, которые арендуют землю, находящуюся в собственности публично-правового образования. Арендаторам земельных

участков, находящихся в частной собственности, убытки, связанные с досрочным расторжением договора аренды в связи с изъятием участка для государственных или муниципальных нужд, возмещаются собственником такого участка. А такое возмещение учитывается в свою очередь при определении выкупной цены земельного участка.

Понесенные убытки на практике могут быть самыми разнообразными.

При возмещении убытков, причиненных изъятием земельных участков, предоставленных для сельскохозяйственной деятельности, реальный ущерб

определяется исходя из стоимости приобретенных семян, минеральных удобрений, посадочного материала (не использованы, пропущены сроки внесения), материальных затрат по обработке земель в виде расходов на содержание и эксплуатацию оборудования, расходов по заработной плате, амортизационным отчислениям, транспортно-заготовительным расходам, по приобретению и расходованию дизтоплива, смазочных материалов, по оплате арендной платы (при авансовой оплате), расходов по уплате санкций и т.д.

Д.В. Добрачев считает, что в случае, если изымаются земельные участки, предоставленные для строительства, реальный ущерб определяется исходя из стоимости затрат: по проведению проектно-изыскательских и других работ, по отводу земельного участка, изготовлению технического паспорта на проектирование, изготовлению проектно-сметной документации, оплате экспертизы проекта, оплате строительно-монтажных работ, проведенных на изъятом земельном участке, стоимости ограждения, расходам по благоустройству строительной площадки и т.д1 1) Добрачев, Д.В. Некоторые вопросы правового регулирования возмещения убытков в сфере земельных отношений / Д.В. Добрачев // Юрист. 2010. № 2. С. 4.).

В расчет убытков включаются не только фактически понесенные собственником расходы, но также и расходы, которые он может понести в будущем в связи с прекращением права собственности на земельный участок. Особой категорией являются убытки, понесенные в связи с досрочным прекращением обязательств собственника земельного участка перед третьими лицами. С одной стороны, эти убытки могут заключаться в упущенной выгоде (на пример, неполучение арендной платы за земельный участок), с другой стороны - в возмещении третьим лицам убытков собственником участка и выплате штрафных санкций в связи с досрочным

прекращением обязательств.

Руководствуясь требованиями разумности и справедливости, убытки, причиненные третьим лицам в связи с досрочным прекращением обязательств, должны быть возмещены собственником, тем более что он в свою очередь вправе требовать включения названных сумм в состав выкупной цены земельного участка.

Однако собственник участка, не являющийся предпринимателем или коммерческой организацией, несет ответственность перед своими контрагентами по обязательству лишь при наличии вины в неисполнении, ненадлежащем исполнении обязательств. Собственник - индивидуальный предприниматель или коммерческая организация несет ответственность вне зависимости от вины, а от ответственности его освобождают обстоятельства непреодолимой силы - чрезвычайные и непредотвратимые в данных условиях обстоятельства. Принятие государственным органом решения о выкупе как раз и является обстоятельством, непреодолимым для собственника, которое должно освобождать его от ответственности перед своими контрагентами, в том числе от обязанности возместить причиненные им убытки. Исходя из содержания действующего законодательства, если собственник не согласен с изъятием и изъятие происходит в принудительном порядке по решению суда, убытки, причиненные контрагентам собственника земельного участка, останутся непогашенными. В случае заключения соглашения о выкупе, в котором собственник вправе оговорить условия, позволяющие ему погасить убытки своих контрагентов и выплатить им штрафные санкции, ссылка на изъятие земельного участка как на обстоятельство, не зависящее от воли собственника, неправомерна.

Так, В.П. Мозолин говорит, что вместе с тем для устранения юридической неопределенности, в договорах, которые могут быть прекращены в связи с изъятием у собственника земельного участка, целесообразно прямо предусмотреть обязательство собственника возместить его контрагенту убытки, вызванные досрочным прекращением обязательства1 1) Мозолин, В.П. Научно-практический комментарий к Гражданскому Кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / В.П. Мозолин. М.: Норма. 2009. С. 271-272.).

По смыслу п. 4 ст. 57 ЗК РФ при расчетах размеров возмещения убытки определяются с учетом стоимости имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельного участка. Однако такое правило противоречит принципу полного возмещения причиненных убытков, поскольку с момента принятия решения об изъятии земельного участка и до самого выкупа проходит определённое время.

Поэтому расчет убытков и выкупной цены земельного участка должен производиться на момент заключения соглашения о выкупе.

Тем не менее, данная норма является специальной по отношению к п. 3 ст. 393 ГК РФ, определяющего цену, принимаемую во внимание при возмещении убытков. Пункт 4 ст. 57 ЗК РФ направлен на реализацию положения о предварительном возмещении убытков и распространяется на любое имущество, в том числе и на сам земельный участок. Стоимость имущества с учетом положений ст. 281 ГК РФ должна быть рыночной. Статья 3 ФЗ от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»1 1) Российская Федерация. Законы. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: федер.закон:[принят Гос.Думой 29.07.1998 г.: по состоянию на 04.06.2014 г. ] // Собрание законодательства РФ. 1998. № 31. Ст. 3813.) определяет, что рыночная стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

При изъятии земельных участков, в зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, возмещение убытков производится из федерального бюджета, бюджета субъекта Российской Федерации или местного бюджета. Однако в соответствии с п. 3 ст. 57 ЗК РФ государством, субъектом или муниципальным образованием возмещение убытков может быть возложено на лица, в пользу которых производится изъятие земельных участков.

То, что ЗК РФ предусматривает возмещение убытков лицом, в пользу которого отводится земельный участок, ставит вопрос: каковы отношения между собственником, землевладельцем, землепользователем или арендатором и лицом, которому отводится земельный участок?

Из ст. 279 ГК РФ вытекает, что субъектами правоотношения по поводу изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд

являются правообладатель с одной стороны, а с другой стороны федеральные

органы исполнительной власти и органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, а также органы местного самоуправления. Лицо же, для которого отводится земельный участок, является субъектом совершенно другого правоотношения, правоотношения по поводу отвода земельного участка для строительства или других надобностей и напрямую никак не связан с лицом, у которого изымается земельный участок для государственных или муниципальных нужд.

В итоге, если лицо, которому отводится земельный участок, окажется недобросовестным, то правообладатель земельного участка не может предъявить иск к данному лицу, так как гражданское законодательство устанавливает обязанность по возмещению убытков на бюджеты Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований в зависимость от чьих нужд земельный участок изымается1 1) Жидоморов, В.А. К вопросу о порядке возмещения убытков гражданам и юридическим лицам при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд / В.А. Жидоморов. М.: Статут. 2009. С. 73.).

Для справедливого возмещения убытков необходимо провести оценку земельного участка и недвижимого имущества, подлежащего изъятию в связи с изъятием участка. Оценка земельного участка должна осуществляться в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Статья 8 этого Федерального закона установила: проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд.

Условия, на которых происходит изъятие (выкуп) земельного участка для государственных (муниципальных) нужд устанавливаются соглашением

сторон. Действующее законодательство не устанавливает формы данного соглашения, а также его другую сторону (помимо собственника участка или иного правообладателя на него), возлагая лишь обязанность на Российскую Федерацию, субъекты РФ или муниципальное образование уплатить выкупную цену. По логике, второй стороной соглашения должен быть орган, осуществляющий от имени Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований право собственности на землю, ибо при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд у их собственников они переходят соответственно в федеральную,региональную либо в муниципальную собственность.

Формой такого соглашения должен быть договор о выкупе земель для государственных или муниципальных нужд, форму которого целесообразно утвердить специальным постановлением Правительства РФ1 1) Абова, Т.Е. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ части второй (постатейный) / под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М.: Юрайт. 2004. С.120.).

Несмотря на то, что выкупное соглашение должно рассматриваться как отдельный вид договора, по своей природе оно больше всего схоже с договором купли-продажи (гл. 30 ГК РФ). Следовательно, на данный момент к нему должны применяться правила о купле-продаже с учетом особенностей, установленных для купли-продажи земельных участков в ст. 37 ЗК РФ, а также в § 7 гл. 30 ГК РФ. К форме договора купли-продажи земельного участка должны применяться требования, предусмотренные в ст. 550 ГК РФ, в соответствии с которой такой договор заключается в простой

письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Обязанность государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка в законе не установлена. Государственной регистрации подлежит лишь переход права собственности на земельный участок. Однако надо иметь в виду, что это не типичный договор купли-продажи, поскольку одну из сторон договора фактически понуждают к его заключению. В связи с этим для договора о выкупе земель для государственных или муниципальных нужд такая регистрация должна быть предусмотрена, поскольку она является дополнительным уровнем проверки законности процедуры изъятия земельных участков, средством обеспечения прав лиц, у которых они изымаются.

Правило о предварительном равноценном возмещении (т.е. оплате выкупной цены участка авансом) в данном случае будет являться правилом диспозитивным, которое может быть изменено соглашением сторон, поскольку обязательное предварительное возмещение производится лишь в случае принудительного изъятия участка по решению суда. Но законодательная тонкость заключается в том, что это правило может быть изменено только по желанию лица, у которого изымается земельный участок. Без согласия такого лица орган власти не может отступить от правила о предварительном равноценном возмещении, поскольку оно является гарантией прав на землю при изъятии земельного участка для государственных (муниципальных) нужд.

Сложность в применении норм ст. 279 - 282 ГК РФ возникает при определении выкупной цены земельного участка в случае прекращения права пожизненного наследуемого владения и постоянного пользования. Применение ст. 281 ГК РФ в полном объеме здесь невозможно в силу того, что собственник земельного участка - государство или муниципальное образование - не меняется, поэтому о выкупе участка в прямом смысле слова говорить не приходится. Следовательно, рыночная стоимость земельного участка в выкупную цену входить не может и не должна. Сама выкупная цена определяется исходя из стоимости расположенных на участке объектов недвижимости и убытков, причиненных владельцу его изъятием, включая упущенную выгоду.

Принимая во внимание, что право землевладельца (землепользователя) на земельный участок является правом имущественным и само охватывается категорией «имущество» в соответствии со ст. 128 ГК РФ, на его изъятие распространяются все гарантии, предусмотренные действующим законодательством для случаев, когда владелец лишается своего имущества в принудительном порядке. Поэтому составной частью возмещаемых убытков может являться и стоимость имущественного права землевладельца (землепользователя), если определение такой стоимости возможно исходя из действующих стандартов оценки1 1) «По делу о проверке конституционности части второй статьи 16 Закона города Москвы «Об основах платного землепользования в городе Москве» в связи с жалобой гражданки Т.В. Близинской»:[ постановление КС РФ от 13 декабря 2001 г. № 16-П] // Консультант Плюс: справочная правовая система / разраб. НПО «Вычисл. математика и информатика». - М.: Консультант Плюс, 1997-2012. - Режим доступа: http://www.consultant.ru.).

ЖК РФ по смыслу п. 6 ст. 322 2) Российская Федерация. Законы. Жилищный кодекс Российской Федерации: федер.закон:[принят Гос.Думой 29.12.2004 г.: по состоянию на 21.07. 2014 г.]// Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 14.) предполагает, что соглашением с собственником изымаемого жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных (муниципальных) нужд определяются условия выкупа такого помещения и обязательство органа власти уплатить выкупную цену за него. Размер выкупной цены, так же как и другие условия соглашения, определяется самими сторонами. При этом, как подчеркивается в п. 7 ст. 32 ЖК РФ, выкупная цена определяется исходя из рыночной, а не инвентаризационной стоимости. При ее определении должны учитываться убытки, которые собственник несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода.

Таким образом, законодатель предлагает реализовать свои права, лицам, у которых изымается земельный участок для государственных или муниципальных нужд не только в виде натурального возмещения - путём предоставления участка (жилого помещения) взамен изымаемого, но и в виде получения денежного возмещения по рыночной стоимости за утраченное имущество, а также понесённые убытки. При этом собственнику (иному правообладателю) гарантируется, что без предварительного и равноценного возмещения всех убытков изъятия земельного участка (и находящейся на нём недвижимости) не последует. Тем не менее, в законодательстве есть ряд пробелов связанных с самим выкупным соглашением: оно не рассматривается как отдельный вид договора купли-продажи, и при этом нет ссылки на применение к нему норм договора купли-продажи земельного участка; не определена его форма. Вероятно, что законодателем упущен из виду важный момент, связанный с компенсацией морального вреда для лица, проживавшего на изымаемом участке в течении долгого времени, поскольку факт такого изъятия (отчуждения помимо его воли) и принудительный переезд на новое место жительства причиняет ему серьёзные душевные, нравственные страдания. Как следствие, в данном случае сумма возмещения должна складываться из рыночной стоимости изымаемого земельного участка, полного возмещения убытков и компенсации морального вреда.

Во всех случаях принудительного изъятия участков земли для государственных и общественных нужд изъятие осуществляется при условии полной компенсации стоимости изымаемого имущества, исходя из рыночной стоимости земли на момент получения собственником уведомления об изъятии.

Выкупная цена определяется ст. 281 ГК РФ: 1. Плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок. 2. При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. 3. По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену. Порядок, аналогичный, указанному выше, применяется в случае изъятия зданий и сооружений, которые находятся на земельном участке, не находящемся в собственности собственника недвижимости.

Возмещение вреда, указанное в ГК РФ, предполагает возмещение не только материального (упущенная выгода и реальный ущерб), но и морального вреда. Тем не менее, исходя из судебной практики, государство, до определенного момента не признавало нанесение морального вреда правообладателю изъятием земельного участка. ФАС Волго-Вятского округа в своем Постановлении от 24.08.2009 по делу №А79-1656/2009 говорит о том, что в удовлетворении искового требования о взыскании компенсации за моральный вред, причиненный в результате незаконного изъятия объекта недвижимости, принадлежащего истцу на праве собственности, отказано правомерно, так как возможность компенсации морального вреда в связи с нарушением имущественных прав в данной сфере действующим законодательством не предусмотрена.

Вместе с тем, более позднее решение арбитражных судов говорит об изменении практики по вопросу взыскания морального вреда. Так Шестнадцатый Арбитражный апелляционный суд в своем Постановлении от 22 октября 2013 г. по делу № А18-813/2012, рассмотрев апелляционную жалобу Администрации Сунженского муниципального района на решение Арбитражного суда Республики Ингушетия от 09.07.2013 по делу № А18-813/2012 по иску ИП Дзейтовой Л.Х. к Правительству Республики Ингушетия и Администрации Сунженского муниципального района о возмещении материального и морального вреда, постановил, решение Арбитражного суда Республики Ингушетия от 09.07.2013 по делу N А18-813/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. Суд апелляционной инстанции ссылается на Постановление Президиума ВАС РФ от 23.11.2010 N 6763/10 по делу N А53-6358/08, где резюмируется следующее: компенсация нематериального вреда за вред, причиненный публичной властью, была взыскана правомерно, поскольку возмещение имущественного вреда, причиненного вследствие утраты и повреждения имущества, не приводит к полному восстановлению прав истца, который в результате незаконных действий судебного пристава-исполнителя фактически был лишен возможности осуществлять предпринимательскую деятельность. Кроме того Шестнадцатый Арбитражный апелляционный суд исходил из установленного незаконного характера действий администрации, а также доказанной причинной связи между противоправными действиями администрации и неблагоприятными для предпринимателя последствиями. Апелляционным судом в постановлении по указанному делу было отмечено, что одним из основополагающих принципов права, закрепленным в Конституции Российской Федерации, является свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской деятельности и неприкосновенность частной собственности (статьи 34, 35 Конституции Российской Федерации). По смыслу части 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации любое вмешательство государства в осуществление этих прав может иметь место только на основе федерального закона и только для достижения указанных в названной статье целей. Произвольное вмешательство кого-либо в частные дела не допускается (пункт 1 статьи 1 ГК РФ). Следовательно, если орган государственной власти допустил незаконное вмешательство в осуществление лицом предпринимательской деятельности, такое лицо должно иметь возможность получить справедливую денежную компенсацию причиненного ему нематериального вреда. В данном случае имело место грубое нарушение охраняемых Конституцией Российской Федерации прав истца со стороны должностного лица государственного органа, и отказ в присуждении такой компенсации означал бы отказ в правосудии.

Постановлением ВАС РФ от 1 марта 2014 г. N ВАС-2787/14 было определено отказать в передаче дела Арбитражного суда Республики Ингушетия N А18-813/2012 в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Республики Ингушетия от 09.07.2013, постановления Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2013 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.01.2014 по тому же делу. Таким образом, Арбитражными судами высшей и апелляционной инстанции была подтверждена правомерность взыскания морального вреда при изъятии земельного участка для муниципальных нужд. Согласно п. 2 ст. 1099 ГК РФ моральный вред, причиненный действиями (бездействием), нарушающими имущественные права гражданина, подлежит компенсации в случаях, предусмотренных законом (Закон РФ "Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан"). Суд вправе рассмотреть самостоятельно предъявленный иск о компенсации причиненных истцу нравственных или физических страданий, поскольку в силу действующего законодательства ответственность за причиненный моральный вред не находится в прямой зависимости от наличия имущественного ущерба и может применяться как наряду с имущественной ответственностью, так и самостоятельно

Государство стремится максимально заменить компенсацию натуральную компенсацией денежной, о чем свидетельствуют законы, принятые для реализации крупных инвестиционных проектов. Законодательством определено то, что плата за земельный участок определяется соглашением с собственником, при принудительном изъятии - решением суда.

В целях определения размера возмещения, рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии. В случае, если до указанного дня разрешенное использование земельного участка изменено для строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения для строительства, реконструкции которых осуществляется изъятие, рыночная стоимость земельного участка или рыночная стоимость прекращенных прав на земельный участок определяется исходя из разрешенного использования, установленного до указанного изменения. Данный способ определения рыночной стоимости помогает предотвратить злоупотребления со стороны собственника земельного участка: когда принято решение об изъятии, либо известно о том, что на том или ином земельном участке будет реализована инвестиционный проект, стоимость земли резко растет; правообладатель, с целью повышения рыночной стоимости может начать процесс изменения разрешенного использования (стоимость земель сельскохозяйственного назначения и стоимость земель поселений может различаться в разы).

Размер компенсации определяется рыночной стоимостью объекта оценки, напрямую зависящей от кадастровой стоимости, определяемой в соответствии с федеральным законом, то есть наиболее вероятной ценой, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, при этом, на сделке не сказываются чрезвычайные обстоятельства. Стоимость устанавливается исходя из наиболее эффективного использования участка земли. Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Однако наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка. Важно отметить то, что при определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание: целевое назначение и разрешенное использование, преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка, перспективы развития района, в котором расположен земельный участок, ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости, текущее использование земельного участка.

Действующее законодательство не содержит критериев определения равноценности земельных участков. Единственным критерием определения равноценности является согласие правообладателя на соответствующее возмещение. В юридической литературе высказывается мнение, что равноценность земельного участка должна определяться с учетом его потребительских характеристик, таких как местоположение, площадь, состав земель, плодородие почвы, наличие подъездных путей и т.п. Следует учитывать и фактическое наличие в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации либо муниципального образования земельного участка, равноценного, изымаемому для публичных нужд. Отсутствие равноценного земельного участка допускает возможность отказа уполномоченного органа, в предоставлении земельного участка взамен изымаемого для государственных и муниципальных нужд.

Возмещение убытков при изъятии участков земли для государственных нужд регулируется ст. 15, 280, 281, 282 ГК РФ, а также Постановлением Правительства РФ от 07.05.2003 №262 «Об утверждении Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц».

В соответствии с п.5 «Правил возмещения собственникам земельных участков», утвержденных Постановлением Правительства №262, «размер убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков изъятием для государственных или муниципальных нужд или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, определяется по соглашению сторон и рассчитывается в соответствии с методическими рекомендациями, утверждаемыми Федеральной службой земельного кадастра России по согласованию с Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации и Министерством имущественных отношений Российской Федерации».

Законодательство РФ дает перечень случаев, при которых убытки правообладателей не подлежат компенсации. Так ст. 280 ГК РФ говорит о том, что собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка (статья 281) затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период; согласно п. 3 ст. 63 ЗК, расходы, понесенные собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами, арендаторами земельных участков на осуществление застройки земельных участков зданиями капитального типа и проведение других мероприятий, существенно повышающих стоимость земли, после уведомления о предстоящем изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков, возмещению не подлежат.

Размер возмещения определяется не позднее, чем за шестьдесят дней до направления правообладателю земельного участка соглашения об изъятии недвижимости. В законе не устанавливается дата, на какой период осуществляется оценка выкупной цены.

В случае, если в результате изъятия земельных участков у правообладателей возникают убытки в связи с невозможностью исполнения обязательств перед третьими лицами, правообладатели изымаемой недвижимости обязаны представить лицу, выполняющему работы по оценке изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества или оценке прекращаемых прав и размера убытков, причиняемых таким изъятием, документы подтверждающие возникновение у правообладателей изымаемой недвижимости убытков в связи с невозможностью исполнения указанных обязательств.

Компенсация происходит по трехкомпонентной структуре: рыночная стоимость прекращаемых прав на земельный участок, убытки, которые возникли в связи с невозможностью исполнения ранее принятых обязательств перед третьими лицами и упущенная выгода. Важно отметить то, что убытки невозможно оценить с точки зрения ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в ст. 5 данного закона нет такого понятия, таким образом, остается открытым вопрос, каким образом и в каком порядке будут оцениваться непосредственно убытки .

Вопрос возмещения упущенной выгоды в суде достаточно сложен в плане доказывания, поскольку опирается на очень зыбкую вещь - попытку предвидеть будущее, исходя из прошлых результатов.

Суды чаще всего, дабы не рисковать, отказывают в таких исках, поскольку помимо сложности предвидения, часто бывает сложно собрать и доказательства, на которые можно опираться при таком иске.

Верховный суд так определяет упущенную выгоду в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»: При установлении размера упущенной выгоды судами принимается во внимание тот доход, который с разумной степенью вероятности был бы получен правообладателем участка, если бы он продолжил его использование, исходя из тех условий, которые имели место до принятия административного решения об изъятии. В том числе учитывалась деятельность правообладателя, в ходе которой использовался участок, предпринятые правообладателем до принятия административного решения об изъятии меры для получения дохода от использования участка и сделанные с этой целью приготовления.

Давайте рассмотрим два случая из судебной практики, по одному из которых арбитражный суд принял решение удовлетворить иск, а по второму отказал.

В арбитражном суде рассматривалось дело о взыскании убытков в виде упущенной выгоды с учетом того, что сельскохозяйственное предприятие в результате изъятия земельного участка для государственных нужд лишилось возможности использовать его в предпринимательской деятельности. В подтверждение размера упущенной выгоды предприятие представило отчет об определении рыночной стоимости упущенной выгоды от изъятия права на земельный участок, в основу расчета положены данные упущенной выгоды предприятия на 1 га посевной площади. Факт несения истцом затрат на возделывание сельскохозяйственных культур был подтвержден документами бухгалтерского учета и отчетности, представленными в материалы дела. В качестве доказательств получения предприятием дохода от выращивания сельскохозяйственных культур до изъятия земельного участка судом были приняты данные отчетности о финансово-экономическом состоянии за год.

Арбитражный суд счёл доказанным наличие и размер убытков, причиненных изъятием принадлежащего истцу земельного участка.

Во втором же случае, судебная коллегия по гражданским делам областного суда пришла к выводу о неверном определении районным судом выкупной цены в части включения в нее упущенной выгоды в виде потери продуктивной площади для жилой застройки и объектов инфраструктуры. Установлено, что в связи с необходимостью строительства объездной автомобильной дороги администрацией области принято постановление об изъятии для государственных нужд области части земельного участка из принадлежащего З. и М. земельного участка сельскохозяйственного назначения. При этом участок собственниками фактически не использовался, в аренду не передавался, производство сельскохозяйственной продукции не осуществлялось. Размер причиненных изъятием данного участка убытков определен судом первой инстанции с учетом возможного наилучшего и наиболее эффективного использования данного участка - для осуществления на нем индивидуального жилищного строительства. При этом суд пришел к выводу, что потеря продуктивной площади для жилой застройки и объектов инфраструктуры вследствие установления охранной зоны дороги и связанных с этих ограничений составляет упущенную выгоду ответчиков. Между тем спорный земельный участок имеет вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования», доказательств изменения в установленном законом порядке вида разрешенного использования и ведения на нем индивидуального жилищного строительства представлено не было. При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции, с учетом положений статей 15, 281 Гражданского кодекса, признал необоснованным расчет убытков, исходя из использования земельного участка под индивидуальное жилищное строительство, и изменил размер подлежащей выплате ответчикам выкупной цены.

Таким образом, для взыскания упущенной выгоды нужно иметь в запасе хотя бы за год определённый свод бухгалтерских документов, которые позволят подтвердить факт осуществления деятельности и полученные от этого доходы.

А. Полищук

Коновалова Анна Валерьевна , студентка
Набережночелнинского института (филиала) КФУ,
Россия, г. Набережные Челны
E-mail: [email protected]
Научный руководитель: Хакимова Сабина Дамировна , ассистент.
Набережночелнинский институт (филиал) КФУ,
Россия, г.Набережные Челны
КФУ

В последнее время оценщики сталкиваются с такими задачи, которые выходят за рамки стандартов оценки и действующего законодательства РФ об оценочной деятельности. Примером такой задачи является оценка для целей возмещения убытков при изъятии земельных участков для государственных нужд.

В связи с тем, что значительные инфраструктурные проекты связаны с необходимостью изъятия земельных участков и улучшений на них у собственников или с прекращением прав на объекты недвижимости у арендаторов, поэтому данный вид оценки в настоящее время наиболее актуален. Примером такого изъятия может стать изъятие земельных участков в Сочи в целях размещения олимпийских объектов федерального значения.

При решении подобных оценок перед оценщиком ставится задача определения величины убытков, связанных с изъятием земельных участков для государственных нужд. Но как уже упоминалось, такая задача выходит за рамки действующего законодательства в сфере оценочной деятельности, в связи с тем что помимо определения рыночной стоимости недвижимого имущества, оценщик должен также определить величину убытков, которые причинены землепользователю в связи с изъятием. Однако, в действующем оценочном законодательстве (ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в РФ», «Федеральные стандарты оценки» - ФСО) отсутствует такой объект оценки как «убытки». Из этого следует что для проведения оценки необходимо наличие у оценщика углубленных знаний законодательных актов в сфере земельного права и гражданских правоотношений.

В ст. 35 Конституции РФ сказано: «Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения».

При возмещении убытков в этой сфере применяются общие правовые нормы, посвященные возмещению убытков (ГК РФ), и специальные нормы законодательства, прежде всего земельного (ЗК РФ), регламентирующие специальные вопросы возмещения убытков с учетом особого правового режима земли.

В ст. 15 ГК РФ сказано что лицо, право которого было нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. В понятие убытков, согласно ст. 15 ГК РФ, входят реальный ущерб, под которым понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества, а также упущенная выгода - неполученные доходы, которое это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

Источником возмещения убытков являются либо соответствующие бюджеты, либо средства лиц, в пользу которых участки изымаются.

Размер убытков рассчитывает независимый оценщик.

При определении величины убытков, связанных с изъятием земельного участка, опираясь на практику, оценщик подготавливает 2 документа:

отчет об оценке;
заключение о величине убытков, причиненных изъятием земельного участка.

Для расчета размера убытков проводятся следующие работы:

определяются качественные и количественные характеристики земельных участков, и далее осуществляется сбор и обработка необходимой информации и необходимых документов, связанных с земельными участками.
определяется и анализируется рынок, к которому относятся земельные участки, его история, текущая конъюнктура и тенденции, а также аналоги земельных участков и аргументируется их выбор;
проводятся расчеты размера убытков с учетом полученных качественных и количественных характеристик земельных участков, итогов анализа рынка, рисков и прочей информации;
рассчитывается итоговая величина размера убытков. Выражается в рублях в виде единой величины, если иное не предусмотрено в договоре на оказание услуг по расчету размера убытков.

К типичным убыткам можно отнести следующие:

убытки, связанные с перебазированием;
убытки, связанные с государственной регистрацией прав на объекты недвижимости;
убытки, связанные с услугами профессиональных участников рынка недвижимости (риэлторов);
убытки, связанные с рекультивацией земель;
убытки, связанные с утратой многолетних зеленых насаждений;
упущенная выгода.

Из всех перечисленных убытков расчет величины упущенной выгоды является самым проблематичным. Упущенная выгода должна осуществляться по специальным правилам, выработанным судебной практикой. Сложность может возникнуть на моменте доказывания наличия упущенной выгоды.

Расчет размера убытков оформляется письменным заключением о размере убытков, содержащим итоговую величину размера убытков. В заключении о размере убытков указывается календарная дата, по состоянию на которую определен размер убытков. При этом расчет размера убытков, причиненных обладателям прав на земельные участки их изъятием, временным занятием или ограничением прав на них, осуществляется по состоянию на календарную дату, предшествующую дню принятия решения об изъятии земельного участка, временном занятии земельного участка или об ограничении прав соответственно.

Список использованной литературы:

Конституция Российской Федерации" (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с поправками от 30 декабря 2008 г., 5 февраля, 21 июля 2014 г.)
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ.
Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков: учебное пособие / В.И. Петров; под ред. М.А. Федотовой. - 4-е изд., перераб. - М.: КНОРУС, 2012. - 264 с
Коростелев С. П. Проблемы оценки для целей возмещения убытков при изъятии земельных участков [электронный ресурс]. - режим доступа: http://www . ocenchik.ru/docs/227.html